数据显示，上周（3月7日-3月13日）深圳商品住宅成交1044套，均价50986元/平方米。与房价高企相对的，是商品房存量的回落。截止至3月13日，深圳商品住宅可售套数为34386套，环比减少2.91%，可售面积为372.3万平方米，环比减少3.02%。

　　供不应求的现状，让深圳楼市持续火热。无论新房二手房，购房者在置业中难免会遇到迷局。

　　今天，我们搜罗这一年以来，发生在楼市交易中一些问题，希望置业者们能引以为鉴。

　　中介设迷局

　　隐蔽吃差价

　　李先生看上南山区桃园路丽都花园的一套二手房，中介说业主实收405万元，一分钱都不能少，于是以405万成交，按行规李先生需支付给中介3%的佣金，中介主动给予了李先生5折的佣金优惠，即实付1.5%的佣金。李先生买到了心仪的房子，佣金还打了折，满心欢喜，不料合同签订后从卖家处得知对方的心理价只有399万元。所以，该交易中卖高的6万元最后被中介以“佣金”方式隐蔽地“吃”掉差价让李先生惊觉上当了。

　　小编点评

　　二手房交易繁杂冗长，交易风险更是不容忽视，因为中介有可能在业主和买方都不知情的情况下，隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖出房屋赚取中间差价。

　　置业提醒

　　中国指数研究院深圳分院研究总监程玉：买卖双方应当选择值得信赖的中介公司，以防被“吃差价”，另外在签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，其次在商谈房价时最好做到买卖双方都在场，以免发生信息不对称等问题，给中介空子钻。

　　家家顺营销副总裁张国库：在买房时要选择服务有保障、有相应风控措施的中介机构，这样才可以更好的规避交易中可能存在的安全隐患。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰：一些中介公司的员工“吃差价”的现象偶有发生，但不是普遍现象，如若碰到相关状况，中介都会采取措施进行监管。

　　概念“高大上”

　　“捡便宜”还是“大忽悠”？

　　情景回顾

　　市民周先生告诉笔者，他曾经跟随看房团走龙华线看房，一开始看的两个楼盘价格太高，就没有考虑，负责人说接下来看的楼盘均价不到3万，周先生兴趣不增。没想到车子开了很久，而且越开越远，不一会儿，手机显示欢迎来到东莞。让他更感无语的是，该项目号称“享大前海区位优势”。

　　用同样遭遇的市民赵先生也表示：“龙岗布吉号称‘新罗湖’就算了，连凤岗都敢说是‘深圳中心钻石’，文案一定是地理成绩不好。”

　　小编点评

　　在新房营销中，开发商为了销售量，会采用各种各样的宣传方式，有时甚至涉及虚假宣传。区位上的偷换概念是最容易识别的一类，但对于“不够专业”的置业者来说，往往有可能会掉进开发商精心布置的“美好陷阱”中去。

　　另外，除了区位上的偷换概念，“距市中心XX分钟”、“离地铁站XX分钟”、“开车XX分钟到达某风景区”等等位置上的“距离陷阱”也是房地产广告比较常见的。新的广告法虽然明令禁止此类虚假广告词的出现，但总避免不了有些项目会偷换概念。

　　置业提醒

　　业内人士：置业者买房之前可以自己先做一些准备工作，对选择购房的区域最好有相对清晰定位，其次去到售楼部也会看到一些预售文件，很容易判断楼盘的属于哪个区域。

　　信息不完整

　　误导没商量

　　情景回顾

　　家住布吉的王先生看中了一套82平方米的房子，可美中不足是嫌该套房子临近马路，有点吵，于是对中介说再考虑一下。中介见王先生犹豫，于是跟王先生推荐了同一小区隔壁栋的房子，由于离马路远一些，所以安静许多。中介还表示隔壁栋的房子跟王先生看中的房子的户型和结构完全一模一样，并带着王先生看了另一套房子，王先生一看户型确实跟之前那套户型一致，于是付了定金，可是在签合同时才发现，它的面积只有80平方米，比之前的房子整整少了2个平方米，王先生想要退定金，可是中介称这是王先生自己自愿签的，而且户型和结构确实跟之前看的房子一模一样，自己并不存在欺诈的行为，不同意退定金。

　　小编点评

　　在买房的过程当中，中介公司告知购房者的信息未必都是真实、完整的，有时候中介会模糊概念或者言语中带有一定的诱导性行为，使得买方上当。

　　置业提醒

　　深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫：去年，深圳市房地产经纪行业协会发布了《看楼确认书》和《二手房交易卖方重要事项告知书》，其中规定作为二手房交易的卖方，在委托出售房屋时有义务提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。而作为房地产经纪方，也有跟买方说明服务项目、内容、流程和完成标准；介绍房源信息编码的作用，或现场告知房源信息；说明房屋的市场参考价格和交易过程中涉及的税费等义务。所以在看房之前，买卖双方需要知道有这“两书”的存在，并主动签署“两书”，来减少信息不对称，保障交易安全。

