下半年广州楼市普遍“看多”

　　南方楼市沙龙

　　2016年已进入下半场，在上半年已经充满了惊喜的情况下，下半年广州楼市将走向何方？为了把脉2016年下半年中国房地产发展大势，携手促进房地产市场健康发展，南方日 报于7月15日举办“机遇之城 蝶变时刻”2016年年中楼市沙龙。本次沙龙邀请了众多知名房地产企业操盘手和房地产行业知名专家进行年中市场分析，展开行业思想交流、观点碰 撞。在沙龙上，众多专家普遍看多2016年广州楼市的下半场表现。

　　根据统计数据显示，下半年广州的新增住宅供应仍将有4万套，尽管比不上上半年的6万套巨量，但是同样也是供应不少。再加下土地市场中仍然有8万左右的供地将集中在下半年推出，可以预见，今年广州楼市的下半场将是销售之争和土地储备之争。专家们预计下半年政策仍将稳定，楼市仍是量价齐升。

　　下半年新货供应4万套

　　合富辉煌（中国）市场研究中心数据显示，在下半年广州将有4万套新货上市，75%聚集在外围区域。与上半年6万套新货相比，少了三成多。网易房产统计的是楼盘数量，下半年广州将有87个楼盘推出新货，与上半年几乎持平。

　　全市11个区均有新盘、新货推出，外围板块的竞争依然比较激烈，有54个楼盘推新，占全市总量的62%。其中，上半年的供应大户增城区，将有14个楼盘推 新，是下半年供应量最多的区域，番禺、南沙和花都尾随其后；中心区也有33个盘有新货加入下半年大战。

　　从新货分布看，中心区将呈“战国现象”——同个板块有多个楼盘齐推新货，硬撼性质明显。比如，荔湾有60%的新货聚集在广钢新城，全新盘北大资源博雅首府和保利葛洲坝海德公馆已在近日开盘，7月底，珠江金茂府这个全新盘也会发售；在白云区，80%的新货集中在同和板块，恒大御府、佳兆业天御、越秀星汇云城等项目定位都不低；天河区奥体-广氮板块也聚集了该区40%的新货；广纸新城则有海珠区近40%的新货要推。

　　热点板块竞争激烈

　　一进入下半年，广州一手楼市的气氛就已经充满了硝烟味。特别是市区几个新盘集中的热门区域，包括广钢新城、奥体板块等等。这些中心区板块，起步价基本都是30000元/平方米以上。由于货量集中，而且供应产品相对类似，因此也是今年下半年竞争最为激烈的区域。

　　目前市区供应量最多是广钢新城，近日包括中海花湾壹号、珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆、北大资源·博雅1898都相继开盘或者亮相样板间，在下半年一开端就争取抢占市场。其中保利葛洲坝海德公馆最高价已经突破40000元/平方米。

　　为了抢夺市场买家的眼球，这些楼盘也不惜成本。7月16日，珠江金茂府“绿金奢装”样板房开放暨“真的爱你”微电影全城首映礼在广州举行，期间，更是重金请来了著名明星林志玲、百老汇歌舞大秀、科幻飞艇巡游助阵本次活动。据悉，在住宅开发领域，中国金茂旗下拥有“府、悦、墅、山、湖、湾”六大产品系，而府系产品一直是金茂住宅开发的“重头戏”。

　　下半年土地市场大有作为

　　在下半年广州房地产市场中，土地资源的争夺应该是最亮眼的。记者采访了解到，几乎大的房企在下半年都有意愿在广州拿地。甚至有开发商将下半年拿地作为“未来几年活下去的根本”。

　　根据克而瑞数据统计，今年上半年仅成交了29宗地，成交金额约为199.11亿元，只有去年全年的959亿的21%不到。29宗地块中，包含住宅地以及商住地8宗，商业商服用地6宗以及12宗工业用地。而根据广州市国土资源和规划委员会的计划，将在2016全年1000亿土地出让金的基础上实施供地计划。这样来看，下半年还有800亿的卖地任务。

　　根据此前广州市国规委发布的《广州市2016年建设用地供应计划宗地表》，今年计划供应总量约17.32平方公里，全市供应宗数超241宗。其中，中心区的荔湾、天河、白云、海珠都将成为下半年的供应大户，外围区域中，番禺亮爆了，共有多达11宗宅地+14宗商地计划供应。可见下半年，不仅土地还有很多，而且开发商也在摩拳擦掌，一场土地大戏肯定是难以避免。

