今年上半年新建商品住宅市场交投较为火热。新盘入市，货量足，有像广州万达文化旅游城、花都凤凰御景、祈福缤纷汇等盘大规模的新货上市，也出现了日光盘，如万科山景城、祈福缤纷汇等。据经纬行研究中心监测数据显示，今年上半年共28个全新楼盘入市，占上半年全市推新个盘的两成。全新盘共推货达7535套，平均推货量为269套/盘。开发商在第二季度推货节奏明显加快，第二季度的新盘货量占全新盘货量的七成。
热销个盘各有亮点
上半年28个新盘中，中心区与外围区各占14个，其中增城、荔湾各占5个、黄埔占4盘，为主力区域，而海珠为零新货入市。产品户型上，中心区与外围区均以刚需户型两至四房为主。
如位于黄埔的万科山景城，在区域同质化竞争中凭借高质素产品胜出。项目1月23日开盘，首推出N1、N3、N4、N8栋四栋共168套的情景洋房，为74-87平方米四房，实用面积达到150-170平方米，折后均价19500-27500元/平方米带装修，总价为150万-200万/套。在经纬行研究人士看来，万科山景城推出的情景洋房，与叠墅相仿，以别墅的价格，再加上楼盘的整体规划来说，性价比较高，并且周边区域缺少同类型的产品，因此在凭借着区位、产品、配套等优势，开盘首日即日光，随后几次加推也销售火热。
而位于番禺的祈福缤纷汇，拥有大盘的优势地段，带动区域热度升温。项目于6月11日开盘，首推3、4、8栋890套，41-95平方米一至三房，折后价15500-21000元/平方米带精装修，受到买家追捧，首次开售即售罄，第二天再加推了7栋的310套货，延续热度，总体去化率不俗。项目所处为祈福新邨靠近外围公交站的位置，交通出行相对更加便利，并且祈福新邨整体的规划配套完善，居住氛围深厚，加上产品为精品小户型，因而首日去化率能达到100%。今年番禺2个新盘入市，有加推的也仅12个，但货量不多，因此当整体条件较好的祈福缤纷汇开盘，便受到热捧。
在中心区方面，位于天河的兰亭盛荟，则得益于天河区住宅新货少，其开盘热销，成交去化速度也快。项目5月27日开盘，首推1栋、2栋共364套货，64-120平方米二至三房，折后均价29500元/平方米带装修。作为市区鲜见的新盘入市，兰亭盛荟受到区域内潜在买家的关注，位于市区，且均价低于牛奶厂板块的楼盘，尽管在东圃立交地块之上，但首日去化也接近八成。
七成区域成交面积上涨 中心区占比上升显著
2016年上半年，全市网签面积同比上升了28.39%，中心六区更是同比上升48.19%，上半年中心区网签面积占比较去年同期增加8个百分点。从各区来看，十一个区有八个区成交面积是同比上升，其中荔湾区同比涨171.86%。
成交面积同比上升的八个区中，荔湾区升幅最明显，主要因为广钢新城的高价项目陆续入市，以及珠光御景壹号大量回迁房进入网签阶段，均大大拉升上半年的成交量；次位是增城区，增城在上半年推盘个数为45个，共5879套货，占上半年的推货量的二成，市场一直较火热，新货入市受追捧。
从各区网签价格来看，除荔湾区受珠光御景壹号低价回迁房大量网签影响，均价远低于正常水平外，其他十个区的成交均价均同比上升，且整体上升幅度较大，主要因为政策利好的导向，令各盘的升价明朗化。
外围区域涨价多 刚需盘为主力
2016年上半年，整体的楼市升价逐渐明朗化，升价楼盘开始增多。在上半年成交套数前20的楼盘当中，升价的楼盘共有16个，占比八成，其中外围区域占12个，并主要集中在增城，而中心区4个；降价的楼盘仅为3个，另外1个楼盘为新盘入市，但入市价格仍高于市场预计。
前20的楼盘中，升幅最大为广州万达文化旅游城，其去年推出了A1区住宅并且热售，2016年5、6月则延续热度，推出的为A2区住宅产品，并且随着文化旅游城的设施的完善，依托着万达城，其住宅作为一种投资产品受到追捧。升价产品仍是以刚需户型为主，6月末与年初的网签均价对比，升幅近四成。
