13年内三度启动回A 首创置业欲分羹轨道+物业

　　

　　入局保利周浦地王大戏，或已加入A股排队大军

　　回到上海周浦新晋地王瞬时出炉那一幕，时间指针定格在今年5月18日这一天。

　　30亿元、35亿元、38亿元、40亿元、47亿元……半个多小时密集加价后，保利地产以54.5亿元逼退其余36家竞买房企，最终将上海浦东周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块收入囊中，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。

　　与保利地产对手戏的一长串名单中，首创置业赫然在列、虎视眈眈。40天后，剧情反转，双方联姻大戏拉开帷幕。6月27日，首创置业公告称，将以27.8亿元代价入股保利上海周浦地王项目，持股51%。

　　记者从首创置业总部了解到，其以27.8亿元代价获得了上海周浦地王项目的并表及联合操盘权利。

　　在近年上海一场场地王游戏中，都能依稀看到首创置业的身影。就在牵手保利地产的两天后，首创置业与中粮地产有了一次较量。最终，中粮地产以24.4亿元绝杀首创置业问鼎上海浦东新晋地王。

　　在地产行业以转型为基调的时候，首创置业选择了规模扩张和聚焦一线城市，其中京、沪重镇更是下了“军令状”，要求冲刺当地“百亿＋”规模和一线阵营。

　　首创置业董事局对未来的生长路线，设置得美好却严苛—保持复合增长率30%，这是一个属于地产“黄金时代”的增长率。重新启动“回A”计划，成为首创置业融资造血，并冲刺2018年600亿元销售额的重要基础。据记者了解，若按照计划，在今年6月底完成材料提交和申报后，首创置业会正式加入A股上市排队大军中。

　　屯兵略地掘金上海

　　首创置业入局，一举击破了保利地产退地的喧嚣传闻。

　　截至目前，上海周浦地王项目的开发时间表及具体方案尚未出炉。如何算好这本地王账单，摆到了首创置业和保利地产面前。

　　按“扣除5%保障房与15%自持面积”出让要求计算，上海周浦地王项目实际可售面积楼板价已高达54500元／平方米。市场吹风，项目未来保本售价要达到8万元／平方米。

　　目前，周浦新房均价在33000元／平方米至48000元／平方米之间。上海周浦地王项目周边尚缺乏配套支撑，收回成本难题需要思量和解决方案。

　　此外，首创置业与保利地产将如何在上海开始一场“租房”试验？作为上海乃至全国首个“购租并举”试验地块，上海周浦地王项目附有严苛的出让条件，如15%自持住宅面积70年不能出售，不能成立独立的商业公司，另5%面积作为保障房无偿移交给政府等，这留给市场一个巨大操盘问号。

　　在上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦看来，与首创置业合作，应该是保利地产综合测算后的判断，“单个项目不能占用太多资金，这也是一种平衡术”。

　　首创置业也借此获得了耕耘上海市场的又一张门票，它笃信周浦区域的增值潜力，并用了一个词叫“想象空间”。

　　“周浦镇位于浦东新区中心腹地，是浦东的几何中心，一直也是浦东地区经济最为发达、人口最为密集的镇区，”在回复记者的采访提纲中，首创置业总部称，他们认为该区域未来有较强的产业支撑，产品需求、价格涨幅等想象空间均具备，希望能长期深耕。

　　事实上，首创置业在周浦镇有业务基础，他们计划在片区内形成产品互动互补。今年1月，首创置业已与周浦镇签订战略合作协议，进行周浦镇范围内共6个地块的土地一级开发、产业园升级改造、保障房建设等一揽子开发建设协议。

　　距离北京1400公里之外的上海，俨然已成为首创置业“新五年计划”中的拓展重镇。2013年底自松江落脚后，首创置业至今已在上海布局7个项目，并有继续布局的计划。

　　加码上海，已为首创置业的财务指标带来实质性正向影响。首创置业2015年年报数据显示，去年，上海区域签约均价为公司聚焦的五大核心城中最高，达到23197元/平方米。公司2015年签约销售均价也直接拉高17%至11664元/平方米。

　　据记者了解，首创置业给上海公司总经理李旭华立下的“军令状”，是剑指上海市场TOP10排位，在未来3年内实现70亿-80亿元销售规模。

　　600亿元规模与利润平衡术

　　成立于2002年的首创置业，可谓是“根正苗红”的京派房企，大股东是北京市国资委旗下首创集团。

　　依托国企资源，首创置业赢得了大量廉价土储，早年甚至有“北京地主”的绰号。伴随黄金时代土地飞速增值，首创置业亦很快崛起，并拟定了全国化战略。

　　前几年，青岛、无锡、烟台、江阴、镇江等诸多二、三线城市皆被首创置业纳入其版图，并一度占据其近半规模土储。但随着楼市调控深入，昔日全国版图变为钳制首创置业前进的“累赘”，烟台、西安等首创置业一度土储占比过重的城市，去化周期过长，并严重拖累了其业绩、利润等指标。

