上周五，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，在加大政策支持力度方面，稳步推进房地产投资信托基金（REITs，以下简称“房产基金”）试点。近年来，房产基金屡次写入发展租赁市场的“国策”。
“房产基金的好处就是天然去杠杆。” 越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）的管理人越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）行政总裁林德良日前接受南方日报记者专访时表示，“我们通过资产股权的证券化以及境外低成本融资，基金借贷比例长期控制在45%以内。”
作为全球首只投资于中国内地物业的房地产投资信托基金，越秀房产基金2005年成功在香港联交所上市，十年之间，资产规模从45亿元发展到接近300亿元。林德良表示，随着房地产开发毛利逐步下降，商业地产、产业地产将拥有更好的发展前景，房产基金将在其中扮演重要角色。
1.百亿收购国金中心“一石多鸟”
2012年，越秀房产基金以134.4亿元的总代价收购越秀地产旗下广州国际金融中心，这是广州国企资产一次意义重大的“乾坤大挪移”。
在林德良看来，这是“一石多鸟”的妙招。“越秀地产实现了房地产投资利润，重资产转变为轻资产结构，在集团层面，通过全面的负债重组，整体资产信用评级上去了，银行借钱成本也随之降低。”
作为越秀集团旗下核心业务板块，越秀房托拥有了国金中心，意味着资产规模增长2倍，所持物业新增加酒店、公寓元素。在资本市场上，基金单位增发后总数翻倍、每日交投量放大4倍，并且引入了中国人保等长线投资的大型机构投资者。
根据2015年年报，旗下物业的资产总值近293亿元、年物业收入为17.1亿元，在亚洲110多个上市房地产基金中，分别位列第十和第八。
除了整体或分拆售卖、抵押贷款之外，房产基金成为一种能让房地产开发商资金回笼的新途径。当下房地产市场正在有序推进“去杠杆”“去库存”，股权式的房产基金通过募集基金的方式，引入社会资本，承接下积累在银行中的巨额房地产开发贷款。同时，多数的房产基金管理人拥有专业的商业物业运营能力，将有效盘活存量。
林德良举例，“在内地，你买了一套房租出去，房租收入除以成本，回报率约为3%-4%，而越秀房产基金，过往的年回报率可以达到6-7%，这是将经营提升、资产提升与财务提升等三层方面综合来实现的。此外，房产基金的派息与物业收入挂钩，所以物业经营稳定就会带来稳定的回报。”
今年3月，基金进入恒生大中型指数，使其在海外发债的融资成本大幅降低。这样，通过合理的杠杆，放大了租金收入的回报率。
“如何做好再融资以降低利息是保持高回报的关键，我们利用香港平台做好两地的现金流管理，从而达到最低的融资成本。”林德良介绍。为应对人民币贬值带来的外债还息压力上升，他表示，公司正在考虑对目前76%比例的外债适当降低。
2.差异化产品定位为商业物业增值
大陆家嘴腹地属于上海金融核心区域。去年9月，越秀房产基金以26.272亿元收购区域内的上海宏嘉大厦，此单收购案被外界评为广州老牌国企首次出穗进沪的大胆之作。
经手半年，宏嘉大厦的房租单价就已实现增长超3成。根据公开数据，去年6月，宏嘉大厦写字楼的出租率为99.29%，平均租金为每日每平方米6至7元。2015年报显示，收购完成后，项目出租率维持高位运行，租金水平则持续稳步上升，租金单价已超过8元。
立于高档写字楼林立的金融商圈之中，如何短时间内实现租金升值？林德良总结，越秀房托靠的是差异化的经营定位和资产提升。“找准定位，才能有的放矢。”
新的宏嘉大厦客户群定位为自贸区内成长型的金融企业，这类企业的业务大多是遍布全球，为此，越秀房产基金斥资上百万元为宏嘉大厦安装了银行使用级别的光纤和空调制暖设备。林德良说，“他们都是24小时办公的金融企业，南方的湿冷天气让夜晚特别难熬，光纤和暖气，成为最大的吸客法宝。”
林德良介绍，从白马批发市场的长盛不衰，到拥有国金中心实现里程碑式的飞跃，再到引入优衣库激活维多利广场……这间资产管理公司，形成了一套差异化产品定位和持续优化服务内涵的经营哲学，才得以通过复制成功模式在上海滩立足。
