5月楼市投资与销售全减速 去库存取初步成效

　　房地产市场经历了今年1~4月的火热局面后，已经出现降温迹象。

　　6月13日，国家统计局发布1~5月全国房地产开发和销售的最新数据。记者据此计算发现，5月全国房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。此外，5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%，这同样是该数据年内首次下滑；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

　　然而，在房地产市场总体降温和楼市去库存的大背景下，近来上海、深圳等地却“地王”频现。国家统计局新闻发言人盛来运对此表示：“从总体情况来看，房地产商的投资还是比较谨慎的。当然，有些‘地王’出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“5月份以来，房企融资成本开始上升，促使房企开发投资趋于谨慎。我预计部分房企高价拿地的情况会有所减少。”

　　房企融资成本持续加大

　　今年以来，房地产市场回暖明显。1~2月，房地产开发投资增速达到3%，扭转去年持续下滑的局面。随后，开发投资增速持续上升，前4个月的同比增速已达到7.2%。

　　但是，今年以来持续上扬的增速在5月份首显收窄。国家统计局6月13日公布数据，2016年1~5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。从单月来看，5月房地产开发投资同比增速为6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15个百分点。这也是全国房地产开发投资增速今年来首次下滑。

　　与今年前4个月的“高调”相比，进入5月份，房企明显偏于谨慎。除房地产开发投资增速的回落外，易居研究院统计发现，5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%，但对比来看，5月份公司债的发行规模不足3月的一半。

　　严跃进对记者说：“上海、深圳等一线城市出台的调控政策使房企趋于谨慎，另外，包括公司债在内的直接融资成本出现上升趋势，这使得部分企业在投资策略的制定上不会像前4个月那么高调。”

　　易居研究院的数据显示，今年5月，A股市场上市房企公司债的平均票面利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。除2月份外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势，这意味着目前上市房企的直接融资成本正在加大。

　　销售方面，在上海、深圳等地收紧政策后，商品房销售也有所降温。国家统计局数据，1~5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1~4月份回落3.3个百分点。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。从单月来看，5月商品房销售面积同比增速24.25%，较4月的44.05%下滑了19.8个百分点；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04个百分点。

　　严跃进认为，从后续市场数据看，如果购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会积极购房。

　　另外，在商品房去库存方面，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中住宅待售面积减少721万平方米。

　　盛来运：关注“地王”现象

　　尽管房企开发投资趋于谨慎，但是土地市场交易依然活跃。国家统计局数据显示，尽管房地产开发企业土地购置面积增速仍然同比下滑，但是今年来下滑幅度已从去年的超过30%收窄至今年1~5月的5.9%。同时，5月份，土地成交价款增速也转负为正，从1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增长4.7%，达到2295亿元。

　　在严跃进看来，上述现象得益于近3个月市场销售总体不错，房企拿地的资金相对宽裕，部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估，进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。

　　在土地市场活跃的同时，在上海、深圳等一线城市和部分热点二线城市，近来却屡屡出现房企高价拿地、“地王”频现的局面。

　　对此，盛来运表示，从前5个月房地产投资增速回落0.2个百分点、土地购置面积同比下降5.9%，以及土地成交价款同比增长4.7%来看，“这三个数据说明从全国来讲，房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况”。

　　但是，盛来运也认为，房地产这种“地王”现象确实需要关注，有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。

　　对于“地王”现象接下来可能的趋势，严跃进也对记者表示，“目前房企公司债的审核程度会趋严，相关利率也会上升，这都会影响房企再融资的规模和投资的热情。所以后续出现‘地王’现象的可能性会降低”。