三个均价下降的楼盘：珠江御景壹号、万科山景城与时代春树里。但价格回落并非为实质性降价：珠江御景壹号从5月开始，回迁房大量集中网签，均价在8000多至9000多元，因而大大拉低了楼盘的均价，也影响区域均价回落。万科山景城的网签价回落则是由于推出的产品不同而导致，其开盘时，首推的是使用率超高的情景洋房产品，1月的网签均价为21934元/平方米，到了6月均价已经去到了25992元/平方米，均价是在大幅上升的，但由于在6月加推了平层洋房，网签均价仅为13252元/平方米，不同产品供应导致个盘均价回落。时代春树里网签均价下降，主要因为其楼盘的规划主要分为两部分，其中一区由于接近高架桥，环境较差，因此均价低，而时代春树里先将均价较低的栋座推出市场，造成了楼盘均价微跌。均价回落的楼盘并非真正回落，网签前20的楼盘的均价实际上全面上扬，体现了上半年市场价格的上涨的趋势。
经纬行分析人士表示，在政策和大环境不会有大变动的情况下，预计下半年广州楼市均价会呈稳中有升的状态，并随着广钢新城、牛奶厂板块、广纸片区等新盘陆续入市，中心区的新推或成交面积占比将会增加，也会结构性拉升全市均价。
■广州楼市关键词
住房交易契税新政
3月15日，广州市地税局发布公告，明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策。这意味着，广州市民“个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。”即广州市民此前购买唯一（首套）144平方米以上豪宅者，执行以1.5%缴纳契税，比中央出新政之前按3%交的税率省下1.5%，其他情况税率与之前相同。根据该政策，广州市正式开始实行本市内购买的首套房都可以按照新政缴纳契税，而二套房契税政策暂不在广州市执行。
跨区首套房新政叫停
2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，调整房地产交易环节的契税和营业税。该文件于2月19日向公众公开，并于2月22日起开始执行。不过该文件明确规定，北上广深暂不实施契税优惠政策。然而，从2月22日开始，广州就有部分区执行只要在该区内无房产，就可按首套房标准征收契税，无论其在其他区域内是否有房。2月25日，广州“跨区首套房新政”在实施3天后，被广州地税叫停。
城市总体规划获批
2月19日上午，国务院正式批复《广州市城市总体规划（2011—2020年）》。到2020年广州城市规模为城乡建设用地1772平方公里，常住人口1800万人。同时，文件还提到要重点建设南沙新区，深入推进广佛同城、广清一体化等珠三角区域层面的规划协调。值得注意的是，南沙自贸区写入总规，成为重点建设的城市发展新空间，这意味着自贸区的发展又加上一层制度保障，未来南沙的发展也有望继续提速。此外，将中国（广东）自由贸易试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。总规显示，未来十年广州的城市性质是“国家中心城市之一，国家历史文化名城，广东省省会，我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽、南方国际航运中心”。这一定位说明广州的城市定位提升，从过去华南中心城市升级为国家中心城市。
人才绿卡
4月27日，广州市政府办公厅正式印发了《广州市人才绿卡制度的通知》。绿卡制度规定，凡符合本市引进人才需求，每年在本市创业或工作超过6个月的，非广州市户籍的境内居民，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员，在本市有合法住所，并符合一定条件的，可申领人才绿卡。成功申领人才绿卡后，可在购房、子女入学、职称评审、开设银行账户、申办工商营业执照、申领机动车驾驶证，办理机动车注册登记手续等方面享受市民待遇。
楼盘并购
在上半年，广州楼市出现了一系列的楼盘并购潮。6月30日晚间，时代地产控股有限公司发布公告宣布，再次收购星桥腾飞集团于广州中新知识城另一全资子公司75%股权，交易代价为8.8亿元，合作期限为30年。交易完成后，将有原项目公司持有25%权益，而时代地产拥有75%股权，两者的联营公司自项目地块上工程开工之日起，项目公司每月应付的管理费将为20万元，而管理费总额不会超逾人民币800万元。