据年报显示，2015年越秀房产基金分派总额7.04亿元，比2014年增长了6.3%。维多利广场、白马大厦、国金中心成为拉动公司业绩成长的“三驾马车”，物业收入分别实现了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。其中，国金中心写字楼月租价约为235元/平方米，比同区均价高出36%，位居珠江新城写字楼之冠。
3.变身“城市运营商”挖掘商机
房地产开发已告别暴利时代，通过整合现有物业实现稳健升值的商业地产、产业地产运营商的春天正在来临。
4月下旬，一场对于广州意义重大的签约仪式被安排在国金中心举行。思科中国创新中心总部将落户广州，未来将建设年产值规模超千亿元、全球领先的智慧城。林德良透露，在思科之后，国金中心58层还接待了两批访问广州的“贵客”，这是作为市属国企的一份荣誉，也是对公司运营城市地标的肯定。
林德良介绍，国金中心的定位是广州顶级的写字楼，按照联合国对写字楼的评分标准进行测评，其综合得分位列珠江新城第一。精准的定位和资产提升，让国金中心拥有了各国驻广州领事馆、世界500强企业等一大批高端租户，这也为其高租价提供了保证。
值得一提的是，在发展租赁市场的过程中，品牌化的公寓公司正好迎合了一批希望改善住房环境的人的需求。在国内，万科、链家等在内都开始建立起长租公寓品牌，雅诗阁、辉盛阁等外资运营商则已成功占领了高端长租公寓市场。林德良介绍，国金中心的雅诗阁现在出租率长期维持在90%多。外籍客户在广州可选择的高端公寓项目太少，纵观其他区域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的发展前景。
在寸土寸金的珠江新城，写字楼产品竞争的差异化趋势已十分明显，在国金中心之外，还有复式户型的小总部，以及每层设有开放空间便于交流的创意工作室。根据最新的国策，商业部分可以作为住宅出租，又将为写字楼和零售物业带来一场全新的定位。
在林德良看来，，商业地产和养老、物流、工业园等产业地产，都是房地产未来发展的方向。商业地产开发就是城市运营商的理念，例如绿地集团将兰州打造成西部的走廊。而产业地产形成的规模化产业经济，能带动一座城市的经济飞跃，例如武汉的光谷。
着眼广州，林德良认为，自贸区、养老地产、创意创业等特色产业地产项目将大有可为。上海自贸区已进入3.0时代，民营资本成为外商、海外资本之外的一大动力源泉，而南沙自贸区起步较晚，也正进入2.0时代，更多的创新总部企业将落户这里，将成为地产运营商的必争之地。
？声音
税收优惠等可助
推房产基金发展
在今次国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之前，2015年1月，住建部也曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下称《指导意见》），支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
《指导意见》指出，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。
值得注意的是，对比两份文件，推进试点工作由“积极”转为“稳步”。变化之间，体现出了国内发展房托基金的慎重与决心。接受专访时《意见》尚未出台，林德良告诉记者，越秀房产基金属于信托上市，所以拥有许多股权式房产基金的流通性优势，但现在国内还没有信托上市的方式。
自2010年国务院批准北京、上海、天津三城市为房托基金试点城市以来，国内出现了一些房托基金或类房托基金的产品，但发展缓慢。去年6月，首只公募房托基金在前海设立，但内地仍未批准信托上市。
在今年全国“两会”期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴曾提议，鉴于当前REITs的发展面临立法缺失、税负过高及监管权责冲突等诸多问题，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》。
张招兴认为，发展REITs有助于解决国内目前商业地产空置率较高的情况。然而，国内尚未制定专门调整规范REITs的单行法律，这使得REITs的设立和运行面临诸多法律瓶颈。此外，REITs还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失问题，这些都需要对相关法律问题进行顶层设计。同时，税收优惠对于促进REITs繁荣至关重要。
(责任编辑：张明江)
