重构商业格局 连升北路博涌商圈强势崛起

　　虎门作为东莞经济强镇和人口大镇，多年位列东莞镇街GDP榜首。该镇博涌社区以布辅料市场集聚不少人流，绝佳的区位优势，外加发达的交通路网，过去几年，万达、万科、佳兆业、金地等龙头房企抓住虎门商业提升需求，纷纷抢滩进驻，屡屡斥巨资竞拍土地，博涌社区成为此次发展热潮中的核心地区。

　　随着万达、万科、客天下、金地商业项目的陆续推向市场，形成了强大的博涌商圈板块。该板块已经聚集大批的优质商家，同时也将形成一个超过十万人口的高端超级大社区。

　　有房地产业界人士预测，博涌商圈正在从量变到质变，未来博涌商圈有望成为继富民商圈、金洲商圈后的第三大商圈，而且会因为其后发优势成为虎门最主要的商圈，成为虎门新的核心商业区域。

　　●撰文：何明强

　　商业体云集集聚人流

　　从2014年万达广场夺下连升北路博涌商圈的一处“巨无霸”地块后，该区域名声大噪，此后金地、客天下等地产商业大鳄陆续将该区域地块收于麾下。

　　在商业大鳄布局博涌社区之前，博涌依靠得天独厚的有利条件，抓住机遇，大力发展商贸经济，已成为当地布辅料交易集散地。著名的虎门国际布辅料交易中心、博美、富民、财富、兴裕、宏发等各大布料市场均位于此。初具规模的布料商圈已形成了一定的地区影响力，一个商业兴旺、商味浓厚的多业态营商环境业已形成稳定的商业基础。

　　2010年，新建的以富民商务中心、富民双子城为代表的服装商业项目相继落成为博涌社区商城建设添上了浓重的一笔。在博美布料辅料市场大商圈、社岗连升路沿线建材大市场等的支撑下，博涌已具备相当数量的人流，虎门镇布辅料市场、王屋社区外加博涌社区人口超过6万人。

　　由于受限于产业发展类型，此处长期被当作交易市场而被人熟知，该区域内没有大型的商住小区和商业综合体，也导致该区域内只能承担起单一的货物集散的功能，而未能依托布辅料交易将人流留在当地，形成功能齐备的商圈。

　　不过，随着虎门万达广场项目的进驻，该地方的价值被外界重新发现，这种局面被彻底改变。在万达在此拿地后，万科、金地、客天下国际等纷纷落地于此，形成竞相开发的势头，商业实体为该区域带来庞大的人群。

　　笔者粗略的统计了一下，万达华府居住人口8000人、万科云城居住人口超万人、客天下国际6000人、金地琥悦有8000人，四大项目居住人群相加，为当地增加近3万余的高端人口。

　　除了居住消费的人群外，值得注意的一点是，在该区域内还将诞生虎门首个产业地产项目——万科云城，该项目创新引入“万科云”科技概念，旨在对接产业升级，其将发展科技孵化器、大数据中心、时尚设计机构、先进制造业总部等，努力将深圳的创新资源引入虎门。

　　其将为此地带来高端优质人流，万科云城项目预计入驻企业300家，就业人数约1万人。加上此前已经吸引的居住人口，博涌商圈板块已是超过十万人的超级高端大社区。

　　改写虎门商圈格局

　　众所周知，虎门有港口、地铁、高铁之利，一向是东莞的商业重镇，经济发达、人口众多、购买力旺盛。过往商业业态发展中，形成以产业带动的富民服装城以及虎门布辅料等服装服饰商圈，外加虎门步行街、虎门地标等小型消费类商圈。

　　不过随着时间的推移，上述商圈业态单一、功能单一等缺点逐渐显现，其最终未能构成满足虎门人吃住行玩功能完善的综合性商业圈。

　　随着虎门经济水平的日益提升，虎门人对居住环境、生活品质等均提出更高的要求，虎门的商业业态也亟待丰富。这种需求产生巨大市场空间，其在一定程度上改变虎门商业业态。

　　一位虎门当地生意人洪先生告诉记者，虎门服装业在海内外已经久负盛名，早年间，很多商家进驻虎门，做服装生意几乎是共识。但是进入2010年以后，越来越多商家选择从事别的商业经营活动，包括餐饮、娱乐、休闲、美容、设计研发等诸多领域，其让虎门也从单一的服装批发、零售走向多业态并存局面。

　　新的商业业态需要有新平台给予支撑，虎门镇以往依托于服装批发设计的商业体，由于规划所限，在停车位、交通等方面缺陷较大，难以承接商业新业态的需求，博涌商圈板块的诞生刚好填补这一空白。

　　“万达、万科集中在一个区域内，商业地产与产业地产相互融合，虎门当前商圈没有一个地区能够达到如此高度。”中原地产东莞研究部有关工作人员告诉笔者，连升北路博涌板块内，已具备的商圈崛起人流、平台要素，其正在蓄势待发，一旦当地所建项目投入运营，虎门商圈排序必将改写，博涌商圈必将成为虎门核心区。

　　他说，万达无论从品牌、经营模式、规模、拓展速度、号召力、企业文化上来说，都是商业地产行业的旗帜，其开业吸引高端消费人群，再加上万科产业地产发力，连升北路的博涌板块将成为虎门商贸新高地。

　　商业业态升级留住本地消费群体

　　万达广场邻近东莞轻轨2号线，毗邻莞深穗轻轨，项目所处连升路商圈近年来因其良好的交通区位，已在虎门众多商圈中崭露头角。

　　不同于虎门其他商圈主要以服装批发为主，连升路商圈的重点主要是放在零售商业的打造中。万达广场落户连升路，为虎门带来一个前所未有的零售商业大型综合体，在大大提升博涌板块的商业品质同时，也极大提升了虎门的商业品质。

　　从连升北路博涌板块开发的进程来看，虎门万达广场是引领者，当其他房地产商聚焦虎门大宁板块的时候，万达选择落子博涌，随后基于其庞大的辐射力与影响力，引领了一批开发商抢滩进驻，才形成如今的开发盛况。

　　从这一角度而言，虎门万达作为开发博涌板块的领头羊，极大地促进了博涌板块价值的提升。

　　一位虎门当地房地产业者告诉笔者，万达集团旗下最为重要的项目万达广场更是集诸多优势于一身：构建城市地标、激发区域潜能、带动高端消费……就目前已经开业的万达广场来看，基本都给其所在的区域建立了新的区域中心，由此可以预见，虎门万达广场的到来，将助推连升路乃至整个虎门商业的发展。

　　一直以来，虎门的商业地产发展滞后，商业运营低端，各大商圈相互独立发展、商业业态单一、规模较小、缺少高档的消费载体的局面，虎门本地的高端消费力，都被外溢到广州香港这种国际大都会。

　　而虎门万达广场的进驻，则将很好地改变这种局面。万达在全国约有6000个合作品牌，同时与众多优质品牌资源建立战略合作关系，主力店品牌有万达影城、宝贝王、大玩家、嘉荣超市、苏宁易购、靓家居、古德菲力等；战略合作快时尚品牌有优衣库、H&M、SKAP、JDV等，并且能保证每个项目进驻2个以上快时尚品牌；伴随虎门万达广场的落成，品牌商家的进驻，以虎门万达为中心将会形成一个全功能、高品质的商圈。

　　一位商家告诉笔者，万达广场进驻虎门，不仅会引进大量高端品牌，对当地的品牌资源不断地进行更新，锁住虎门的高端消费力，甚至还将吸引东莞其他镇区甚至珠三角消费群体来此消费。