3月深圳楼市 三年三副表情

　　证券时报记者 吴家明

　　回想过去的深圳楼市，有时候怀念的不仅仅是房价。3月，对于深圳楼市而言，都是一个敏感的月份，今年的3月也不例外。经历了一波又一波的热潮之后，深圳购房者开始变得有些忐忑。

　　2013年3月

　　慌乱：过户像打仗

　　2013年3月，整个深圳楼市都陷入一片慌乱之中。秒杀房子、连夜排队过户，这让亲身经历过当时“盛况”的吴先生记忆犹新。

　　当时，国务院出台新“国五条”细则，其中二手房交易按转让差价征收20%个税的规定最引人注目。此消息一出，立即引爆了深圳楼市。

　　“当时在罗湖区的联城美园看中了一套房子，31平方米要价82万元，本来还想考虑看看，结果看房的人一拨接一拨，我不得不立刻就跟业主下定金。”回想起当时的情景，吴先生说，“真的就是买房就像买白菜，有一位女购房者前几个小时看过这套房子，回来说要买这套房子的时候已经被我买了。”

　　为了赶在4月1日前过户，吴先生没有选择银行贷款，而是东凑西凑全额付款。“记得那是3月28日，深圳下暴雨，中介凌晨就去位于银湖的过户中心排队拿号，我一大早就赶过去，现场人头攒动，连门口都进不去，都是为了赶紧过户。”吴先生说，“一直排到下午3点才成功办完过户手续，心里就像放下一块大石。”

　　不过，“国五条”随后温柔落地，交税的规则没有发生很大的改变，深圳楼市交投持续活跃。美联物业的数据显示，2013年3月份深圳二手住宅市场创出天量成交，达到17527套，占全年成交总量的20%。

　　2014年3月

　　冰冷：成交急速萎缩

　　深圳楼市的热度一直不减，但在2014年3月，却呈现出完全相反的景象。

　　其实，从2013年下半年开始，深圳市场就开始传出央行收紧信贷的消息，延续了半年多的房贷收紧局面，长期的资金制约成为打压市场的利器。原本备受期待的深圳3月楼市，表现却让人大跌眼镜。

　　深圳市规土委公布的统计数据显示，2014年3月深圳新建住宅成交数量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份共成交4865套，与上年同期成交17527套的数据相去甚远。此外，根据深圳房地产信息网的监测，2014年上半年深圳新房成交15133套，与2013年同期相比大降41.7%，其中降幅最大的福田区达到84.3%。

　　“其实，当时深圳房价并没有出现明显松动，但成交量的确萎缩不少。”吴先生回忆说，“身边有些投资客当时有点动摇，急着卖出手中的房子，都发现没以前好卖。”

　　2015年3月

　　惊讶：从未有过的好运

　　从高温到冰冷，本就令人捉摸不透的深圳楼市在2015年的前景变得更加扑朔迷离。不过，深圳楼市就是这么让人意想不到。

　　2014年年底的降息刺激了购房者和房地产业内的敏感神经，让深圳楼市逐渐回暖。时间很快到了2015年3月，市民陈小姐也加入到购房大军当中，四处找寻房源，但她开始显得有些着急，因为2015年3月1日起央行再度降息。

　　“当时也看了许多房源，有些业主开始坐地起价，所以没想太多就在罗湖区田贝四路买下一套50平方米的小两房单位，当时价格每平方米不到35000元。”陈小姐对记者表示，“其实当时觉得有点贵，但也没想那么多，3月26日跟业主签合同。”

　　没过多久，政府在3月30日放出房地产政策“大招”：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　这就是有名的“3.30政策”，但谁也没有想到，“3.30政策”推行后深圳房价和成交量迅猛上升，甚至到了一发不可收拾的地步。

　　2015年深圳楼市的疯狂，让很多人印象深刻。市场数据显示，2015年深圳成交了66450套新房，同比大增近六成，相当于每天卖出182套新房。而二手房也以126899套和1060.78万平方米的成交量双创新高，较2014年分别大涨121.7%及117.7%。

　　直到现在，深圳楼市依旧高烧不退。“现在我买的那套房子涨到接近每平方米65000元，太疯狂了。”回忆起去年3月的决定，陈小姐感慨：真的是从未遇到过的好运。

　　2016年3月

　　忐忑：炒房客也受冲击

　　深圳楼市持续“高烧”，但随着调控预期进一步升温，大部分购房者再次陷入观望，就连一些炒房客也有点动摇。

　　今年春节后，无论是中央还是地方政府都收紧了对于一线楼市的支持措施，尤其是在首付贷和场外配资方面，这对一线楼市造成了较大的负面心理影响，市场全面看涨的心理预期受到了冲击。此外，深圳将在4月1日起对房产交易评估价格进行更新，调整后深圳房产评估价格或比目前提高50%。此次调整距离上次深圳调整房产交易评估价格仅仅过去半年时间。分析普遍认为，随着评估价格的上调，交易的二手房税费也相应提高，通过提高交易成本，将在一定程度上抑制投机投资的购房行为。

　　“3月以来，市场上的确多了一些二手房源，甚至有短炒客之前是合伙众筹买房，现在合伙人之间分歧太大，月供还款压力也大，一时说要卖掉房子，一时又不愿意卖。”在福田八卦岭片区经营中介生意的曹经理对记者表示，“一些炒房客似乎抱着见好就收的心态，但对于这种房源，我们一般都很谨慎。”这位中介还表示，最近的确有买家不断催促，希望在4月1日前过户，但没有出现像2013年3月那样的恐慌性购房和过户情景。

　　记者调查发现，在深圳链家网上，截至3月16日共有40452套二手房源在售，截至3月8日共有37241套二手房待售，也就是说仅仅过去一周，该网就多出了近3000套房源。从新房市场来看，深圳新房成交量连续两周大幅下滑，让深圳的新房成交从2月最后一周的3163套减少到3月第一周的1551套，然后再到上周的932套。

　　深圳中原地产市场研究中心认为，近期成交量的连续下跌缘于年后受到调控因素影响，市场出现了一定的观望情绪，并且开发商批售热度也受到政府调控的冲击。目前，政府已经对一线楼市的飙涨产生警觉，即将出台的因地制宜的调控措施可能将是一线楼市的最大利空。