迪士尼小镇川沙的失望与希望：租金涨了生意不涨

　　上海迪士尼乐园开园逾一月，距离迪士尼度假区大约6公里的川沙老街并没有想象中热闹。

　　早上10点半的西市街上，除了若干当地居民，老街上的行人寥寥无几。这条街多以经营古玩瓷器为主，刘军(化名)去年9月来此做生意，房东趁着迪士尼开园涨房租，一间只有数个平方米的门店，去年一年的租金2.4万元，今年涨到2.6万元，每年最低涨10%。

　　但租金涨了，生意不涨。

　　“本来期望迪士尼开园后能带来一点客流量，但现在真做不下去了。”眼见着不少店面贴出“门面出租”的字样，刘军也照葫芦画瓢贴了一张，说等门店转出去了就回老家种田，但到底要多久才能转让出去，刘军心里没底。另一家珠宝店店主夏国梁(化名)来老街两年了，当初也是奔迪士尼而来的，但这两年一直没什么生意，最近已经许久未开张了。

　　和刘军及夏国梁这样来川沙淘金的人相比，川沙本地人无疑更加失望。

　　自从2009年迪士尼宣布落户川沙以来，这个小镇一直在为服务、保障迪士尼做准备。迪士尼的到来直接推动了川沙的古镇建设工作，川沙由此迎来了一场长达三年多的修缮改造。而据最新估算，占地3.9平方公里、总投资约340亿元人民币的上海迪士尼度假区一期项目要想收回成本，大约需要11年。

　　“迪士尼对川沙的发展来说，是一个很好的契机。”复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林在接受时代周报记者采访时说，“迪士尼可以带来极大的溢出效应，大量的人流也会带来相应的商机，带动与旅游配套的住宿、餐饮、公共设施等方面的发展，但这并不意味着它必然会带来什么，川沙还是需要提升本地的旅游资源，做好功课。” 全国工商联房地产商会理事李骁更直接指出，“目前川沙历史文化名镇的定位，显然跟主流消费人群不匹配。”在他看来，川沙的发展规划急需调整，“不能光靠特色古镇吸引人流，川沙的定位需要做深度的研究。将迪士尼作为支点与依托，川沙要去研究到迪士尼游玩的人群组成，要在这些人中细分出一部分市场来，让他们愿意在川沙多做停留。

　　等不起的商户

　　川沙老街上的门店五花八门，既有珠宝店、古玩店、参茸行、特色小吃，也有劳防批发、糖果批发、布料批发，香烛店、家电维修、日用百货店夹杂其间，更显得不伦不类。

　　在夏国梁看来，川沙镇政府要做跟迪士尼配套的古镇旅游产业的规划很好，但外地人对老街不了解，应该加大宣传力度。现在老街的门店几经转手，商户换了一批又一批，都是因为房租太贵。“老街现在才刚刚起步，没有三五年起不来的。再不行的话，明年就撤掉了，房租太贵，还做不到生意。”夏国梁看着空旷的街道说道。

　　“不开不亏本，一开就亏本，老街上所有的店，没有一个是赚钱的。过去拼命地做，就是想把店保着，想着迪士尼开了，人会多起来的，但现在还是没有带动。” 古玩店店主潘平(化名)很沮丧。只有隔壁参茸店店主岳明(化名)眼光长远，“政府的规划按部就班，是一步一步来的，只有商户走了一批，再进来一批，如此反复几次，生意才会起来”，说起来容易做起来难，岳明摇摇头，“但这样太慢了，我们这些商户等不起啊！”

　　为了坚持到迪士尼效应显现的那天，诸多商家对时代周报记者表示，能否呼吁政府统一收回所有商铺，统一外租，降低租金，“等人流量大了以后，租金还可以慢慢往上涨”。

　　惨淡的生意并未阻挡川沙逐年高涨的房价。

　　过去7年来，川沙板块房价从2009年的均价11153元/平方米，涨到去年的29264元/平方米，猛涨162.3%，高于全市的101%，板块内最贵的项目成交均价已达3.97万元/平方米。

　　失望的古镇

　　有着450年建城史的川沙是浦东的文化之根。1992年浦东新区成立时，川沙撤县并区，成为浦东新区的一个镇。在浦东作为经济活跃地带蓬勃发展时，川沙的中心位置发生了偏移。2009年，迪士尼的到来成了推进川沙古镇建设最好的时机。

　　川沙新镇的2016年政府工作报告显示，至目前为止，川沙新镇为迪士尼项目累计搬迁781家企业和5486户居民。此外，国内最大的奥特莱斯品牌直销购物中心也在川沙加紧建设，有望成为拉动川沙商业发展的强大引擎。迪士尼也为川沙就业提供了诸多职位。上海迪士尼度假区在招聘时，专门针对周边的五个社区，提供了1000个基层劳务人员岗位。经过川沙与迪士尼方面沟通协商，其中600个岗位给了川沙地区。

