土地拍卖超最高限价“无效” 溢价超45%不计入房价“准许成本”

　　昨天，南京市推出了新土拍规则——热门区域的住宅地块将设置最高限价，若开发商举牌超过最高限价，则意味着土地流拍，其实就是苏州此前推出的土拍“熔断机制”的翻版。与此同时，南京市物价局昨天也拿出楼市价格调控新政“升级版”，规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。“熔断机制”和价控新政的双重限制下，开发商的拿地冲动能否被有效抑制而回归理性？本报昨天专访了南京市国土部门和物价部门权威人士。

　　超过最高限价，举牌了地也不给你

　　新政核心

　　“实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。”

　　解读

　　借鉴苏州，有助于抑制 房企拿地冲动

　　南京此番土拍新政其实是苏州地价“熔断机制”的翻版。在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来，南京市历来对房地产政策的敏感度与关注度都非常强，此番借鉴苏州，及时让政策落地，有助于稳定市场环境，抑制开发商的拿地冲动。

　　至于政策中的“热点区域”，张辉认为这主要指的是近期高价地频出的板块，河西中部、河西南部应该位列其中，江北的高价地板块如江浦片区也可能会出现限价地。而板桥、麒麟等板块，近来虽然地价屡创新高，不过对市场整体走势影响有限，或许不被列入“热门区域”。

　　实施时间未定， 落实仍待细则

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，南京土地新政目前仍存在诸多不确定因素，比如“最高限价”依据是什么。另外，设置“最高限价”，竞价成了“指导价”，拿地意愿强烈的房企有可能结盟拿地，反而降低土地成本。

　　还有一个令人关注的点是，新规何时实施尚未明确，南京市国土部门对此的答复是“随时关注国土局网站的更新”。相关人士告诉记者，具体落实时间要以公告为准，这是“综合施策、因地施策”的结果。楼市专家认为，南京市可能采取小范围“试用”的方式推出限价地，不断总结经验，再决定今后限价地的规模与频次。

　　答疑

　　Q1：南京地价还会再创新高吗？

　　短期内不会，市场进入“冷静期”

　　业内人士认为，土地限价是短期内的行政手段，采取的是“局部手术”的方式，目的是让市场冷静下来才推出的临时性措施，因此目标明确。以河西为例，当前的楼面地价新高是葛洲坝拿下的河西南部4.5万/㎡的住宅用地，这也是南京全市的最高纪录，不难预见，今后在推出限价地时，楼面地价应当不会超过这一标准。

　　Q2：供应量上不去会导致“房荒”吗？

　　局部试点，不会影响南京楼市供应量

　　苏州推出土地“熔断机制”后的首次拍卖，两幅地块因超出最高限价而流拍，因此不少人担心这会导致今后一段时期新房供应量短缺。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，南京土拍新政的实施范围是“热点区域”，就全市范围而言，被调控的总量有限；而且，并非这些区域的所有住宅地块都将被设定最高限价，政府部门会结合实际情况，有序推出限价地，对南京楼市的供应量影响不大。

　　Q3：南京楼市会因此降温吗？

　　很难预测，但政府手里还有“牌”

　　新政能否取得满意的效果只能拭目以待。不过地产专家表示，即便收效有限，还有限购、限贷等“牌”未出，是否出手、何时出手，都要视市场变化再做决定。不过，敏感的投资客们在一轮轮的调控政策打压下，可能会有所“收敛”。前不久开盘的江北高新区楼盘，客户中有过半都是投资人群，有的项目投资客比例甚至超过70%，这肯定是极为不正常的现象。一旦投资客转向，或许意味着楼市向理性回归。

　　花了“血本”，定价也只能看齐周边

　　新政核心

　　“严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。”

　　解读

　　地价高，房价也能 随意跟着高？不行！

　　南京市物价局服务价格处处长王阳说，新政规定，土地出让溢价超过45%以上的保障房建设资金，不能算入商品房楼盘的建设成本。物价部门在相关的高地价项目备案时会参考周边同档次、同类型楼盘的价格，根据房地产市场供需情况，以及南京的经济发展水平及居民收入增长情况，综合考虑。如果明显超出，将对其约谈，并开展成本调查。换句话说，开发商即使花了大价钱，花“血本”拍了个高价地，也不能随意乱要价，最终的定价还是必须与周边的楼盘相当，如果报价高得让南京市民承受不起，那么高价也报不上去。

　　新政就是要让 开发商理性拍地

　　记者注意到，在4月18日出台的《南京市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》中已经提到，土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金“不作为准许成本调查内容”，但具体没再展开。此次“升级版”中明确了“房价准许成本”与申报价格的直接关联，王阳解释说，如果房企申报价格不合理，明显高，那物价部门就要对其进行成本调查，而且会控制项目报价在合理的范围内。“这也是价格部门在房价过快上涨期间，维护房地产市场健康发展的新举措。目的是通过政策，提醒企业理性竞拍土地，不要过度预支南京房地产发展的预期。”

　　答疑

　　Q1：是否意味着南京将重启政府核价？

　　并非如此，只要定价合理不会审核成本

　　2007年之前，南京曾实施“一房一价”，物价局对楼盘进行严格的成本审核。后来改为市场调节价后，房企去物价局备案房价是自行定价。新政提到的“准许成本”是否意味着重启政府核价？王阳说，并非如此。新政里提到的“准许成本”，只是针对竞拍土地时不理性，竞拍价格溢价超过45%，而最终房价又明显超出周边，与南京城市发展不协调，让百姓承受不起的情况。

　　Q2：房价“过快上涨”有无时间节点？

　　没有截止时间，排全国第三肯定是“过快”

　　既然物价部门明确了这条新政是房价上涨过快期间的举措，那么这个政策有没有实施的具体时间节点？

　　王阳说，目前没有截止时间。政府调控的目的是促进南京的房价持续平稳发展，这是能够明确判断的。比如房价上涨是否过快，看70个大中城市的指数也能看出来。4月份南京排全国第三，房子又买不到，这肯定是过快上涨。

　　Q3：过去的高价地块是否“既往不咎”？

　　所有商品房一视同仁、一个标准

　　王阳说，不管是过去还是今后的高价地块，没有上一次开盘价格可以参考的，备案时都将以一个标准来衡量是否合理，即“与周边同档次、同类型楼盘相当，并与南京经济发展、居民收入相协调”。

　　记者注意到，近期开盘的金隅紫金府就是个高地价项目。该地块2013年时以16979元/m2的地价成为当时单价最贵的，溢价58%。但与其相隔不远的宏图上水云锦拿地就相当便宜，但最终两个楼盘开盘价格却基本相当。可以看出，备案房价并不是以地价来确定的。

　　扬子晚报全媒体记者 马祚波 石小磊