公寓变奏：小时代彩色图主演大时代“最青春”

　　揭开城市作品之楼市公寓产品发展及其演绎时代特征自画像

　　“那里是城市辉煌的中心，不一定适合你久居，但一定适合你去想它，并且让你连绵不断……”日本著名建筑师和城市品格构建者——丹下健三预言，公寓这种居住形式最终将成为现代都市人心中一颗让人无限思念的明珠。

　　严格来说，石家庄公寓市场从2004年才开始进入真正意义上的发展阶段，目前随着较多的公寓项目入市，公寓产品逐渐得到更多的客群认可，市场占有率也逐渐增大。随着公寓产品的新品位、新概念和新思维的不断涌现，必将为我们这座城市的品位增添新的时代风华和新的国际气息。

　　□本报记者 李小白

　　A

　　兴起时代

　　商务酒店式创造公寓式舒适

　　公寓存在方式：商务+行政+酒店式代表项目：万象天成、天滋官鲤、百度空间

　　公寓的发展史实际上是其内涵的演变史，在10年的时间里，公寓的内涵历经了写字楼、高档住宅、商住两用的演变。到了今天，公寓俨然已经成为高档产品的代名词。2003年在省会最热闹的地段形成的自由港，可以说是那个时代商住公寓的代表。

　　其实，石家庄公寓市场从2004年才开始进入真正意义上的发展阶段。如果说2003年位于胜利大街与和平路交叉口的自由港是那个时代公寓的“早期行为”的话，那么2006年出现在平安大街与正东路交叉口的乐模，则是相对走向成熟的商务型公寓。

　　到了2006年，省会公寓的概念发生了细化，商住公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓等名词开始出现。当时省会写字楼与住宅的价格差异逐渐拉开，人们开始关注可以按揭贷款的公寓、写字楼的住宅项目，大量的市场需求使商住公寓备受青睐，在2008年到2010年，行政、商务、酒店式公寓进入了快速发展阶段。

　　当2008年的天滋官鲤和百度空间出现时，石家庄才进入了“行政+商务+酒店式”的公寓时代。石家庄市天滋房地产开发有限公司副总经理李永先曾说，天滋官鲤属于“行政公寓”的范畴。李永先对“行政公寓”的理解，是它既不同于“酒店式公寓”，也非传统的“商务公寓”，而是满足高端国际化阶层或商务行政或度假休闲的全方位需要，适合楼盘周边中小发展企业办公或大型企业机构设立办事处，是当“写字楼遇到酒店后”的产物，并融合“商务的高端、酒店式的服务管理、公寓式的舒适性”为一体的高档公寓。2009年万象天成做起了高档精装酒店式公寓，这在当时的省会公寓中是佼佼者，尤其是在桥西区更是出类拔萃。随后的滨江国际也属于这一时期的典型，从产品而言，滨江国际是经典的小户型，有点像后来的“MINI公寓”；从其建筑形式来说，滨江国际是30层纯粹的公寓，也是那个时期的代表作之一。

　　B

　　盛行时代

　　一个酒店式的“临时住宅”

　　公寓存在方式：LOFT+商务+酒店式代表项目：勒泰中心、海悦天地、新源NASA

　　业内人士将商务公寓的定义界定于标准写字楼和公寓之间的“变种”。此类产品最主要的特点就是以公寓立项，实际肩负写字楼使命的所谓的“第四代写字楼”。商务公寓的发展进入了第二个阶段后，开发商开始对产品本身进行修正，而且市场推广也发生了变化。市场经过近6年时间的发展，从产品形态上讲已经比较成熟。在日趋成熟和激烈的商住市场中，商住公寓无论从外观、配套、服务还是到该物业的包装推广上，都有很大的提高。

　　在这一时期，很多公寓产品的概念被提出来，被频频用作卖点的词汇中，就有“酒店式服务”、“公寓式管理”。如果说商住公寓代表的是公寓产品使用功能的变迁，那么酒店式公寓的说法似乎更像是一种营销手段。