　　下半年预计量价齐涨

　　合富辉煌分析指出，2016年上半年，广州区域刚需产品积极入市，成交火爆。体现在外围六区120平方米以下的首置首改产品成交占比明显上升，导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块120平方米以下产品库存大幅下降，有些区域库存下降超40%。数据显示，2016年上半年，广州市住宅网签均价16141元/平方米，同比2015年上半年平稳上涨9%。其中，核心地段包括珠江新城、天河北、原东山区域等，2015下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30%-40%；非核心地段，包括东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域项目，受核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右。

　　在成交面积上，2016年上半年，广州全市一手住宅成交628万平方米，同比2015年上半年，大幅增加近三成。中心五区虽然成交同比增加也接近三成，但占全市成交只有17%的份额，由此判断，广州中心城区的购房需求被大量挤出外围。

　　数据显示，200万以下购房需求大量流向佛山、黄埔、增城，这些区域上半年成交面积同比2015年上半年分别大幅增长25%、63%、83%。

　　对于下半年的楼市走势，合富辉煌预测，如广州政府能较好地控制下半年的供地节奏及供地结构，以避免多宗全市新“地王”的诞生，过度刺激房价快速上升，预计下半年全市政策保持稳定，限购、限贷政策再加码的可能性不大。下半年广州新增供应仍充裕，外围占主导成常态化，预计价格仍有进一步上涨空间。

　　◆专家观点

　　下半年房价还有15%-20%的涨幅

　　云策中国总经理 吴耀华

　　云策中国总经理吴耀华指出，下半年广州房价还将有持续上涨，而涨幅将达到15%-20%。其中，豪宅的走量是现时广州楼市的一大好现象。

　　吴耀华分析称，根据最新一份豪宅排名报告，目前广州豪宅项目排名在全国100名以内的项目只有汇悦台一个项目可以入围，排名在56名。在今年以来，广州豪宅的销售却有了令人欣喜的一面。那就是豪宅项目愿意“以价换量”。以汇悦台为例，该项目此前的售价号称是10万元/平方米-12万元/平方米，但现在成交的价格在8万元/平方米左右，成交量表现不俗。而另一个豪宅盘爱群荟景湾近两年来一直在销售中表现不佳，但今年却有不错的表现。爱群荟景湾在一两年前的价格已经超过4万元/平方米。但这个楼盘在今年的成交价也在4字头。这表示，尽管今年上半年楼市比较火，但豪宅项目为了走量还是愿意“以价换量”。

　　对于下半年，吴耀华分析认为，如果广州土地市场还是出现那种连行家都看不透的高价行情的话，对于广州房价的推高只会起到推波助澜的作用。

　　下半年广州房价上升的动力非常强

　　合富房地产经济研究院院长 龙斌

　　今年1-6月，广州新建住宅销售面积达56429.7万平方米，总体表现不错，与全国相比，成交量和房价都属于温和上涨，量价齐升之余非常平稳。其中，外围楼盘销售占主导，外围与中心区域呈现2：8的区域格局在下半年还将持续。从库存来看，广州的库存水平比去年和今年年初下降。从各区来看，黄埔4个月，增城、荔湾和从化6个月，白云和越秀4-5个月的库存水平，而库存量最高的花都区是14个月。下半年广州房价上升的动力非常强，市场向好是大概率事件。政策方面，分城施策会继续推行，流动性收紧的机会不大，房贷方面，降息机会不大，首付和贷款政策将保持现有格局，也不会收紧。下半年，广州房价上涨可能加速，市场继续升温。

　　广州楼市是最好的状态

　　北大公共经济研究中心研究员、房地产市场专家 韩世同

　　从上半年市场的表现看，从局部放开限购，到信贷宽松，都造成了“牛市”效应。以强效政策来推动去库存，从实际效果看，一二线城市出现了一些过热迹象。而去库存的大目标，单靠一二线城市并不能实现。而从一线市场看，对比广深两地成交看，暴涨暴跌的现象并不应该受到鼓励。高房价带来的“堰塞湖”效应，给市场后续造成很大风险。相对托市造市形成新的过热风险，由市场来主导的调整才是必然的、必须的。应该将“经济的冬天”看作消灭落后产能、加速行业整合优胜劣汰的机遇。最后再落回到广州楼市上，目前可以说是最好的状态。而接下来这种良好状态还将维持。

　　策划 李广军采写 南方日报记者 蒋劲劲李广军 许蕾

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