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48家房企存货合计1.93万亿上市房企去库存路漫长

2016年08月26日06:49 经济日报 作者：温济聪

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　　编者按上市公司中报业绩在一定程度上反映国家的经济走势和政策效果。去产能、去库存、去杠杆是中央经济工作会议提出的主要工作任务，这些工作进展如何，效果如何？本报今天起推出系列报道，敬请关注。

　　“去库存”正重构房地产行业。一、二线城市房价大涨甚至供不应求，但三、四线城市依然处于去库存的攻坚期。据同花顺iFind数据显示，截至8月25日收盘，共有1666家上市公司披露了2016年中报，具备可比数据的上市公司存货合计约为3.56万亿元。48家已公布数据的上市房地产企业存货合计约为1.93万亿元，占据3.56万亿元的一半以上。上市房企去库存前路漫漫。

　　目前，存货净额排名前十名的上市公司中，有8家是房地产企业。万科A以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元位列前十名。

　　国信证券房地产行业分析师董德志表示，我国房地产市场长期以来存在的最大问题，就是结构性供需不匹配，实际上也就是三、四线城市的库存问题。2015年下半年以来，在国家政策的刺激下，房地产销售增速快速回升，房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时，房地产市场的结构性库存问题并没有明显缓解。

　　“从总量上看，由于房地产开发投资的回升，2016年房地产总体库存不会有明显下降；居民住房需求三五年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上，三、四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。”董德志表示。

　　截至目前，2016年中报企业的平均存货周转天数为294天，相比2015年中报的405天有较大幅度缩减。不过，房地产企业的存货周转天数为1695天，远高于整体平均存货周转天数（294天）。存货高企以及周转天数，已成为影响上市房企利润的重要原因之一。

　　例如，中南建设上半年净利润33694.02万元，同比下降24.27%；金融街上半年净利润75862.31万元，同比下降11.66%。“目前，这两家公司的存货净额高达673.17亿元和657.90亿元，在已有数据的上市公司中排名第11和第12位，两家公司的存货周转天数均高于1000天。高库存会增加上市公司的财务费用，而房地产又是一个对资金链要求很高的行业，如果库存加大，不仅财务费用会增加，管理费用也会增加，存货跌价风险随之上升，对半年报业绩造成不利影响。”国开证券研究部副总经理杜征征说。

　　“在政策上，三、四线城市需要通过下调契税、以购代建等措施去库存；身处高库存区域的房地产开发商，也应该主动降价销售加速去库存。同时，政策层面要不断完善购租并举的住房制度，优化住房供需结构，以期降低房地产上市公司库存数量，提高业绩水平。”此外，财富证券分析师李朝宇表示，还应鼓励房地产开发企业适时顺应市场规律调整营销策略；促进房地产业兼并重组，提升产业集中度；鼓励以租赁为主营业务的专业化房企发展，通过多种途径解决库存压力。

(责任编辑：王媛媛)

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