二线“四小龙”领涨,八城市或重启限购

　　在国家统计局最新发布的房价数据中，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。在北上广深房价上涨幅度收窄甚至下降的情况下，合肥、厦门、南京、苏州凭借其房价上涨速度，被称为“四小龙”。而有专家认为，上述城市也因此存在重启限购的可能。

　　二线“四小龙”接棒

　　成涨价急先锋

　　国家统计局18日发布的70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，在整体上涨的同时，城市之间的分化仍然十分明显。中原地产首席市场分析师张大伟分析，在新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋。特别是合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人。再加上未列入统计数据的苏州，这四个城市堪称房价上涨“四小龙”。

　　二线城市房价高温也体现在“地王频现”。今年前4个月，南京成交的15块含住宅地块中，拍出了7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

　　机构数据显示，今年前4个月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%。

　　值得关注的是，几乎所有热点二线城市都曾出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。例如苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中某地块楼面价更超出区域售价60%；保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

　　跟着低价疯狂的自然是开发商。不少中小型开发商不惜拿出上一年全部销售额，甚至背负着100%以上的负债率，在一个月内连续拿地，称得上是负债抢地赌“明天”。

　　此轮上涨非理性

　　难言健康

　　“不缺钱，缺项目”，这是很多房企老板目前的状态。以前开发商高度依赖银行贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。很多机构提供的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款。在房企能以较低代价拿到贷款的情况下，寻找机会把他们花出去就成了迫切要求。

　　除了融资更容易外，很多资金也在主动寻求进入房地产，二线城市正重新成为资金首选“避风港”。近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

　　东莞一家电子元器件企业老板就表示，从去年开始公司经营压力增大，资金经常周转不开。他索性缩减规模，将部分资金投资深圳房产。今年深圳收紧限购后，他又将资金转投至惠州、珠海等城市。

　　另外，“地王”频现也与开发商互相坐庄解套有关。业内人士认为，开发商轮流坐庄。“通过‘地王’噱头炒高地价，旧‘地王’上的房子才更容易用高价卖出去。”有专家说。

　　当然，一线城市依然奉行的楼市降温政策是上述原因的基础。目前，仅有北上广深和三亚仍坚持限购政策，其他城市均已放开。这也说明。部分二线城市的房地产市场已经出现了一些非理性的迹象和苗头，很难说是一个健康的上涨。

　　房价虚高

　　投资购房有风险

　　与一线城市相比，目前二线城市房地产市场去库存化的压力本来就更严重。而房地产商继续积攒土地，其居民收入水平不高，无疑会进一步加大供给与需求之间的矛盾。且飞涨的房价和房租都倒逼雇主提高待遇，可目前雇主的日子都不好过，如何付得了更高的工资?因此房价的过快上涨对实体经济负面影响十分明显。

　　且业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

　　从另一个角度看，飞涨的房价也会增加部分二线城市政策收紧的风险。5月17日，苏州市国土局暂缓出让相城区、姑苏区和高新区的5幅地块。次日又人为设置了一块地皮的最高价，一旦超则竞价无效。多位苏州业内人士分析，这说明政策方向已然清晰，楼市调控即将到来。

　　房产专家严跃进预计，受苏州调控升级的影响，后续几个二线城市或有收紧政策或者限购重启的可能。从可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州等7个城市的可能性比较大。

　　至于何时买房更划算，有分析认为前4个月二线城市中的购房潮已经透支了当地居民的钱包，其购买能力有可能难以为继。即使未来房价不会出现大的下降，但鉴于目前虚高的房价，如果居民以投资为目的购买住房，还是存在一定风险。据央视、一财、财新等

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