瑞安房产负债高企 中国新天地IPO被搁浅

　　2016年6月6日下午，瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房产”)发布公告称，公司2016年5月合约物业销售额达48.53亿元，而前5个月累计合约物业销售额及其他资产处置额达134.06亿元，与去年同期相比增长415%。

　　业绩增长并没有影响公司“卖卖卖”的进程，今年5月20目瑞安集团主席罗康瑞在出席股东会后表示，继去年出售上海企业天地3期项目，以及5月出售武汉天地两物业后，公司于上海的其中一个商业项目获多个境内外企业洽购。

　　罗康瑞坦言，项目的出售利润不多，但可以减轻债务。未来瑞安房产还将继续出售旗下商业项目，维持其轻资产发展战略。

　　一边是内地继续抛售物业，另一边是中国新天地上市进程暂时搁浅。根据瑞房公告披露，中国新天地职能部门将被合并。在业内人士看来，中国新天地上市的暂缓，也使罗康瑞的资产整合计划再次被推迟。

　　对于瑞安房产内地抛售物业、上海旧改项目推进情况等问题，《中国经营报》记者致电致函瑞安房产企业传讯部相关负责人，截至记者发稿时，对方回应称瑞安房产于2015年开始积极优化业务策略，采取轻资产策略，释放优质商业资产的价值，提升资产周转率。此前出售武汉天地A1、A3商业物业的交易与瑞安房地产加快资产周转之策略一致。而瑞安房产在公告中表示出售物业所得款项，将用于偿还银行贷款及作为企业营运资金。

　　卖卖卖 内地持续套现

　　罗康瑞日前在出席股东会后表示，今年下半年将于上海推售两个重点住宅项目，全年有信心达成240亿元人民币的销售目标。对于上海房地产市场，他指出，即使上海土地现价偏贵，但市场需求存在，如有好地段，仍值得投资。他表示，目前公司旗下用地早于十几年前便已买下，而公司于内地尚有1100万平方米的土地储备，足够未来几年的发展。

　　在继武汉天地项目近日成功套现45亿元之后，同属于瑞安集团的瑞安房产兄弟公司——瑞安建业此前已经先后将佛山、潘阳、贵州的项目卖掉，套现了约24亿元。

　　对于瑞安系公司持续套现的举动，可以从公司年报中窥得端倪。“我们将采取轻资产策略，寻找合适机会出售商业物业。根据不断转变的市场把握机遇，以求获得高回报。”

　　瑞安建业年报显示，公司去年亏损11.26亿港元(约合9.4亿元人民币)。瑞安建业表示，去年三四线房产库存量过剩，这些城市的房产项目价格低迷。而瑞安建业在这些城市的项目不少，业绩也因此受到较大影响。

　　瑞安建业表示，将余下的房地产资产变现令瑞安建业降低债务水平的同时，也将精简架构，重整公司的业务和定位。

　　易居智库研究中心研究总监严跃进分析表示：“瑞安系企业通过卖掉周转速度缓慢的城市综合体项目，希望能达到为公司减负、提升业绩的目标。”

　　“瑞安集团面临的偿债压力，是其售卖相关物业的直接原因，尤其是一些三四线城市周转周期较慢的商办项目。”严跃进补充表示。

　　当然，瑞安房产方面对于自己在内地的发展似乎依然充满信心，去年年底，瑞房的资产周转率由9%上升至18%。罗康瑞表示，今年年底资产周转率可望升至20%以上。他又称，截至去年年底，公司负债比率为81%，有信心今年能降低比率，目标在2017年底减至五成。

　　但在易居中国执行总裁丁祖昱看来，虽然去年以来国内融资环境整体向好，但不容忽视的是仍有部分中小企业在激烈的行业竞争中表现不佳，融资规模相对较小，如瑞安房产、路劲基建等销售不振的企业，都面临再融资难题。

　　相关数据显示，2015年瑞安房产净借贷增加了53.02亿元，但融资性现金流依旧呈现负数状态，这主要是偿还债务、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通过分析其2015年融资明细，我们发现，在房企发债如火如荼的2015年，瑞安房产在境内公司债方面也并无动作，融资规模因此也受到了极大的限制。

