高端住宅千帆竞发
未来市场海阔天空
本报记者 田晓玉
6月1日，郑东新区龙湖区域上演“地王”争霸赛，一天之内连续出了两个“地王”，随着新晋“地王”以26035.22元/平方米的高楼面价尘埃落定，高端住宅再次成为焦点，引发全民关注。着眼当下，郑州房地产市场高端楼盘集中入市，市场竞争加剧，众多开发商如何破局，客户接受度如何，高端住宅未来发展是否大有可为？ 带着这些疑问，记者探访多位开发商、专家学者、购房业主，以求“拨云见日”找到答案。
市场：高端住宅如雨后春笋
6月初，荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元拿下郑政东出〔2016〕10号（网）地块，经测算该地块单价为2603.40万元/亩，楼面价约为26035.22元/平方米，霸气当选郑州地块单价和楼面价两项指标的“地王”。按此估算，后期销售价格可能达到4万元/平方米以上，消息一出，高端住宅市场再起波澜。
对于高端住宅的定义和衡量标准，郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦如是解释：“这只是市场上的一种统称，它无论是在质量、档次、规模和售价等方面，还是在户型设计、景观园林、建筑风格和密度、产品材料和配套、产品功能等方面，品质都比普通住宅要高得多。”
今年，郑州市场上高端住宅集中发力，代表项目有蓝城兰园、正弘瓴筑、永威·上和院、建业海马九如府、亚新·茉莉公馆、建业天筑、正商善水上境、郑地美景东望、融创美盛象湖一号﹑名门紫园、万科·荣成兰乔圣菲、康桥香溪郡、鸿园、天伦庄园、郑州碧桂园等。
在今年入市的高端项目中，不乏大手笔拿地的企业，谈及初衷，“为了做高端产品，树立企业形象”是最多的回答。其中，永威·上和院项目是永威置业在其10周年纪念日当天拿下的郑东龙湖副CBD的一宗地，以总价125200万元，每亩单价1753.26万元，楼面价15471.64元/平方米的价格竞得。有业内人士笑言：对于众多高端住宅项目以及背后的企业来说，2016年，真的是“蛮拼的”一年。
开发商的争相抢滩，并没有让客户“乱花渐欲迷人眼”。“高地价、高品质、优区位、低密度、好设计……一个个符号让我们对高端住宅充满憧憬，加上今年高端大盘集中入市，让改善型需求的人群有了更多的对比和选择。”一位近期正在选择改善置业的市民告诉记者。
大盘扎推入市，在业主选择空间增加的同时，无疑也给开发商带来了更大的压力。对此业内专家表示，高端大盘的竞争力，靠的绝不是一两个卖点，而是对各种要素进行最适宜的设计、匹配与组合。绝佳地段、醇熟配套也只是天赋优势，只有将项目软实力打造同产品气质相结合，营造更为契合的全方位产品，才能在竞争中脱颖而出。
特点：多片区发展分流需求
“龙湖副CBD板块今年的竞争会更加激烈。”说到高端住宅市场预期，业内人士都会提及郑东龙湖等热点区域。
未来，龙湖副CBD区域蓝城兰园、正弘瓴筑、永威·上和院、建业海马九如府、亚新·茉莉公馆等多个高端项目将会同场竞技。有业内人士认为，建业海马九如府作为区域内率先入市的项目，带有抢占先机的考虑。
“这个区域如果被炒得太热，地价涨得特别猛，不利于它的健康发展。龙湖副CBD这个片区是郑州市的明星区域，除了在售的亚新·茉莉公馆项目外，未来亚新集团还会继续在此拿地，但我们考虑更多的是，如何能不辜负这块土地，做出来好的产品。”亚新集团东区公司总经理余清江在谈到龙湖副CBD的高端住宅时如是说。
虽然龙湖副CBD区域受青睐，多家知名房企于此布局，但郑州高端住宅分布呈多片区共同发展之势。除却龙湖副CBD，郑州的高端住宅版图，北有迎宾路一带传统高端住宅区，除了迎宾路3号，惠济区的天伦庄园、天地湾、普罗旺世、思念果岭国际居住区等多个项目也堪称区域内高端住宅代表；南有正商·红河谷、国瑞城、康桥·林溪湾、绿都温莎城堡等比较早的高端住宅项目；东有新崛起的龙子湖板块、象湖板块、绿博园板块、雁鸣湖板块内的郑地美景东望、名门紫园、万科·荣成兰乔圣菲等高端住宅代表；西有新田城、碧桂园等远郊大盘。
“郑州的高端住宅市场多片区发展，分流了同类需求，这既有益于城市均衡发展避免一个片区过热，也可以使各区域房价协调发展，抑制房价非理性上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。