　　其实，酒店式服务公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理的公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”，这些物业就是酒店式公寓的雏形。

　　由于这种公寓给人的感觉较高档，因此当时有不少开发商都用“酒店式服务，公寓式管理”表明项目的高端定位。这一时期的公寓主要有新源NASA、勒泰中心、SOHO前程、海悦天地等项目，其中新源NASA和勒泰中心有相当一部分公寓属于LOFT家族式的公寓，酒店式公寓在这一时期盛行，LOFT家族式的公寓模式也就开始形成。

　　C

　　新概念时代

　　商务休闲与家庭居住融汇

　　公寓存在方式：MINI+MOHO+数码 代表项目：建华城市广场、华强广场、嘉和广场

　　公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

　　但随着时代的发展，人们赋予了公寓更多的标签和内涵，那“青春、时尚、活力、动感、风潮、星光”的酷热词汇，在时下将公寓团团包裹。当然，随着时代发展流行线的跳动，一些新概念公寓也已经呈现在人们的面前。有人说，公寓作为一种投资产品，在软硬条件上都需要提供强有力的保障，才能保证其升值。那么位于中山路翟营大街上东区公寓，就有一定的市场竞争力，因为它整体定位为街区多功能MINI不动产。

　　华强广场一直是人们关注的产业结构商业综合体项目，从2012年提出的“商铺化公寓”新概念以来，华强广场一度成为省会公寓关注的焦点，今年华强广场的数码公寓再度呈现，使得人们对公寓又有了新的认知。随后的嘉和广场推出了全新的MOHO精装公寓，从而使得省会进入MOHO公寓时代。MOHO是嘉和广场引入的一种全新公寓模式，兼顾商务休闲办公与家庭居住办公，一方面可以享受优质高效的办公环境；另一方面，可以足不出户享受嘉和Face mall商业全方位的社交休闲配套。

　　国际社交式公寓，通俗地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，是一种既提供星级酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

　　国际社交式公寓吸引的是懒人和忙人。在欧美地区，因为有众多服务的支撑，这一样式公寓不但售价奇高，并且其居住的人群的素质，也远甚普通住宅，往往是社会精英人士奢享的私品。未来石家庄华润万象城和宝能中心的里面，就会有世界级的公司的高管入驻。

　　2015年全国两会后，“创客”迅速成为了热词。而在房地产行业，也出现了一个新的热词，它就是“众创空间”。随着创客的增多，创客时代的到来，众创空间这种模式随之诞生。众创空间其实也是商业地产的一种形式。对于经济条件有限的创业者来说，它的门槛更低，且不同于以往的集中办公。创业者在这里办公，不仅能享受到会议室、文印室、接待等一系列的商务配套设施，还能享受到运营者为其提供的创业指导、融资支持、项目孵化、法律顾问、资源共享等一系列的服务。

　　目前，众创空间这一模式，在我国北京、上海、深圳等一线城市做得风生水起。北京已经有不少众创空间在运营，比如3W咖啡、创客空间等。而万科副总裁毛大庆、SOHO中国前副总裁王胜江等为代表的地产大佬也纷纷抢食这块蛋糕。

　　公寓和众创空间两者之间的借鉴点，就是运营模式是否能有机结合，从商业地产运作角度考虑找一个结合点，也就是公寓产品定位的问题。一方面，众创空间需要公寓类的产品提供一个什么样的配套，包括硬件、软件、公共等方面；另一方面相互结合涉及到联合办公，也就是WeWork的题材。

　　对于公寓产品的投资，新源控股商业地产副总裁陈伟说，有人担心商业产品的产权年限要少于住宅产品，其实在2007年的《物权法》中，已经规定了房屋产权到期之后，自动续期。也就是说，国家不会赎回房屋，它自动划分到房主的名义下。如今房屋统一登记之后，这方面更加不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。

　　D

　　新创客时代

　　社会精英人士奢享的私品

　　公寓存在方式：创客定制+人文生态+国际社交

　　代表项目：宝能中心、云棠小公馆、华润万象城