二线楼市四小龙房价涨幅惊人 更严收紧政策或将出台

　　4月70城楼市全面回暖 三线房价同比由降转升

　　二线楼市“四小龙”房价涨幅惊人

　　更严收紧政策或将出台，“地王”豪赌市场可能亏损

　　18日，国家统计局发布4月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，4月70大中城市中，65个城市房价有所上涨，上涨城市比例达93%。这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。

　　值得注意的是，在全国大中城市销售全面回暖的同时，部分二线城市涨幅超过一线城市，步入“过热”区间。业内人士表示，合肥、厦门、南京和未列入70大中城市统计的苏州等二线楼市“四小龙”近期房价涨幅惊人，或催生限购等更严的收紧政策。

　　走势 城市间涨势生变 三线同比由降转升

　　统计局数据显示，新建商品住宅价格变动与上月相比，70个大中城市中，65个城市价格上涨。其中，环比涨幅最高为5.8%，最低为下降0.5%。二手房价格变动与上月相比，51个城市价格上涨，10个城市价格下降。环比价格变动中，最高涨幅为6.8%，最低为下降0.4%。

　　新建住宅与上年同期相比，有46个城市房价上涨，价格变动中，同比涨幅最高达63.4%，最低为下降3.2%。二手房方面，上涨的城市有47个，同比价格变动中，最高涨幅为56.1%，最低为下降7.2%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，无论从上涨城市数量还是涨幅都可以看出，房价整体在上涨。发布的数据显示，4月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比上月增加3个，下降的城市有5个，比上月减少3个；环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个，环比涨幅在5%以上的城市有2个，比上月增加1个；最高涨幅为5.8%，比上月扩大0.4个百分点。

　　“上涨城市的数量创造了28个月以来的新高。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，从环比数据看，全国各地大中城市房价已开始全面翻盘。除早已开启涨势的一二线城市外，库存量较大的三四线城市，随着“去库存”政策的影响，房价上涨苗头再次出现。

　　值得一提的是，三线城市房价同比由降转升。刘建伟说，随着住宅销售价格环比上涨，同比上涨城市个数继续增加，三线城市同比综合平均也已由降转升，开始上涨。

　　“城市间涨势正出现新变化。”刘建伟认为，现阶段房价处于一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。初步测算，4月新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点，二三线城市比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。

　　任启鑫指出，库存量较大的三四线城市，自去年中央提出“去库存”和“分城施策”后，相继推出松绑政策，随着政策得以有效实施，库存逐渐去化，房价上涨的苗头也开始出现。

　　中原地产市场总监张大伟指出，尽管大多数城市房价出现上涨，三线城市也出现复苏，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其他二三线城市房价走势相对平稳。

　　政策 部分二线楼市“过热” 面临更严调控

　　4月房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市。数据显示，新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜。统计局数据显示，4月二线城市中，合肥涨势迅猛，环比涨幅高达5.8%，厦门环比上涨5.3%，南京环比上涨4.4%，惠州环比上涨3.3%，杭州、福州分别上涨3%。

　　张大伟表示，4月二线城市成为房价上涨的先锋。合肥、厦门、南京单月上涨超过4%，涨幅惊人。包括不在统计内的苏州，四个城市的房价上涨幅度正取代一线城市，成为新的“四小龙”。从同比涨幅看，除深圳、上海依然处于前两名外，南京、厦门同比涨幅已经超过20%，合肥也处于全国第六名。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月厦门和合肥房价显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

　　“随着部分二线城市房价快速上涨，70城房价上涨的节奏在加快，控制房价的压力明显增加。”严跃进认为，3月房价进入“偏热”区间后一路上涨，4月更是进入“过热”区间，因此，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策的实施。

　　部分上涨过快的二线城市或面临调控措施的升级。17日晚间，苏州市国土资源局突然挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让使用公告》称，该局于4月20日挂牌、拟于23日出让的5幅地块，由于规划优化原因，经市政府批准，暂缓出让。

　　有内部人士曝出，暂停地块出让的主要原因是当日下午召开的“关于稳定房地产市场工作会议”。从议程来看，会议包括对于下一步走势的预测，并就如何控制房价上涨过快提出对策建议，并就如何合理控制好地价上涨幅度防止成为新热点提出建议。

　　此外，南京已要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。合肥方面也有消息称，将有收紧政策出台。

　　风险 地价攀高推升房价 “地王”豪赌或将亏损

　　据了解，苏州暂停出让地块的主要原因便是降热度。一个月前，苏州拍卖13块地块创下平均高达200%溢价率，刷新多个区的地王纪录。其中景瑞地产拍下溢价率最高地块，达318.86%。

　　南京方面，今年前四个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”。其中，4月南京虽设“涨停板”限制，但是央企 葛洲坝 集团仍以4.5万元的楼面价成为南京新“地王”。

　　高涨的地价推动着房价的上涨。近日， 阳光城 以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录，成为萧山“地王”。随着近期数次拍地，该地区房价已从今年1月的19000元/平方米的月均价格，涨至3月的22000元/平方米，涨幅高达15.79%。

　　融创中国董事长孙宏斌表示，南京、苏州等城市的地价“肯定是有泡沫的”。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元左右，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这个肯定是不正常的。”他说。

　　“应警惕现阶段的土地热。”孙宏斌说，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨得太快，已经把未来数年的上涨空间透支了。

　　有业内人士指出，目前所有“地王”都有较大的亏损可能，过去几年全国的“地王”目前基本都在亏损或者平本销售，土地价格上涨速度已经明显高于房价上涨速度。应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。

　　中国房地产业协会副会长胡志刚表示，在一二线城市地价、房价火热的同时，政府不应坐视加杠杆去库存，坐享土地增值收益，而应规划和引导开发商，让住宅回归自住属性。