6个月7.5万套!上半年南京楼市大热,房价也是一路上扬,截至6月份,南京房价已经实现16连涨。
为了调控房价,继4月下旬南京限涨令正式浮出水面,对2万元/㎡以下、2万—3万元/㎡、3万元/㎡以上房源分别设置了12%、10%、8%的年化涨幅之后,本周三南京市物价局再出新政,五大举措控制房价,其中提出将对热点地区设置“动态封顶价”。业内人士认为,此举意味着下半年南京楼盘限价将进一步收紧。
史上最严的“限价”令之下,各大板块的限价“红线”究竟是多少?限价会不会影响开发商的推盘热情,下半年各板块的供应和走势又如何?《扬子楼市》进行了深入调查。
城东 板块
“红线”猜想:精装42000元/㎡
●准确指数:80%
传统的城东板块以改善房源为主,今年以来涨幅不小;而向来是刚需重地的麒麟板块,在楼面价22353元/㎡麒麟地王的催化下,迎来一轮汹涌的补涨行情,板块谷底价项目银亿东城,预计9月加推9街区房源,目前放风价精装20000元/㎡。
作为城东目前的天花板项目,五矿晏山居预计7月底8月初加推,18、23号楼面积为88-89㎡,预计均价35000-38000元/㎡。17号楼为精装复式,面积85㎡,赠送面积高达20㎡,预计均价38000-42000元/㎡。
据365淘房统计,2016年下半年城东板块将推3400多套房,其中包含银城东岳府、银城君颐东方、新城璞樾钟山等纯新盘。
银城策划裴森表示,银城东岳府、君颐东方预估价格都在40000元/㎡左右。
综上,预估城东的限价红线在42000元/㎡左右。
城北 板块
“红线”猜想:尧化门毛坯24000元/㎡, 鼓楼滨江毛坯40000元/㎡
●准确指数:90%
当前城北谷底区域当属尧化门,其中电建洺悦府预计7月底推出188套房源,2号楼为105㎡,预计均价为23000元/㎡—24000元/㎡;3、7号楼为88㎡,预计均价21000元/㎡。
作为城北天花板中的天花板,中冶盛世滨江5月首开均价37000元/㎡左右。项目营销总监王春明透露,其实他们最初的申报价格是40000元/㎡。按照8%的价格涨幅限制,中冶今年的涨幅必须控制在39960元/㎡以内,据此判断城北板块的限价红线应为40000元/㎡左右。
下半年城北板块整体拟定上市7218套房源,而中航国际社区、融创玉兰公馆、金浦紫御东方、恒大滨江、中海桃园G34地块、嘉誉山、招商葛洲坝地块共7家纯新盘扎堆亮相更是夺人眼球。其中金浦紫御东方预计8月首开,共计364套房源。嘉誉山预计8月首开约300套房源。
仙林 板块
“红线”猜想:精装30000元/㎡
●准确指数:80%
楼市普涨、地王加持,仙林板块的入驻门槛也在不断提升。板块谷底价楼盘为仙林湖的新城香悦澜山,项目在售均价22700元/㎡。作为板块内一直以来的天花板楼盘,高科荣境的桂山堂7月20日加推180㎡精装房,共132套,销许均价29821元/㎡。
新城营销总监夏友台表示,目前仙林板块的限价红线大概在30000元/㎡左右。“仙林板块不像河西那样火爆,政府在限价红线方面也会根据情况做一些调整,比如会考虑一些地价成本等。”
据365淘房数据,今年下半年仙林板块将上市2000余套房,其中包含绿城东方玉园、恒大龙珺、中南山锦花城3家纯新盘。绿城东方玉园包含洋房、大平层和叠加别墅,预计7月首开。中南山锦花城预计8月底9月初开盘280套左右,79—127㎡。恒大龙珺规划为多层和11层的小高层,预计7月公开售楼处。
河西 板块
“红线”猜想:中部精装45000元/㎡, 南部精装35000元/㎡
●准确指数:99%
7月8日,佳兆业城市广场领取二期3栋楼的销售许可证,均价在34950元/㎡,河西南的房价又一次被摁在了3.5万元/㎡的“红线”之下。预计在7月底加推二期5号楼的金隅紫京府最近也因为房价“零涨幅”而备受关注,价格仍被限在了4.5万元/㎡以内。
河西多家开发商证实,作为上半年南京楼市最风光的板块之一,物价部门对他们的管控也是最严的,河西南3.5万元/㎡和河西中4.5万元/㎡的限价红线可谓牢不可破。
365淘房的统计也显示,6月河西板块新房均价38139元/㎡,与其5月37923元/㎡的均价相比,环比涨幅仅有0.56%,是八大板块中涨幅最低的。