　　业内人士：消费者不能轻信中介人员的口头保证或者居间合同，要主动调查、了解房源真实情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态等。

　　牵手洋物管

　　只是宣传语

　　情景回顾

　　市民叶小姐反映，在盐田某项目看盘时，营销人员透露他们的物管是和世邦魏理仕有合作的，在某房地产网站上该项目的物管也显示是“世邦魏理仕”。她觉得很奇怪，世邦魏理仕不是做写字楼的物业吗？当她带着问题第二次去询问时，营销人员却回复含糊。

　　叶小姐表示：“虽然我也不是很在意是哪家物业公司，但他们这样遮遮掩掩总觉得不靠谱，谁知道在什么地方又会挖个坑等我呢？”

　　小编点评

　　一些项目销售人员会以夸大情况来吸引客户，存在误导的成分。置业者们如果不清楚，很容易就当真了。

　　置业提醒

　　世邦魏理仕的相关负责人：“我们公司基本上做的是商业地产的物业，从全国范围看做住宅物业的都很少，在深圳根本就没有。住宅物业也不是我们的业务范围。但有些项目其实是我们的顾问服务项目，作为驻场顾问的我们会有驻场员工对项目进行指导，指导的内容主要是前期营销阶段的销售配合服务，包括卖场的现场茶水、客户迎送服务和样板间管理等。后期的物业管理就由项目开发商管理了。”

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹：一手合同不一定会提到关于物管、景观等方面的内容，如果是比较介意这些的业主，可以跟开发商详细沟通好，最好做书面的确认。

　　情景回顾

　　开发商“画大饼” 置业者吃闷亏

　　最近龙华某项目的业主们收到消息，自己家的项目并不被位于家附近的学校列入招生区域。有业主表示：“看房的时候，是介绍说该片区将会划分到这个小学才选的，就是为了小孩上学，要是不能上学那还不如我租一辈子房子。”

　　对此官方回应称：“ 学校目前在建，只有学校建成交付使用时才会开始启动学区划分工作，目前无法给出答复。”

　　准备置业的张小姐也抱怨道：“上次去横岗一个项目看房，中介说项目旁边要建小学，到时候小孩上学会多么多么方便。我问他现在不是学区房吗？他又说是项目引进的学校，肯定会满足业主的需求。没想到后来我听旁边的另一个中介跟人介绍这里要建幼儿园。当时我就奇怪了，再去问售楼小姐，说是教育用地，还不清楚要建什么！”

　　小编点评

　　“别让你的孩子输在起跑线上”一句话被多少家长奉为圭臬，教育一直都是房屋升值的最佳助燃剂之一。虽然现在深圳新房实行学区房划分，但一些项目尤其是名校附近的项目还是会拿教育做宣传。对此，置业者们要多留意。

　　置业提醒

　　当我们在买房的时候，在学位划分问题上，一些学校还没有建设投入使用，自己购买的小区是否会划入该校，这个最终都是由相关教育部门做出决定的，如果置业者对学位有特别的要求，应尽量购买一些已经现有学校，或者已经明确规定了学区范围的楼盘。

　　“喝茶费”藏风险

　　假折扣真牟利

　　情景回顾

　　买房的市民陈先生曾经遇到过这样一件事，当时他看中了观澜某个项目，而在项目开盘的前一天，他收到某位销售人员打来的电话，电话声称只要在营销中心现场先交3万“定金”就可以提前选房。但是，这3万“定金”不会算到买房后的总价里，而是开具另外的收据单，在买房后用折扣优惠的方式补偿。他怀疑自己是遇到收“喝茶费”的人了。

　　小编点评

　　“喝茶费”是某些销售人员和营销中介变相牟利的渠道，有些置业者为了买到心仪的房子，咬咬牙就掏了。但其实，这里潜藏着巨大的风险。

　　置业提醒

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹：这种不算入房款的收费严格来说不算是正规收费，因为它属于非房款，这就存在一个风险，万一购房者不买房了，钱能不能退？而且交了喝茶费，也不一定能买到房子。所以除了购房款，不建议置业者支付其他费用。

　　先下手为强？

　　买到低价“死角房”

