广阳郡九号自诩豪宅难副实 报价超4万冲顶房山区域

　　在本月即将入市新项目中，一家位于房山的新盘广阳郡九号因项目4.2万元/平方米的销售定价引发了市场的关注。毕竟这个价格在普遍处于二三万元售价区间的房山楼盘中显得鹤立鸡群。

　　面对近年来房山楼市整体低迷；周边大兴区域强势崛起对置业人群的分流效应持续发酵；以及同一板块低价项目的短兵相接，身处这样环境内的广阳郡九号能否突围“刚需”丛林，成为房山楼市的风向标已成为区域一大看点。

　　自称豪宅

　　近日，北京商报记者实地探访了广阳郡九号。按照售楼员的指引，记者驱车从海淀区出发，一路沿西五环、京港澳高速、京良路及东环路行驶。因避开高峰期，仅用时1小时10分钟即到达项目售楼处。

　　“我们的项目将是房山首个突破4万元的楼盘，预计均价超过4.2万元/平方米，可以说我们是房山的首个豪宅项目。”售楼员在向北京商报记者介绍楼盘时充满了自信。她告诉记者，广阳郡九号由万年基业地产公司开发，位于房山良乡大学城板块，是继长阳板块后，房山又一个新盘热点区域。广阳郡九号预计近期开盘入市，项目定位为房山首个健康科技豪宅。

　　北京商报记者探盘了解到，该项目设计采用法式建筑，1.55的容积率，35%的绿化率在区域内地区有一定优势。同时，全石材外立面，最宽达百米的楼间距的确也在房山区难得一见。售楼员还特别向记者强调，项目是房山楼市首家采用恒温恒湿恒氧的健康住宅。此外，包括洁具、石材、橱柜等装修标准远超同区域，甚至可以比肩北京市目前在售的顶级豪宅。项目还拥有北京首个绿色健康主题会所“万美俱乐部”，配有标准泳池。

　　记者了解到，广阳郡九号推出户型为139-228平方米。对此，相关人士表示，通常情况，北京称得上豪宅的项目至少要达到250平方米以上的面积，这样的户型尺度应该算是改善型产品，广阳郡九号自称的豪宅应该是指设计施工的标准，以及项目在产品设计用料、园林规划、精装修标准等建安成本上的投入而言。

　　该人士表示，除了产品标准高外，广阳郡九号在价格上则面临挑战。毕竟该区域内未出现如此高的价格楼盘，而且高出其他项目近万元。就在同一区位上，紧邻该项目的另一家楼盘五矿铭品的定价仅为3.4万元/平方米，比广阳郡九号单价低了8000多元/平方米，按照两个项目的同面积区间140平方米左右户型来计算，两者总价相差超过100万元以上。要知道，房山地区以刚需产品为主，目前还有水墨林溪这样定价在1.7万元/平方米的楼盘，广阳郡九号的定价的确够“豪”。

　　记者查阅资料了解到，广阳郡九号项目土地为2013年房山区出让的地王项目，楼面价为2.3万元/平方米。对此，负责广阳郡九号代理销售的和硕地产第一事业部总经理胡磊表示，按照正常土地成本核算，卖到单价4.5万元才不赔，目前单价4.2万元应该算贴地飞行。而且从市场大势来看，周边毛坯新房也已逼近4万元。

　　同时，精装修加科技配套也是项目核心优势，相比毛坯房竞品，广阳郡九号的豪宅精装标准完全可以覆盖两者的价差。但胡磊也承认，目前项目来自周边区域的外溢客户相对更多，房山本地客群对本地项目的产品和价格尚存固有认知，需要一段时间来接受。但长远来看，广阳郡九号会成为房山由刚需转向高端的分水岭。

　　板块边缘化

　　“房山最好的时候应该说暂时过去了。”一位长期观察北京土地市场的人士分析，从北京土地市场上来看，近两年北京供地房山土地出让很少，这一轮风头正劲的无疑是大兴、丰台，这些当红板块直接导致本地区的楼市火爆，房价更是水涨船高。

　　以同属于南城临近房山的大兴为例，受地价飙升、通州限购、购房主力转移等因素影响，大兴成为2016年以来最热门区域。其中，在成交量上涨外的核心表象就是房价大涨。旧宫板块的中冶·德贤公馆、首开保利熙悦诚郡、国韵村、中南湾等楼盘单价都已超5万元；大兴新城板块主打商住loft产品，天恒世界集、泰禾中央广场均价已在5万元左右；亦庄板块也是名企名盘扎堆，亦庄金茂悦、紫禁壹号院项目单价已奔5万元。

　　“地价飙升直接带动了区域内房价暴涨，”上述人士感叹，今年大兴黄村地块最新楼面价已达到4.7万元/平方米的历史新纪录。预计下一个房价暴涨区域将是丰台，去年以来丰台只要有住宅用地放出，楼面价5万元已经成为基本起价。

　　与上述地区相比，房山楼市无疑略显寂寥。资料显示，房山区土地集中供应主要在2008年和2009年，两年时间各出让了20多块住宅用地，此后在2014年和2015年才出让了8块住宅用地。这使得房山近年来的土地市场炒作卖点明显偏少，房价没有出现飞涨的现象。

　　市场陷入低迷

　　业内人士分析，未来可能影响广阳郡九号快速去化的因素除了价格外，房山楼市的整体低迷也值得注意。

　　亚豪机构的统计数据显示，截至6月27日，今年上半年房山区住宅成交套数达到3746套，居北京各区成交数量前列。成交量上升与房山住宅供应量大直接相关。统计显示，上半年房山区是纯商品住宅供应最多的区域，新增供应套数达到了2846套。

　　“大量项目扎堆入市让房山房价整体上涨迟缓。”上述人士分析，包括商住、住宅在内的楼盘同质化严重、扎堆推盘等因素导致区域内项目去化面临压力。即便是以快周转著称的旭辉地产也在房山面临去化的困扰。当初曾喊出“8个月开盘，三开三售罄”这样响亮口号的旭辉E天地此前曾被曝出推盘房源价格比三年前还低。2013年该项目开盘时单价2.4万元/平方米，今年3月底该项目开盘居然对外报出2万元/平方米的低价。

　　该人士分析，部分房山项目面对众多楼盘短兵相接，为保证资金链安全，宁愿压缩利润空间加快出货。根据机构统计，7月房山入市的8个住宅产品中，仍有均价在2万元以下的刚需盘。目前除了长阳板块房价突破单价3万元，其他板块如良乡、城关镇、阎村、窦店等板块房价都在3万元以内。其中城关镇、阎村、窦店楼盘价格多在2万元以内，仍是目前郊区板块中的价格洼地。长阳板块一度是刚需供应扎堆的区域，目前以改善型和商住产品为主。其他板块多以刚需住宅为主，虽然价格较低，但位置较为偏远，这也是阻碍区域成交的一大劣势。

　　另外，房山房价增长速度过慢也直接影响购房者投资热情。目前房山房价仅超过平谷、怀柔、密云、延庆4个偏远区域。从2012年上半年至2016年上半年，房山房价整体涨幅远落后排名靠前区域，四年间房价涨幅仅为66%，仅超过延庆、昌平、门头沟等区域。

　　相关人士分析，房山板块从生态资源、转移承接北京产业方面的确给区域楼市发展带来机遇，但目前在更多规划尚未落地前，广阳郡九号项目如果定位过高，区域内需求能否接受仍有待观察。

免责声明：中国网财经转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。