另一个好消息是,河西板块下半年预计有4170套新房源上市。其中金地中心·风华、保利天悦、升龙桃花园著、胜科星洲府4家都是纯新盘。金地中心·风华预计8月公开售楼处及9000㎡示范区,9月初首开。保利天悦全四房设计,预计四季度上市。
城中 板块
“红线”猜想:毛坯40000元/㎡
●准确指数:85%
南京远洋国际中心策划经理刘松表示,目前城中可售的房源不多,该楼盘在售的214—289㎡的大平层仅剩三十几套,均价30000元/㎡。附近的斯亚首府,价格仅29900元/㎡起。
下半年的城中预计只有457套新房源亮相,在八大板块中处于垫底的位置。在新增上市量中,“神盘”中航金城1号无疑将是主角之一。6月15日该项目加推过227套房源,销许价格在37229-44960元/㎡。策划经理任昊透露,该项目还剩下6栋高层300套左右的房源,预计会在四季度加推。
位于大光路附近的金陵雅颂居项目,预计近期加推4号楼,户型230㎡,68套,预计均价43000元/㎡。
业内人士表示,因为南京限价令针对的是180㎡以下的房源,超过这个面积段的城中豪宅,价格主要由市场决定,而在此面积段以下的城中楼盘,有城中开发商认为只要毛坯价不超过40000元/㎡,都没有太大问题。
江宁 板块
“红线”猜想:精装30000元/㎡
●准确指数:95%
下半年,江宁板块的新房上市量将近万套,其中,百家湖区域有3大纯新盘,也是板块房价的制高点。景枫凤凰台预计本月开盘推出200余套房源,据消息称,该盘的价格或许会冲破3万/㎡。
3万盘的有力竞争者还有地王项目金辉金陵铭著,放风价或将赶超3万。中锐星湖名邸最快将于10月上市,整体将采用全德国精装标准交付,也被看做江宁天花板房价的竞争者。此外,即将于8月加推的万科翡翠公园传出价格会在3万以上,也引发极大关注。
江宁房价距离3万大关还有多远?该板块一楼盘的销售经理表示,以前每次推盘,当天能卖出六到七成就是合适的,但现在基本都是开盘就售罄。“我们上批房源也是受到指导定价的,全部卖光,按照这样的行情,实际上是可以卖更高价的。”该人士表示,江宁下半年核心区域卖到3万应该问题不大,就看物价部门能否通过。
江北 板块
“红线”猜想:精装30000元/㎡
●准确指数:90%
江北核心区“神盘”华润国际社区6月的开盘价为2.1万元/㎡,相比之前2.5万元/㎡往上跑的放风价低了太多,让人感受到物价部门限价的严格。
不过,接下来,在江北多盘加推迅速告罄的行情下,在地王成本的压力之下,江北新盘也喊出了冲3万/㎡的价格。新盘中建国熙台预计7月下旬首开四栋楼共270套房源,放风价格在30000元/㎡左右。金象朗诗红树林预计8月首开5号、10号楼,户型面积89㎡-143㎡,放风价同样是3万/㎡。
金地南京公司副总经理刘婷表示,目前江北的价格风向标,毛坯看正荣润江城二期,上月的毛坯价格在2.5多万元/㎡。保利西江月近2.8万元/㎡的价格则是精装房的标杆。刘婷认为,“限涨令”当前,年内江北的红线应该在3万元/㎡,而且是精装价格,虽然7、8月待开的新房喊价3万元/㎡,但能不能真正站稳脚跟,有待检验。
城南板块
“红线”猜想:南站精装35000元/㎡,
板桥毛坯20000元/㎡
●准确指数:90%
下半年,城南将有12家新盘蓄力齐发,为区域“解渴”,其中包含旭辉铂悦秦淮、中交锦致、万科南站G22地块等高端改善项目。“南站的房价年内站稳3.5万元还是比较靠谱的,但想超过这个价格应该比较困难。”区域一开发商表示。
上半年,城南涨势最凶的要属板桥区域,蛰伏多年的板桥终于在上半年火热的行情中迎来属于自己的春天。6月底,纯新盘弘阳春上西江首开,均价15000元/㎡,开盘当晚售罄。《扬子楼市》了解到,明发浦泰梦幻家将于7月底8月初加推毛坯房源,加推放风价1.6万-1.65万元/㎡。和昌湾景将于8月底加推,“加推的价格肯定要涨,我们之前4月份的售价就是1.6万元了。”和昌湾景营销负责人表示,4月份的价格就已经被限制了,当时预想的价格在1.7万-1.8万元,他表示,按照区域目前的销售行情,年内卖到2万不成问题,但物价是否能过,要打一个大大的问号。
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(责任编辑:罗伯特)
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