案例05：

　　广告承诺有效力 开发商责任要承担

　　【案情简介】

　　2015年1月19日，100余名消费者来到了山东省淄博市周村区消费者权益保护委员会(以下简称周村区消保委)，调解室、楼道及大厅里被围得水泄不通。消费者情绪激动，举着摄像机对周村区消保委工作人员进行录像，表示要监督消保委工作，现场十分混乱。消费者称，2012年1月1日至2014年12月31日期间，他们500多人与山东某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。房地产开发公司前期宣传中，通过宣传彩页、平面媒体、网络等方式，宣传其房屋销售价格中含每平方米1200元装修费用，但消费者认为已经交付使用的房屋的装修费用远没有达到承诺的标准，要求房地产开发公司保障消费者的知情权和公平交易权，并在装修中履行承诺。房地产公司代表提供了《商品房买卖合同》，表示合同中并未包含消费者诉称的“销售价格中含每平方米1200元装修费用”的具体内容，只承认合同约定的房屋为精装修房屋。双方争议较大，遂投诉至周村区消保委。

　　【处理过程及结果】

　　周村区消保委接到投诉后，根据中国消费者协会《消费者协会受理消费者投诉工作导则》的相关规定，组织确定投诉群体中的三名代表，及时稳定消费者情绪，避免矛盾激化。调解处理过程中，组织三名代表对500名消费者信息进行了登记。

　　调处开始后，周村区消保委工作人员收集了大量投诉材料，进行了认真的调查取证，并两次对涉案房屋进行了现场查看，多次与双方进行有效沟通，于2015年1月21日和23日两次召集双方了解情况，告知其权利义务，依法进行了调解。经调解，双方当事人自愿达成如下协议：

　　1、被投诉方承认房价中包含1200元每平方米装修费用，并承诺按照上述标准履行合同；

　　2、被投诉方承诺保障消费者的知情权，通过下列方式接受消费者监督履行承诺：

　　(1)被投诉方于2015年1月26日起开放工法样板房，对装修所采用产品的具体材质、型号、性能等信息在工法样板房中予以明示，并提供相关产品的《检验合格报告书》等材料，向消费者予以告知，消费者对相关内容可拍照留存对照、监督履行。

　　(2)被投诉方于2015年3月起每月定期开放或者根据双方协商确定的其他时间开放施工工地，供消费者参观监督。消费者应当按照施工方安全管理要求进场参观。

　　【案例评析】

　　新修正的《消法》第二十三条规定“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵，且存在该瑕疵不违反法律强制性规定的除外。经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。”周村区消保委认为，对于房产销售广告效力应立足于新修正的《消法》(部分交易行为发生在新修正的《消法》实施后)和《中华人民共和国合同法》的规定，结合保护弱者的法律精神，综合予以把握。一般来说，内容不具体、不确定的售楼广告，在合同的缔结过程中属于要约邀请，即希望他人向自己发出要约的意思表示。它是当事人处于订约的准备阶段时，以订立合同为最终目的的一种事实行为，没有法律约束力，最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式合同和补充协议。如果开发商将在楼盘广告中的某些许诺以条款的形式写到正式的“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是法律效力明确、有效的合同条款。而有些楼盘广告虽未订入合同，但标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，即具有具体、确切的内容，应当认定为要约而不只是要约邀请。

　　《合同法》第十五条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据以上规定，一般情况下楼盘的广告和宣传资料只是要约邀请，不属于合同内容，并不具有法律效力，但也不能一概而论。构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的开发商不能轻易改变其广告许诺。因此，面对一个内容详细具体的广告，只要购买方表示愿意按照广告所称条件购房，如果开发商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经订立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也自然地成为合同的组成部分，对双方都有约束力。如果开发商没有完全履行合同，则可以判令其继续履行合同。

　　综上，本案中的广告是开发商就商品房销售价格所做的具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，房地产公司应履行承诺。

　　(案例提供：山东省淄博市周村区消费者权益保护委员会)