　　“川沙的发展，必须要抢抓机遇，积极打好推进服务保障迪士尼、历史文化名镇建设、高标准推进城市和产业功能转型升级‘三大战役’。落到空间上，就是统筹推进好迪士尼、新市镇、产业园区和农业等四大板块建设，落实到路径上，就是实施与大集团合作战略。”川沙新镇党委书记管小军在《抢抓机遇、创新转型，为把川沙加快打造成为上海东部沿海新中心而努力奋斗》的报告中如是说。管小军同样在公开的采访中透露，按照目前的规划布局和节奏，川沙要想真正形成古镇氛围，估计还要四五年时间。

　　对于川沙目前尚未享受到迪士尼带来的辐射效应，李骁指出，客观分析一下迪士尼人流或许就能找到原因。

　　来迪士尼最多的无非是两种人：本地人，去迪士尼游玩，目的性很强，因此不存在特意去古镇游玩的可能；而外地人一般都是依托迪士尼规划一个几日游的计划，“这些人的行程较为紧张，迪士尼往往要游览一天，游客此后极少有闲情逸致到川沙看一个名不见经传的古镇。即便要看，恐怕也会选择江南六大古镇”。李骁认为，与其说迪士尼没有达到川沙的预期效应，还不如说川沙对迪士尼的期望过高。

　　周伟林则进一步建议说：“迪士尼与其他旅游项目最大的不同在于体验式的文化消费，满足游客的体验需求，这是迪士尼活的灵魂，是它特有的文化。川沙能不能成功，需要一个好的创意和好的战略，这不是一个简单的问题。川沙需要创新，将新的思想跟市场需求结合在一起，将资源有效整合，形成独特点，引导人们去消费。具备独特元素、创造性跟活力，才能成为独特的品牌。”

　　显然，川沙镇的定位需要更富特色。

　　民宿新契机

　　对于眼下的川沙人来说，发展民宿似乎最为切合实际。

　　上海明确规定国际旅游度假区内不能建造酒店和住宅，而目前迪士尼度假区内两座主题酒店的客房总量只有1220间，且客房规格较高，无法全面满足各消费层次游客的需求。

　　截至去年上半年，川沙地区住宿业总客房数约5500间，以平均每间客房容纳两人来计，地区的住宿接待能力约在每晚1万余人。而据上海迪士尼官方预计，开园后，每年的客流量将突破1000万，每天将吸引3万多人次游客。而按市外增量游客占比80%计算，川沙地区现有的住宿接待能力远远不能满足需求。

　　住宿成为一个巨大的缺口。

　　委书记管小军已经意识到了这一点，此前在接受采访时他曾表示，在酒店服务业上，高端酒店不需要政府出面，中低端的经济型酒店也有自己的布局，对于川沙新镇政府而言，未来主要打造的将是民宿业，“通过政府支持，打造一批具有文化特色的民宿”。

　　此前，川沙新镇曾计划与民宿(上海)旅游文化发展有限公司联手打造一批高规格的民宿，统一改造现有的农民房，分流迪士尼游客。根据规划，首个民宿项目应落户川沙陈桥镇六灶社区，去年10月份已启动装修改造工程，首批建成20间房，待迪士尼开园时建到100间，今年年底争取达到500-1000间的规模，范围从陈桥村扩散至周边的几个村子—该项目后因审批受阻而搁浅。

　　但川沙周围的居民从中看到了商机。不少本地人将闲置房源简单装修，或者直接空出自家的一间屋子，挂上“民宿”的招牌，一晚价格在几百元至上千元之间。但这类“民宿”缺乏标准化管理，也没有相关部门的安全审批，运营规模、品质档次、服务水准参差不齐，更缺乏安全保障，入住率相对较低。而且，由于上海目前并未出台关于民宿标准和管理办法的具体条例或法规，这类“民宿”大多游离在监管之外。

　　据时代周报记者走访调查，价格普遍在300元左右一晚的“民宿”实质上就是短租房，而所谓的“迪士尼民宿”，不是一套公寓楼内的单独一间房，就是一间简陋的民房。

　　6月15日，上海市浦东新区旅游工作联席会议第一次会议在浦东新区人民政府召开。浦东新区副区长简大年在会上表示，通过迪士尼周边特色古镇选址、国内外专家作出规划和布局并进行论证后，从6月16日起，两个月之内，浦东新区将制定出第一批迪士尼周边特色民宿的认证清单。此前搁浅的川沙陈桥镇迪士尼民宿项目，日前亦已重新启动。

　　“川沙发展的好坏与否，需要看当地政府及企业家的眼光，是否有创新、创意精神。如果有，川沙一定能够发展好，如果没有，那就不能抱太大希望。”周伟林对时代周报记者分析说，“还是要静下来好好想想，到底什么是与众不同的，同时又符合现代人的需求和消费。这个创意说起来容易，但做起来很困难，需要花很多的精力。但还是要勇于尝试，要创新”。

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