房产中介猫腻多 政府监管要强化

　　□ 谢媛媛 本报记者 傅江平

　　对很多城市人口来说，租房和购买二手房是解决住房问题的重要渠道，接触房产中介成了必经之路，其中遭遇房产黑中介的市民不在少数。

　　今年六月初，国家住建部开展房地产中介专项整治活动，北京、上海、深圳等大城市已查处一批违法违规的房地产中介机构及从业人员。所涉及的主要违法违规行为有：中介机构隐瞒抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案，以及中介人员以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租“群租”房等。记者调研之后了解到，房产中介市场存在的猫腻远不止这些。除上述违规违法行为以外，房产中介常用的手段有以下3种：

　　一、中介把控大量房源，暗箱操作，操纵房价，如隐藏手中部分房源，带多人同时看房，造成人多房少的假象，从中谋取暴利。如此前链家房产中介发生的纠纷就是因此所产生的。

　　二、由于二手房交易周期长，价格变化频繁，导致一房二卖。买房人在签订购买房屋中介合同并交付定金和收付款后，未完成过户手续，房产中介再将该房产以高价二次出售，获得更高的佣金，中介的违约会导致前买家出现钱房两空的状况。

　　三、中介将意向金强制转为定金也是近几年常见的手段。从法理上说，意向金买方随时可以拿回来，但从实践来看，买方能够从中介处拿回意向金的并不多见。钟先生通过中介公司看中一套房屋并在“购房意向书”上签字，缴纳意向金10000元。后钟先生不愿购买且希望取回意向金。中介伪造收据欺骗说意向金已交给卖方，使意向金成了中介的囊中之物。还有更为明目张胆的方式，如先约定好签约时间，随后谎报签约时间推迟，若买方以此时间为准，中介则会以买方未按照约定为由扣留意向金。

　　对上述几种手段，律师和网友纷纷支招：首先，提醒市民在进行二手房屋买卖时，要识别房屋的产权，抵押，房屋登记时长及房产真实价格等信息，防止上当受骗。其次，关于房屋的税款要自行缴纳，防止中介从中获得利益。在购房过程中，要与卖方面谈确认房产真实价格，防止中介吃差价，明确每一笔款项的走向，之后若存在问题时，则有据可查。最后，若中介要求在看房过程中缴纳意向金时，签订三方协议，限定意向金转定金生效期限，保存收据证明，以此保障权益。

　　二手房交易市场中，房产中介为谋求利益，违规操作不断。同样，在房屋租赁上，房产中介的“十八般武艺”也欺骗了不少的市民。

　　中介往往会在租房合同上做手脚，租房合同上条款多是约束乙方（即租户），但约束甲方（中介）的条款少，并且模糊。常见的房租缴纳形势为押一付三，而中介会将合同付款时间问题写为提前弎拾日交下一季房租，即住两个月交下一季房租，这样相当于押二付三，若租期内向中介退房或中途转房则可能出现经济损失。所以一定要认真研读租房合同，建议到当地住建委的网站上查询租房合同范本，和中介沟通时记得录音，在签订合同后妥善保管好合同和收据，防止被骗。

　　前面提到了合同中的押金问题，许多市民表示在退房时无法拿回押金，这又是怎么回事呢？据了解，一些黑中介在退房时以物品损坏、折旧、保洁费为由扣下押金。对此，建议最好租房的时候将物品连中介一块拍照，注明日期。若需要对房屋有所改动，给中介出书面申请并盖章，防止中介以此为由扣押金。

　　更令人防不胜防的是，由于信息不对等，一些消费者常常会被中介的一些虚假信息所骗，造成一定的经济损失。在租房前，中介在网上发布虚假信息，吸引客户，看房时隐瞒房屋质量，物业费缴纳情况等信息。在租期内也不要对中介掉以轻心，一些黑中介以房子转卖为由，要求租户提前搬离，搬离后往往会损失剩余的房租和押金。所以不论是在租房前还是租房后，都应通过其他渠道，如社区综管部门、小区物业等等了解房屋的各方面信息。获取的信息越多，被骗的风险就能有所降低。

　　除了上述几种常见手段以外，还需注意看房期间被中介忽悠交定金以及租期内由于未按时缴纳房租交滞纳金等等细节。最后要提醒消费者的是，有租房和买房意向时，前期多花一些时间在选择房产中介上，登录当地企业信用信息网站查询中介公司信息。后期也要多加小心，如果遇到中介欺诈，请及时投诉到当地工商局、住建委等相关部门。如果损失金额过大，可以进行法律诉讼，最大限度将自己的损失降到最小。

　　不论个人在租房和买房上如何细心谨慎，还是有可能上当受骗，防止被骗的根本在于政府完善的监督和管理中介行业。

　　首先，要完善中介市场管理的法律法规，例如很多公司都号称零佣金，但是实际在其他地方暗中收费，这一类灰色地带监管目前还是空白。应按照“适度超前、易于操作、便于落实、规范管理”的原则，制定出台一系列与房产中介市场管理相适应的政策，将房产中介管理工作纳入到法制化、规范化的轨道。如明确规定买卖双方及中介行为，明确规范合同范本，明确处罚措施，使法律法规更具有可操作性，明确二手房屋交易及房屋租赁交易管理范围。

　　其次，要建立适应市场需要的房屋中介管理体制。建立房屋中介管理的“两级政府、三级管理”的纵向管理网络。在市房产管理部门设立“房屋中介管理办公室”，乡镇和社区设立基层房屋中介管理所（可与其他部门合署办公），形成三级管理体系，相应增加管理人员，落实有关费用，保证房屋中介管理工作的开展。