　　2014年，首创置业原董事长刘晓光放弃了“摊大饼”模式，定调公司“重新回归一线城市”，并提出“新五年计划”，要求2018年时销售规模达到600亿元。

　　首创置业总部提供给时代周报记者的数据显示，今年上半年，公司完成签约销售163.1亿元，签约面积90.8万平方米，签约均价17961元／平方米。

　　“上半年是小荷才露尖尖角，按照计划安排，下半年将是公司的销售发力期，年目标400亿元。”在采访回复中，首创置业总部方面如是回复。

　　在地产行业以转型为基调的时候，首创置业选择了规模扩张和聚焦一线城市，并提出了“857”战略，即5个月开工、7个月开盘、去化率80%。这中间，规模和利润如何平衡？

　　“公司转型中的重要关键词‘聚首再创’，即聚焦核心城市，聚焦核心产品。”首创置业设计营销中心总经理高广汉对记者称，2014年起，公司进行产品线升级，其中在住宅领域推出“天阅”系等高端产品线，定位做城市引领型核心产品。

　　据了解，今年，京沪两地将有天阅西山、天阅滨江等“10万＋”产品入市，是首创置业今年的重头戏所在，这两个项目的年度销售任务分别为30亿元和10亿元。

　　反映到北京公司的任务单上，首创置业给北京公司的年度要求是，要做到“百亿＋”规模，进入一线阵营，冲刺北京市场前三。

　　高广汉称，首创置业目前已确立三大产品线，其中高端住宅领域包括TOP系、“禧瑞”系、“天阅”系等，商业领域奥特莱斯，及城市综合体首创中心。

　　截至目前，全国有10个城市覆盖了首创奥特莱斯，北京、湖州、昆山及万宁四个城市的奥特莱斯项目已正式运营。首创置业方面已提出5年要做20个奥特莱斯的拓展计划。

　　未来业务布局上，首创置业会集中在北京、上海、深圳、天津、成都、重庆这六大核心城市，其中深圳为新增城市。首创置业深圳公司已经组建并安营扎寨，据其透露，“我们今年会进入深圳，参与招拍挂，也会考虑部分旧改项目。”

　　除刚需产品外，首创置业在部分城市（主要是一线）还会涉及养老、地铁上盖等物业。

　　今年，万科联合深铁的曲折脉络，却将“轨道＋物业”时代推向台前，拥有此概念的房企被资本关注。首创集团的四大核心业务之一，即基础设施，是已经运行的北京地铁4号线、14号线和建设中的16号线的重要投资者。首创置业能否成为“轨道+物业”黄金时代的分羹者，需要时间验证。

　　“回A”再进一步

　　高速前进中的首创置业，迫切需要一个功率更大的马达。

　　今年3月18日，首创置业抛出方案，拟发行3.7亿股A股募资38亿元投向北京、上海、天津等地5个项目，这被视为其正式启动第三次回A行动。

　　13年前，首创置业是北京首家登上香港资本列车的房企，但这一身份却未对其日后发展壮大有所助益。国企身份难增发，内房股低估值等因素叠加，首创置业很难从资本市场获得“弹药”。

　　“2003年上市至今，公司一共利用香港平台融资20亿港元左右，”首创置业管理层在今年5月13日临时股东大会上倒苦水，“我们的分红早超过这个数字了。”

　　与北京市国资委旗下首开、北京城建等在A股上市的兄弟单位相比，首创置业流通股少，买卖不活跃，股价、市盈率表现也一直欠佳。

　　以截至今年7月4日收盘数据来看，首创置业股价仅2.9港元，总市值87.81亿港元，市盈率3.62；首开股份股价11.19元，总市值288.65亿元，市盈率12.82；北京城建股价12.73元，总市值199.48亿元，市盈率28.93。

　　对首创置业来说，香港资本市场已形同鸡肋。

　　要终结“小马达拉大车”模式，首创置业一直在寻找新融资平台为拓展“输血”，而回归A股恰好提供了一种可能和方向。

　　事实上，首创置业一直酝酿着回归A股，最早甚至可以追溯到2004年，但至今尚未成行。按照首创置业管理层的总结，第一次冲刺A股失利，缘于公司所采用的境外会计准则引发争议，在过审时被否决；第二次回A，赶上2007年政策监管严格期，房企IPO希望渺茫，最终在2011年实在看不到希望撤回资料。

　　现在，回A仍旧是首创置业内部一号工作计划。在此之前，证监会窗口指导房企IPO发行股价上限是不超过23倍市盈率，经过一轮轮股市暴跌后，也有15倍左右，远高于首创置业目前不到4倍的港股市盈率。

　　据时代周报记者了解，5月13日这一天，国资委的批复文件已送到了这家国企位于北京广宁伯大街金泽大厦的办公楼下。

　　漫漫回A长征路再度出发，首创集团为首创置业准备了“大礼包”，在6月初启动了资产注入。后者仅以42亿元就获得了大股东北京、重庆、沈阳等地的项目。

　　按照计划，在今年6月底完成材料提交和申报后，首创置业会正式加入A股上市排队大军中。

　　首创置业管理层也没有盲目乐观，“目前有700多家在排队，有的都排了七八年了，从盈利排到了亏损”。

　　首创置业能做的，也只有等待，“我们咨询过券商，无论是通过什么样的手段，劝退也好，加速审批也好，证监会两年左右会清除这些存量。”

　　这当中，政策依旧是最大变量。

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