除了时代以外，中信地产在广州的豪宅项目西关海同样也易手，而接盘的则是深圳的深圳建工集团，这也成为深圳建工切入到广州房地产销售市场的首盘。
房价补涨
目前，在北上广深四个一线城市之中，广州的房地产市场是一个安全边际最高的市场，也是四个城市中的一个价值洼地。广州在一线城市中，房价一直比较平稳，而在今年北上深持续领涨的态势下，广州楼市置业热情也高涨起来，楼盘成交量大幅攀升，且呈现量价齐升的景象，给市场发出强烈的买入信号。业内人士一致认同，广州房价补涨趋势明显。从3月交投量上升开始，广州房价开始补涨，其中，3月份的样本中有45盘涨价，占比45%，创近一年来新高。
二手交投热
纵观2016年上半年广州二手楼市表现，成交量提升，价格温和上涨成为主旋律，而相比起其他一线城市来说，广州二手楼市发展相对较为稳健。据数据统计，2016年1月1日-6月30日，广州二手住宅网签成交量突破40000宗大关，达到41048宗。数据反映，2016年上半年二手楼市交投畅旺，与2015年上半年的18414宗相比，大幅增长了122.9%。在这半年的二手交投热潮中，“红三月”“红五月”成为两大关键节点，夹在其中的4月份也同样表现不俗。天河、番禺是成交量最多的两个区域，成交占比分别为18.33%和18.27%。上半年广州二手住宅成交均价为25356元/平方米，环比2015年下半年上涨5.9%，同比2015年上半年上涨7.8%。
公寓火爆
今年住宅市场火爆稍稍地掩盖了公寓市场的风头，但广州公寓行情却是在政策的引导下着实地火了一把。6月3日，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。据了解，该《意见》的利好范围并不单纯在租房市场，且将改变商业地产目前高库存、多空置率的现状，其中长租公寓将成直接获利者。
今年以来，广州一手公寓月均成交量超过2400套，持续旺销；同时，新增供应量却持续减少，促使一手公寓库存量不断下降。克而瑞统计数据显示，今年1月，广州一手公寓库存面积约为119万平方米、库存套数约为2.29万套；随后连续四个月下降，5月库存面积降至约99万平方米、库存套数降至约1.8万套。
过江龙楼盘热销
如果说今年广州新盘当中的亮点，无疑就是那些“过江龙”旗下的项目。2016年，可谓广州地产格局的洗牌元年，金融街、龙湖、华润、中航、远洋、金茂等众多外来品牌开发商纷纷挥鞭南下。这些房地产“过江龙”企业发力在广州拿地，而且往往都是以“地王”的姿态挺进广州市场。在今年上半年，这些“过江龙”在广州开发的项目逐渐在市场上现身，他们闹出的动静确实不小。
这些房地产“过江龙”凭借着雄厚的资金优势，开发的楼盘基本都走高端路线，在今年上半年火爆的行情当中，收获也盆满钵满。据了解，仅是金融街一家在2016年上半年广州三项目就热销21亿。据了解，在2016年下半年至2017年，金融街将在广州完成东南西北中的五大项目落子，战略布局初现雏形。
VR看房
销售的与时俱进也是今年上半年广州楼市的一大看点。上半年，不少房企在营销方面都祭出新招，那就是引入新科技的“VR看房”。不久前，雅居乐集团在广州宣布，将开启VR全球战略合作。雅居乐将在全国范围内首选9个城市10个项目作为第一批VR购房试点，包括广州雅居乐富春山居、西双版纳西双林语、成都雅居乐花园等。马来西亚项目满家乐也在本次名单中。而同样，不久前越秀·国际总部广场面向全球发售，项目通过最先进的VR技术，让嘉宾提前“参观”国际总部广场；这些VR设备将放置在项目销售中心。
据了解，VR看房指的是使用VR全景技术建造虚拟样板房模型，人们使用VR设备身临其境地参观未来的住房。借助HTC VIVE的室内定位技术，人们可以在虚拟样板间里走动，四处看看。
策划 李广军
采写 李广军 蒋劲劲 许蕾
(责任编辑：罗伯特)
免责声明：中国网财经转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
