苏州将重启限购 外地人买二套房要交1年社保

苏州将成首个重启限购二线城市!外地人买二套房要交1年社保

　　苏州房地产市场调控新政或将在近期出台,苏州也很可能成为第一个重启限购的二线城市。

　　近日,网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件,文件从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求,可谓全链条、全覆盖、立体式的调控新规。

　　其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出:非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。这也意味着,苏州或将成为首个重启限购的二线城市,虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。

　　“除了土拍新规尚未确认,其他基本确认了,昨天住建局已经召集开发商开会,口头传达了上述文件内容,正式发布的时间待定。”苏州某品牌房企负责人说,此次苏州针对外地户籍居民除了限贷,还增加了限购,这是比较有亮点的地方。“本次限购只针对外地人,苏州本地人不限,而且外地人只限第二套,还是两年中有一年社保即可,所以总体比较温和,对市场的影响不大,可能只是心理层面的影响。”

　　易居研究院研究总监严跃进表示,苏州此类政策,体现了供给侧结构性改革的思路,也体现了对于下半年房价管控的决心。由于强调的政策实施范围为苏州市区,这意味着昆山、太仓等下辖县市并不包括在内。

　　高价地两个月内付清地款

　　由于此前苏州已经针对预售管理、价格管理、户籍居民信贷作出了相关规定,因此文件在这几个方面只是做了重申,新出台的规定除了非户籍居民的限购限贷,还有土地出让方面的新规则。文件称,苏州将加大土地供应,今后3年,市区每年供地400公顷,其中普通住宅不低于70%,增加单批次供应。参与土地竞拍的房企, 保证金由20%调整为30%以上,首付款由50%调整为60%以上,3个月内全款付清。同时,设定土地出让市场指导价,超过市场指导价,2个月付清全款,超市场指导价,工程封顶预售,超市场指导价10%,竣工验收后预售,超市场指导价25%,终止网上竞拍,转“一次性报价方式”竞价,此环节最接近所有报价平均价则为竞得者。公积金贷款政策方面,第二次使用,首付比例由20%调整为30%,利率上浮10%。

　　苏州某当地房企负责人也称,调控政策原计划8月初出台,但考虑到要和南京同步,所以就放了一放,“土地竞拍的新规会增加开发商的现金流成本,使得开发商举牌会更谨慎,同时也会促进开发商联合拿地。”

　　在土地竞价的规则制定上,应该说苏州颇费心思。通过设定土地出让的市场指导价,能够有效抑制高地价现象的出现。当然从此类规则来看,还是有很多新意的。比如说超过市场指导价,那么土地出让金缴付和工程项目等都有严格规定,需要2个月内付清全款,而且工程必须以准现房的模式销售,这都会增加房企的资金成本,所以拿地过程中自然会有所克制。而超过市场指导价10%的,那么就需要通过现房进行销售,这其实也暗示了现房销售的模式在苏州悄然启动。对于超过25%的指导价的土地,后续定价规则不是“价高者得”,而是最接近报价平均价的价格成为土地最终价,这会使得高价拍地房企失去拿地资格,最后会使得土地报价更接近房企意愿认可的价格。

　　限购相对宽松

　　严跃进说,在户籍居民信贷政策方面,对于苏州本地购房者如果第一次购房那么依然是两成首付,这是非常宽松的政策,也是合理的。对于有过一套房但贷款结清的,可以走三成首付通道。而贷款没有还清,那么就需要走45%的首付比例通道。而两套以上住房且依然有月供的,那么购置第三套住房,那就不能动用信贷资源,必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。

　　严跃进表示,对于非户籍居民信贷政策,和预期一样,此次需要提供纳税或社保证明,这有点类似一线城市的限购政策,但相对宽松,而且此类政策主要针对二套房的。首套房方面依然是宽松的政策,依然允许购房者进行购房,且不需要社保证明。在金融监管力度方面,强化了资金审核和购房资格审核的内容,此类内容一定程度上使得购房者后续的购房材料准备的成本加大,也防范了各类造假资格进行购房的现象。总体上说,这会使得后续后续购房市场的环境净化,防范各类炒房需求大规模的进入。在公积金贷款政策方面,收紧了公积金使用的政策。对于第二次使用公积金来购房的,首付款和利率都进行了上调,这使得后续公积金资源能够实现开源节流的使用效率,防范公积金透支等风险的出现。

　　市场已经进入调整期

　　“这个调控新政还没正式发布,预计会在本周吧,可能个别地方会有修正。”某上市房企苏州公司负责人说。

　　该负责人表示,目前这个时间点出政策显然不合适,从实际上看,已经不需要出了,“从6月份开始,苏州市场已经出现下滑,成交量持续走低,新开的楼盘都是采取低开的方式,苏州市场已经进入调整期了。”

　　克而瑞数据显示,7月苏州商品房供应面积64.61万平方米,环比下跌31.95%,成交面积60万平方米,环比下跌17.36%,成交均价19744元/平方米,环比下跌4.49%。7月苏州商品房库存量为421.5万平方米,在新老项目集中入市影响下,市场存量开始增长,去化周期回升至5.7个月。另据中国指数研究院8月1日发布的百城价格指数,此前曾一度领涨的苏州7月房价环比涨幅为0.28%,排名53,已经连续三个月告别前十。

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