“新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选……”从央视晚会到NBA比赛直播，从微信朋友圈到各栋大厦的电梯间，碧桂园森林城市洗脑式传播席卷各大广告平台。据了解，海外地产早在5年前曾在重庆火极一时，而近几年的推广又几乎销声匿迹，此次碧桂园森林城市的强势宣传，是不是暗示国内海外地产迎来第二春？

　　目前海外地产的营销模式有何新演变？包括重庆市场，近几年海外置业门槛和客群出现了哪些重大变化……重庆晚报记者希望通过采访调查，为市民揭开海外置业的神秘面纱。

　　热钱涌入海外

　　人气一路走高

　　纵观房地产行业，不少知名房企的势力板图，已经豪迈向海外扩张，如和记黄埔、万达、海航、保利、绿地、平安等已在海外开发建设多年，成绩斐然。大企业大手笔对外投资的潮流背后，是众多本土置业者跻身其间。

　　仲量联行最新数据显示，2015年，中国对外置业投资总额高达300亿美元，是2014年的两倍。中国买家正在成为全球房地产投资客户。全美房地产经纪人协会数据也显示，仅仅在2014年3月至2015年3月，中国买家已成美国地产最大外国买主，贡献销售额超过286亿美元，占到总销售额1040亿美元的近三成。

　　随着近期股市、人民币波动，美元加息等，国内似乎有更多一线城市的中产阶级人群转向海外投资，尤其是海外置业。仲量联行统计显示：以往海外投资中，海外置业比重占24%，但从2015年下半年至今，这一比重上涨飞快，如今约达30%。

　　重庆市场焕发潜力

　　客群转向民营企业主

　　随着碧桂园森林城市的全媒体强势推广，海外置业再次进入重庆市民视线。有业内人士称，随着海外置业门槛的逐步降低，海外置业市场将迎来第二春。

　　到底目前重庆的海外置业市场如何？有没有那么大的吸聚力？有业内人士透露，近几年重庆市面上除了常规的几家销售代理在售部分外，市面上鲜见海外资产配置公司。

　　Metricon（美家）中国西南区营销总监贺建林接受重庆晚报记者采访时表示，Metricon（美嘉）作为澳洲第一家别墅建造商已有40年历史，首次进驻中国市场是在2005年。去年他们进入重庆市场仅一年时间海外置业客户就达到300多组，重庆的海外置业市场潜力很大。

　　5年前，海外置业客群主要集中在房地产和教育行业，如今又有什么新变化？贺建林告诉记者，在去年服务的300多组客户中，70%的客户是民营企业老板，30%是银行等对海外置业比较了解的公司高管。

　　海外置业门槛降低

　　投资和教育是主要诉求

　　以往海外置业在市民眼中是塔尖人群的专享，很难一窥究竟。海外置业门槛到底如何？购置成本和增值空间又如何？

　　贺建林告诉记者，目前置业澳大利亚主要是投资增值保值因素，因为澳洲房价并不高，无房产税和遗产税，享土地房屋永久产权。一套建面500平方米的定制精装独栋别墅，总价在250万元左右，价格全球价格统一，首付2成，50万人民币左右。租金回报率一般在4%至6%之间，远高于上海和北京的1.9%和1.8%。有些投资者甚至同时购入多套房产，以租养贷，以房养学，从而扩大其资产和增加固定收入。碧桂园森林城市总价75万元起/套，似乎也证明了海外置业门槛已经大幅降低。

　　碧桂园森林城市重庆区营销经理刘婧告诉记者，门槛低、高性价比是森林城的最大卖点，首付只要1成。据刘婧介绍，教育因素占到客户购买比重的40%。森林城市的购买者可获得马来西亚第二家园的10年居住权，并可在当地获得华侨身份，一方面孩子读书可读英联邦教育体系的国际学校，成本是赴英读书的四分之一，若想回国读书，只要在马就读2年中学，就可参加国内华侨生联考，进入国内重点大学的分数线远低于国内高考。

　　线上线下全面联动

　　海外置业市场未来不明

　　刘婧告诉记者，相较于北上广深等一线城市，重庆的海外置业市场还未打开，市面上海外置业声音较小，但碧桂园看好重庆市场潜力。

　　她向记者透露，碧桂园即将在4月份开启重庆路演，线上将集中火力推广，下线将全面铺开，一方面启动线下销售，召集分销商，另一方面利用碧桂园自有全民营销APP“凤凰通”开展全民营销。相较于碧桂园方面的乐观，重庆领域盛景董事兼副总经理张鑫有不同的看法。

　　张鑫告诉记者，目前市面上海外地产销售主要有两种方式，一种是海外置业公司全球覆盖，在重庆设立区域公司，另外一种是重庆现有代理公司拓展海外事业部并承接代理销售。虽然碧桂园的强势推广让市场关注了海外地产，但目前的重庆的市场情况并不容乐观。

　　“以前领域也思考过利用公司已有的数百万客户群，挖掘海外置业需求等非本土置业，但最终放弃了。”张鑫还透露，一家排名前五的重庆地产代理公司早在2013年就增设了海外事业部，但2014年就遭遇滑铁卢撤消了该海外事业部。

　　“今年经济形势不容乐观，全国房地产投资比例下滑，重庆本地房产投资都有抗性，估计海外置业占比不会很大。”张鑫对目前的海外置业市场保持观望态度。

　　重庆晚报记者 史顺婷