业主质疑小区人防车位租期过长

　　近日，有数位朗晴假日小区业主向南方日报投诉称，小区不让业主正常租用车位。“租用小区的车位要签订租期较长的协议。而总租金也与购买有物权车位的价钱相差无几，感觉这是开发商在变相让业主买人防车位。”朗晴假日三期的业主胡先生说。

　　目前，停车难已经成为了越来越多中山人每天面对的烦恼，一年前的7月中山机动车保有量超过100万，而每天车管所还有200多台车等待上牌。在越来越拥挤的城市里，没有停车位是很多人感到头疼的事情。以往，人们买了私家车后，多会在小区内租用车位。但在车位资源日益缺乏的现在，就连租车位都已变得越来越难。●伍杰

　　调查

　　人防车位使用协议约定期限至2072年

　　阿力是朗晴假日第五期岭南印象小区的业主，他在一年前住进该小区。“去年还能够在车库内租车位，租金一个月300元，今年开始开发商在未卖出和已出租的车位上（包括人防车位）加装了栏杆，不让业主正常租用。有业主去物业管理处咨询如何租用车位，物管方告诉我们现在已经没有了产权车位，只有人防车位没有房产证，业主也可以继续租用，但需要签一份40年以上的租借协议，租金一次性缴清。”阿力说。根据数名业主反映，人防车位的协议使用期限较长，有业主甚至签订了60年的租车位“长约”，而租金从13万—18万不等，这与现时的产权车位价格差不多。

　　7月26日下午，阿力带着笔者来带朗晴假日五期的现场。现场所见，五期的车库内有超过400个车位，有近1/4的车位上加装了栏杆，以禁止车辆停泊，而在没有加装栏杆的车位上，都挂有“私家车位”的牌子及对应的车牌。现场所见，在人防工程范围内的停车位，也被挂上了“私家车位”的标签。“有产权的车位都卖光了，加装栏杆的都是未‘卖’出去的人防车位。五期的车位本来是比较充足的，业主也可以正常租用，加装栏杆后，我们只能将车子停在小区外的市政路旁。”阿力说。

　　胡先生是二期的业主，他在2011年已经入住该小区，“朗晴假日共有五期，其中二期、三期的地下车库是人防工程，所有车位都没有产权（其余各期的地下车库有部分仍属人防工程）。但是朗晴假日只‘卖’不租。我们业主强调开发商是在‘卖’车位，是因为开发商要求业主签订租借周期较长的人防车位使用协议。而一般车位租赁合同的期限，是没有这么长的。”

　　三期的业主欧小姐“买”过人防车位。她告诉笔者，“当时我们向物业公司了解过，二、三期的地下车库都属于人防工程，是没有产权的。2011年8月我‘买’了一个三期人防车位。”根据欧小姐提供的合同显示，她签订的是《朗晴假日园人防工程车位使用合同》，车位属于朗晴假日3期地下人防车库部分，面积约12平方米。欧小姐享有车位使用权，使用期限至2072年尾，并已一次性缴付85000元的使用费。此外，合同规定，协议期内欧小姐不能擅自转让车位的使用权。

　　“当时的车位要价在65000-90000元之间，人防车位和有产权车位的价钱基本没有差别。我们认为合同条款不太合理，业主买了车位，却不能自由转让交易。但因害怕车位紧张，我还是买了。”欧小姐说。

　　“现在小区的车位非常紧张，要想租车位只能到物业管理处登记，然后再排队向已购买车位的业主租用。业主之间交易人防车位的使用权，还需要到物业管理处登记，并缴交5000元的过户费。”胡先生认为朗晴假日开发商和物业管理方对车位的租借条款并不合理。

　　就业主的疑问，笔者曾到朗晴假日五期物业管理处进行采访，但截至28日下午，仍未得到回应。

　　？声音？

　　中山市人民防空办公室：人防车位不得作为商品出售

　　事实上，对人防车位的租赁及使用疑问，并不限于朗晴假日小区。包括东区朗晴轩在内的数个楼盘，有不少业主都曾向政府部门进行过咨询，有人认为人防车位应属于国家防空工程的一部分，质疑开发商是否有权处置。针对市民的疑问，中山市人民防空办公室（以下简称“人防办”）在网络问政平台对该问题作出过数次回应及解释。

　　人防办表示，目前中山市内人防工程的使用管理仍遵循《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”而《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的第十三条中也明确“人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。”

　　根据人防办的解释，人防车位的物权所有方合法享有出租车位的收益。

　　但同时，人防办亦表示根据2016年3月1日开始实施的《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》，第三十二条“因履行法律义务而修建的防空地下室，不得作为商品出售。”按规定人防车位在市内不得出售。

　　律师意见：在产权不清的情况下尽量购买产权车位

　　总结人防办的说法，朗晴假日业主的疑问实际上集中于两点：人防车位的产权归属以及开发商转让60年的使用权是否属于“变相”卖车位？

　　广东省雅商律师事务所律师李凌男介绍，目前国家没有明确规定地下人防车位的产权归属，各地执行标准也不尽相同。“如果业主购房合同当中，明确规定人防工程作为小区配套，在设计、修建的时候摊入房屋的销售价格里，这就意味着人防工程属于全体业主所有，那么开发商无权出售、出租人防车位。如购房合同无协定，根据‘谁投资，谁受益’的原则，开发商可以出租人防车位的使用权。”

　　“根据《合同法》规定出租的期限不能超过20年，超出部分会被视作无效。签订的60年期限是不合理的，但在规定的20年期满后，业主可以根据合同去要求开发商无条件续约。”

　　如果车位产权清晰、合同合法有效，租赁人防车位和购买产权车位似乎没有太大区别。但李凌男提醒，购买人防车位仍存在风险。“按照《物权法》第52条规定：国防资产属于国家所有；《人民防空法》第2条规定：人民防空是国防的组成部分。因此，即便开发商是人防车位的投资者，也并不完全享有人防车位的物权。”李凌男认为在产权不清的情况下，尽量购买产权车位，规避风险。如果购买了人防车位，将来转让会比较麻烦。

免责声明：中国网财经转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。