绘图：简仁山

　　刚刚结束的三月，对一线城市和部分热点二三线城市来说堪称楼市“金三月”。而整个一季度，国内主要重点城市的楼市成交均迎来一波量价快速升温的“小阳春”。

　　随着一线城市的楼市成交量和成交价格站上历史高位，部分二线城市成交领涨、价格直追一线，这些热点城市也相继在3月末收紧调控政策，以推动过热的市场“退烧”。业内人士认为，随着限制性政策的落地，国内楼市或迎来新一轮调整期，以降低风险推动房地产市场的平稳健康发展。 南方日报记者 牛思远

　　现状 一季度二线城市成交领涨

　　2016年开年，上海、深圳房价大幅上涨引发各界关注。随后，沪深楼市在量价登上历史高位之后遭遇调控政策收紧，后市开始面临压力。

　　中国指数研究院最新数据显示，一季度北上广深四个一线城市成交面积同比上涨达31%，其中上海以53%的涨幅领跑。成交面积大幅上涨的同时，深圳、上海的房价涨幅也是吓坏了购房者。第一季度深圳房价同比涨幅近8成，上海房价同比涨近5成。

　　刚刚过去的3月，中指院数据显示，一线城市成交面积环比上月大涨109.25%，同比亦上涨57.28%，4个城市中仅深圳保持下滑态势。

　　因供应量不足，深圳成为四大一线城市中3月唯一出现新房成交量下跌的。但当月深圳新房与二手房仍然呈现了价格持续高涨的局面。

　　实际上，一季度火热的并非仅一线城市。日前公布百城房价指数显示，3月份重点城市的房价已经迎来了11连涨。而根据中国指数研究院发布的《2016年一季度主要城市房地产市场交易情况》报告，2016年3月监测的36个主要城市累计成交面积环比大涨129.90%，同比上涨83.39%。

　　数据显示，重点监测的36个主要城市中，一季度有32个城市成交面积同比上涨，即近9成城市成交量同比上涨。而环比来看，36个城市中也有34个城市上涨，呈现全线上扬的态势。

　　值得注意的是，成交量的上涨幅度中，二线城市已经明显超越此前火爆一时的一线城市，领跑全国。

　　例如32个成交面积同比上涨的主要城市中，涨幅最大的是惠州，达到163%，南京、天津同比涨幅也超130%，分别为138%和134%；同比下降的城市中，昆明降幅最大17%，包头次之，同比下降16%。

　　在经历了一个季度房价上涨之后，部分二线城市的房价已直指一线城市。杭州23451元/平方米的成交均价已逼近北京的26201元/平和上海的26201元/平方米。同样，一季度房价上涨3成左右的南京和苏州成交均价也已经和广州齐平。

　　成交面积方面，一季度，中指院监测的20个重点二线城市，成交面积较2015年第一季度上涨51%。以南京、苏州两个热点城市为例，一季度成交面积同比上涨138%和98%，相比之下，广州的成交面积仅上涨了37%。

　　后市 二季度楼市增速或放缓

　　2016年第一季度楼市小阳春来得十分猛烈，但业内人士认为，随着购买力释放和调控政策转向，二季度楼市面临回落或增速放缓局面。

　　3月25日，上海、深圳两地相差12小时，先后推出了楼市“新政”收紧调控，试图为当地楼市价格猛涨降温。

　　其中，被称为“史上最严”上海楼市新政，落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

　　深圳的政策则规定，深圳也发布调控政策，非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　同一天，另两个近期楼市火爆的城市武汉和南京也出台了调控政策。而包括苏州、合肥、青岛、廊坊在内的多个热门二三线城市日前也纷纷出台限制性政策。

　　新华社报道称，春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快，稳定一线城市和部分二线城市的房价成重要任务。此次沪深两市带头加码限购限贷政策，进一步制外来投资客，为过热的市场需求降温，也将促使市场回归理性。

　　受上海、深圳等地收紧房地产政策影响，此前上升势头强劲的一线城市房地产市场出现明显降温。上海佑威房地产研究中心近日发布的最新数据显示，3月28日至4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为每平方米32916元，环比前周下跌3.42%。

　　数据显示，一季度北京的成交均价和成交面积均出现的下跌，成交均价同比下跌3%，成交面积同比下跌8%。业内人士分析认为，随着上海、深圳收紧限购政策不断地向北京看齐，未来一段时间内，上海、深圳可能会像北京一样，迎来价格、成交的回落。

　　日前央行调查显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比13.6%，较上季回落1.1个百分点。专家认为，2016年二季度， 一线城市楼市可能难以再有更好的表现，房价总体将涨速趋缓。二线城市继续分化，稳价走量仍是三四线及以下城市2016年的主线。

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　　同策咨询研究部总监张宏伟：

　　分类看待近期楼市调控政策

　　近日，苏州、上海、深圳、南京、合肥、武汉、廊坊等城市纷纷出台调控政策，这些政策区别于其他城市以“去库存”为主的基调，转向以抑制投资投机性需求，防止楼市过热与房价过快上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以将其分为三类：第一类，像上海、深圳这样的一线城市，经济基本面走势领先全国，人多地少，楼市始终处于供不应求；第二类，苏州、合肥、南京、武汉等这样的1.5线城市或二线城市，属于区域中心城市或省会城市，经济基本面良好，人口也较为集中，楼市供求关系基本合理或处于上行通道中；第三类，就是像廊坊这样受一线城市辐射较为强的三四线城市，楼市在这轮市场表现当中也开始受益，房价也开始进入上涨通道。

　　“沪深两地楼市调控政策出台之后，楼市需求热度会因为政策面出台而降温，市场也会在今年下半年进入市场调整期。”张宏伟说，但由于两地人口基数尤其是非本地户籍仍然较大，因此，仍然有大量市场需求会通过其他渠道进一步释放。例如上海限购从严后，办公产权的公寓式办公势必会迎来火热的局面；楼市需求继续外溢到花桥等周边城市区域；非住宅产权的大户型类住宅产品受到改善类客户的欢迎等。

　　张宏伟认为，第二类的苏州等城市，大多数城市调控措施较为温和，或者实际执行力度上并没有抓主要矛盾出手解决楼市过热的问题。而像廊坊等第三类城市，主要是受一线城市辐射较强，目前市场处于上升阶段，现有的限购政策恐怕难以起到预期作用，反而可能会起到“火上浇油”的作用。(一季度部分二线城市房价直指一线城市)