“现在郑州已经多中心发展，高端住宅不能仅仅局限在某一区域，如果未来所有的改善都聚焦在北龙湖，会造成潮汐交通，希望更多的区域会得到发展。”万科地产郑州公司营销总监黄荣庆说到。
河南省社科院原副院长、研究员刘道兴表示，郑州高端住宅发展不能剑走偏锋，还是应该以协调为主。
销售：热度明显供需两旺
根据同致行郑州分公司研究部监测的数据显示，去年郑州市区洋房类产品共成交33.13万平方米，占比3%；别墅类产品共成交13.95万平方米，占比2%。其中，洋房类产品价格为11555元/平方米，别墅类产品价格为18421元/平方米。业内专家预计，随着龙湖副CBD区域内众多高端住宅的集中入市，今年高端住宅价格或会创下新高。
据克尔瑞统计数据显示，今年4月份，郑州市商品住宅共计去化90.05万平方米，从物业类型销量来看，高层和别墅产品销量均有所上涨，别墅去化2.01万平方米，销量占比1%，价格19131元/平方米，较上个月上涨19%。洋房产品去化4.92万平方米，占比为3%。
值得一提的是，据统计局数据显示，5月份建业天筑销售25套，均价23817元/平方米，建业海马九如府销售49套，均价38141元/平方米。
“不仅5月份建业海马九如府销量可观，6月1日龙湖副CBD新地王一出，较高的楼面价激发好多之前持币观望的客户下定决心购买，客户一是相信九如府的产品品质，二是看好未来区域内价格还会上涨。”建业海马九如府的工作人员告诉记者。
“随着郑州众多高端项目集中入市，一方面市场供应量增大，选择空间增多。”易居营销集团副总裁、河南区域董事长金琪昌说，“另一方面，新入市的高端项目将会通过控制总价和产品的差异化来更好地满足市场需求，这两方面都刺激有改善需求的客户会及时出手，促使高端住宅销量增加。”
前景：发展蓄力大有可为
一位业内人士指出，高端住宅是一个很好的载体，它能够迅速地把分散在各处的、大批的高端人士、社会名流聚集在一起。因此，越来越多的人意识到：购买高端住宅，更多的是加入了高端的圈层。
严跃进提到，有些二三线城市在打造高端住宅的过程中，对所谓的“高端住宅”打了折扣。比如许多高端住宅价位上去了，但配套、服务还停留在普通住宅的层次上，或者略高于普通住宅，这种情况不可忽视，郑州的高端住宅要想胜出，就必须拥有更独特的软件服务，突出产品价值点，要进行产品差异化。
“郑州的‘地王’好拿，高端项目却难做，风光无限的‘地王’，可能因为地段优势成为市场的明星项目，也有可能因为土地的高成本、企业自身经营状况，成为烫手的山芋。”说起做高端项目，一位业内人士如此建议，“所以做高端住宅，还是应该在自产品本身下工夫，将自身优势扩大到最大化。”
“万科在改善住宅方面有很多创新，在做产品设计时，研究人员会进行客户家访，了解其住房需求。”黄荣庆说，“甚至在深圳做产品研究时，会把房子样板房搭出来，和客户一起生活几天，做产品功能测试。”
“在改善型住宅开发上，亚新最近有新动作。亚新集团在中牟租了一个大厂房做产品研发基地，把改善型的住宅先建出来，家具放置好，新风系统也都做好，请客户住进去体验。另外，只要客户要买房子，未来整个房子的建造过程，客户都可以通过手机APP看到。”谈到亚新未来的高端住宅发展，余清江信心十足。
“郑州不是不需要好房子，而是缺少好房子。郑州人口基数大、人口净流入速度快，且又是单核城市、高铁城市，因此郑州房地产市场空间巨大，前景广阔。”融创中国执行董事、执行总裁天津区域公司总经理迟迅在接受记者采访时表示，“郑州去年成交量数据可观，我了解的情况是郑州市场供需平衡，个别区域甚至供不应求，市场没有泡沫。如果有合适的地块，融创产品系中的高端产品‘壹号院系’进入郑州只是时间问题。”
“随着经济条件的改善，温饱层面的住房问题解决之后，接下来是更高层面的需求，就是改善型的住房需求。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰分析称，“目前，郑州房地产市场‘两少、两多’，一是商铺、写字楼物业多，住宅性物业少。二是中低端住宅多，中高端住宅少。所以，改善型住房需求将是主力，高端住宅应该是大有可为的。”
(责任编辑：罗伯特)