　　情景回顾

　　苏先生是龙岗某盘开盘的首批业主，项目首次开盘便以“良心价”开售，形成了热销局面。可是苏先生不久后发现，项目加推的房源每平方米的价格比之前开盘贵了接近2000元。苏先生表示，当时许多业主都庆幸上车比较早，才过两个月房价就涨了2000，觉得很值。可是苏先生自己却发现，该楼盘后期加推的房子不论是从景观、还是朝向等方面都要优于之前项目开盘的房子，于是感觉自己有种被忽悠的感觉。

　　小编点评

　　“低开高走”策略是在房地产预售时，开发商为了吸引顾客，首先将楼盘以较低价格开售，用以聚集人气，并形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高以达到预期销售目的。尤其不少开发商以稍差的“死角房”低价开盘，形成轰动效应，将好房留在最后推高价位，为将来的销售形成高价定势。

　　置业提醒

　　深圳中原区域经理范宾：“低开高走”是开发商惯用的营销手段之一，其实是开发商把好一点的房源留到了后期销售，人为制造房子升值潜力，让置业者误以为此项目迅速升值，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。而开发商后期销售的房源价格原本就是事先定好的，并不存在太多的升值。

　　口头承诺无保障

　　货不对板引纠纷

　　情景回顾

　　深圳仁恒峦山美地的业主表示，在签订购房合同前，该楼盘销售人员表示该户型楼盘没有样板房，带他看另一户型样板间，并告知所看到的样板间与所购买的户型一致，且其公摊面积实际比样板间要小，所以可使用面积大于样板间面积。业主在装修时却发现，自己所买的户型不方正，其中一个房间多了一个凸出来的外墙拐角，使得窗户仅有样版房的1/3大小。业主表示：“现在整个房间横竖都摆不下一个最小号的床，严重影响了这个房间的使用。”

　　该户型部分业主就拐角问题与仁恒开发商第一次约谈，销售总监马某在第二次约谈时承认这个拐角一开始就存在，且表示拐角已成事实，由于消防的原因，无法整改，仁恒销售对未在购买前告知有这个柱子仅做出口头道歉，强调一切以购房时签订的合同为准。

　　小编点评

　　购房前误信了营销人员的口径，造成了“货不对板”的情况发生。开发商五花八门的营销手段，一不留神就很容易上当。当然，置业者也免不了有疏忽大意的原因，买房的户型还是应该认真确认。

　　置业提醒

　　深圳链家相关从业人士：买卖新房二手房时，一些口头说辞，一开始看似很有说服力，但是到了最后可能都是很难取证的，所以把想到问题疑问尽量形成书面形式。就是购房者在签署合同签，把不确定的东西可以写进去，比如销售人员说的要求以书面的形式记录。毕竟口头的东西在今后的纠纷中不能不具有强力的说服力。

　　美联深圳住宅法务部副总监王丽辉：对于合同尤其是文字方面的东西要尤为注意，在沟通方面也要有所取证。

　　“便秘式”开盘

　　制造虚假抢购

　　情景回顾

　　深圳置业者张先生表示，自己认筹了龙华白石龙地铁站附近一项目，然而开发商认筹了几百个之后便只拿出了百八十套房源来卖，开盘当日大家看到如此火爆的场面便稀里糊涂就买了。后来没想到该盘总是“便秘式开盘”，每次拿个几十套房源出来，然后对外宣称售罄，下次再慢慢卖。张先生对此表示十分懊恼，“当时若不是看在场面如此火爆，就不会这么匆忙下决定买了自己不中意的楼层。早知道如此，我还不如再多看看，尽量买到合自己心意的房子。”

　　小编点评

　　冒雨抢房、日光盘频现、开盘售罄……深圳楼市种种惊心动魄的奇观，给人营造了一种“再不买就抢不到”的直观感觉。其实，这种现象不仅仅是因为深圳买房需求旺盛，还与开发商人为的制造火爆假象，忽悠置业者恐慌性入市、人为推高房价有关。内部知情人员表示，不少开发商为了营造火爆的销售气氛，通过“捂盘惜售”、“分批推”等种种营销手段进一步推高成交量与房价。

　　置业提醒

　　链家二手房研究院总经理肖小平：由于目前楼市消息声音嘈杂，传播渠道多样化，因此要判断楼盘开盘的真实情况，还应当选择听信一些权威机构所发布的消息。此外，置业者应当量力而行，不能被开发商所制造的“假象”而蒙蔽了双眼，甚至是恐慌性入市。购房者应谨慎面对开盘现场过热的局面，资金方面有压力的话，可以适当调低所购楼盘的档位，甚至暂缓购房计划都是可行的，一定要注意资金来源的到位时间，做好充足的资金准备。

　　深圳中原地产董事总经理郑叔伦：面对“抢房”假象，置业者一定要冷静处理，不能恐慌性入市，以至于买到违背自己“初心”的房子。