　　或受累旧改项目

　　根据瑞安房产年报显示，公司营业额由102亿降至64.7亿元。而毛利率从2014年的34%下降至26%；毛利则从2014年的34亿降至16.8亿元，下降近一半。

　　对于公司毛利率等指标下滑，在上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦看来，除了受人民币贬值等原因的影响，瑞安房产搞旧改，拆迁成本吞噬利润也是重要的因素之一。此外，去年上海楼市表现很好，但在扩张方面一直比较谨慎的港企瑞安房产却没能很好地把握拿地扩张的节点，所以业绩上也会有些吃亏。

　　记者从一位接近瑞安房产上海项目的人士那里了解到，即便是大卖的日光盘“瑞虹新城”，实际上给瑞安房产带来的利润率并不是很高。

　　随着房地产的快速发展，一线城市主城区的地块愈发稀有，土地价格越炒越高，着实令人唏嘘。为此，一些企业将目光锁定在旧改项目上。朗诗、新湖中宝等房企也在旧改项目上发力。当然，新湖中宝闸北不夜城项目开发十余年进度缓慢也遭到了业内外的诟病。

　　在克而瑞研究机构分析人员看来，参与旧改是企业获得核心城区地块的一个捷径。但自佳兆业事件后，众人皆知旧改项目这个烫手山芋很难获得，也很难运作。尤其是作为四个一线城市中人口密度最大、历史较为悠久的上海，其城区旧改项目一般具有体量大、人口多、持续周期较长、搬迁成本颇高等难点。

　　公开信息显示，瑞安房产在上海虹口区的瑞虹新城项目，包括住宅、商业在内的总规划建筑面积高达54万平方米。其销售均价从2014年的5.4万元/平方米，涨至目前的6.88万元。

　　虽然项目前景可观，但拆迁成本难测，投资周期也被拉长。瑞虹新城项目中的167A及617B地块用于住宅和商办项目的拆迁计划和时间表，到目前为止仍没有确定。

　　对于瑞虹新城项目涉及到的地块的拆迁计划以及相关进度，瑞安房产相关部门并没有直接回复记者的采访。只是回应表示：得益于上海市政府前几年推出的“阳光动迁”政策，瑞虹新城项目加快了动迁进程，并按计划推进开发工作。

　　中国新天地IPO被搁浅

　　对于中国新天地的IPO计划，如今已被暂停，中国新天地的各项职能部门正在进行新一轮的整合。“瑞安房产力求尽快改善业绩数据，对二三线城市不理想的项目，瑞安房产果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入，力保中国新天地2015年下半年IPO。”对于中国新天地上市，罗康瑞一度踌躇满志。

　　中国新天地是瑞安房产旗下全资附属公司。其分拆上市计划最早可追溯到2012年5月，彼时该公司已向香港联交所提交上市申请。当时披露的首批确定注入项目，包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，预计涉及资产总额680亿元。

　　按罗康瑞此前的资产整合计划，瑞安集团拟将瑞房和瑞建两家公司旗下估值较高但周转较慢的优质商办项目，统一装到中国新天地这一平台上进行打包上市，作为商办项目的独立运作平台。瑞安房产则专注于住宅项目的开发，以帮助公司进行减负。

　　对此，分析人士称，原本把中国新天地独立出来就是为了分拆上市，但是目前这个平台上的优质资产已经被陆续出售，从而搁置了上市计划。加上瑞安房产此前遇到的问题就是资产重，回报慢，出售资产加速变现，提升公司周转能力，从运营角度而言，也并非不合理。

　　罗康瑞的公开解释则是鉴于瑞安房产目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化实现资产价值，因此瑞安集团决定短期内不会为中国新天地进行首次公开招股。

　　对于瑞安集团目前的发展状况，严跃进表示：“瑞安集团面临的压力，实际上和目前行业盈利水平收窄也有关系，不能够简单地归咎于其企业竞争能力下滑的因素。另外，从其业务推进节奏看，对于一些城市的项目试图去复制上海的经验可能效果一般。部分项目的招租和出售会面临相对大的市场压力。这都可能压缩盈利空间。”

　　当然，也有分析指出，瑞安集团将核心物业出售，物业的减少自然会影响租金收入，保持集团现有的盈利水平并对现有股东进行交代，才是公司的当务之急。