政治局部署“去泡沫” 深圳火爆楼市或告一段落

　　关于深圳楼市，最近各路媒体的报道有点怪异，6月份说深圳新房均价突破6万元，再创历史新高，环比上涨10.6%，这应该是近年来单月最大涨幅了。7月份，又有报道称，深圳新房均价（56720元）下跌8.2%，创下了深圳近4年来的最大跌幅。且不说深圳楼市经历了30年风雨，短期相对平稳是市场主基调，2个月不该出现如此大的波动。即便是政策面、资金面、城市规划等，近两个月也并无重大利好或利空出现。那么，缘何媒体报道如此大的反差呢？

　　抛开类似于2015年这类极端年份，深圳每年的新房成交规模也就3-5万套左右，仅相当于北京、上海的四分之一，每月新房成交仅30万平米，类似于华润城这样的高价盘，有一两个新开盘，房价就被拉高了。这就是6月份发生的情况，当月福田、南山、罗湖三个区的新房平均价格达到7.8万元，成交占比达到近40%（2015全年占比仅20%），全市新房均价突破6万就不奇怪了。7月份，新房均价之所以下跌了8.2%，根本原因也在于三个区成交占比下降至24%。

　　事实上，从成交量上看，6-7月份的深圳楼市基本上回到了正常年份：月均新房成交量在3000套左右，二手房成交量在8000套左右，靠拢到过去10年月均成交量。若与“3.25”新政后的4-5月相比的话，6-7月的新房和二手房成交量分别增加32%和19%，看似“3.25”新政效应式微。但是，若与“3.25”新政前月均成交量（新房5000套、二手住房1.2万套）相比的话，或者与最火爆时期（2015年下半年至今年1季度）相比，6-7月份的整体成交量下跌了40%-60%。因此，从这个角度看，即便房贷利率不断创历史新低，即便6-7月份深圳创造全国总价和单价地王，即便楼市整体货币环境依旧友好，深圳上一轮高度景气或许要告一段落了。

　　从价格上讲，采取同质可比（同区域、同户型、同类型）的方法，剔除少数体量大、价格高的楼盘，现在的整体均价也达到了5.5万元，相比去年全年均价上涨了52%，相比2014年上涨了129%。此轮楼价上涨，原因分析太多了，但总结起来，“去库存”结构性政策刺激不断，“稳增长”和“调结构”需要货币宽松环境（六次降息、五次降准），以及严重的资产配置荒，特别是汇率贬值预期下，人民币有效资产不足。当这些遇上了创业氛围、融资渠道最畅通的深圳，遇上了加杠杆和鼓励改善型需求的上手工具，遇上了深圳楼市体量小、弹性足（类似于创业版）的特征，深圳楼市就成为了资金最为青睐的对象，成为全国资金纷纷追逐的、稀缺的“安全岛”。

　　但是，二季度以来，实际房价水平整体稳定。新房市场提价和降价的楼盘不多，最能反映市场走势的二手住房市场，“3.25新政”后，实际成交价格出现了5%-10%的下跌，6-7月份，二手价格企稳或微幅回升。来自大型中介的数据显示，6-7月深圳二手成交均价在55000元左右。微观调研显示，7月份南山、福田等热点区域的二手住房价格还出现了3%-5%的涨价。目前，之所以深圳房价坚挺，甚至有中期内微幅回升的迹象，区域地王效应、个贷利率走低、全国楼市火爆、货币环境依旧宽松，甚至近期传言的个税抵房贷利息等等外部环境都有影响。

　　但更重要的是，看好深圳楼市的群体很多，突出的例子就是，临近深圳的莞惠楼市，上半年新房月均成交13800套、7500套，二者之和超过深圳5倍，60%-70%的房子被深圳人买走，可见深圳资金聚集是何等旺盛、购买力是何等强大。目前，尽管莞惠楼市分流了一部分购买力，但基于其流动性、公共配套差、升值潜力不明显的考虑，看好深圳楼市的群体规模居高不下，一方面，长期活跃在深圳的购买力坚定看好深圳楼市；另一方面，二手房尽管成交量回落，但业主急于出手而明显降价的不多。多数业主认为，综合资金面、国家对楼市的态度，深圳在全国的地位，以及深圳楼市长期供求关系等基本面来看，未来深圳楼市稳中向好是大趋势。大型中介调研的投资客比例，尽管比今年1月份有所回落，但也达到20%-30%的占比。

　　不过，近期政治局会议在部署下半年经济工作基调时提出“抑制资产泡沫”，“抑制”完全不同于过去“化解”、“警惕”等表态，折射出楼市泡沫已经到了管理层需要亟待出手的地步。因此，控制楼市资金面、控制杠杆成为下一步楼市政策的基调之一，比如近期银监会堵住理财通道，证监会堵住募资进入土地市场，以及南京、苏州、厦门、合肥等地收紧房贷杠杆等。2015年，深圳新增个人住房贷款比2014年翻了2.3倍。截止到2015年底，深圳个人住房贷款余额超过了7000亿元，比2014年增长了近40%，余额比北京和上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。2015年，深圳个人住房贷款平均成数为6.5成，500万元以上的房贷中，7成贷款占比超过70%。

　　2016年上半年，深圳个贷余额达到9928亿元，同比增长了52.1%。因此，用尽、用足杠杆是2015年深圳房贷申请的主基调今年上半年。杠杆率高是楼市风险高的表征之一，杠杆率快速上升更意味着风险。由此，如果下半年楼市政策偏向适度收紧杠杆的话，过去1年半快速加杠杆的深圳楼市，无疑会受到影响。近期，在深四大国有银行一致收紧首套房贷优惠折扣，就是一个信号。同时，国家对于资产泡沫的关注，意味着深圳未来出地王的可能性下降了，而且还可能会顺应国家政策，收紧房贷杠杆。由此，下半年稳中回调或许是深圳楼市的基本特征。

　　（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）

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