时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　瑞安房地产（以下简称“瑞安”）再一次“失约”了。

　　2015年年初，瑞安房地产主席罗康瑞曾表示，力保旗下中国新天地2015年下半年IPO。但截至目前，中国新天地赴港上市仍未有具体时间表。

　　2016年3月16日，在瑞安2015年度业绩发布会上，瑞安表示，鉴于公司目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报，最大化地实现析产价值，认为现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，因此决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。

　　2012年起，瑞安便透过一系列资产重组及人事调动，积极筹备中国新天地赴港上市，据悉，分拆出来的中国新天地将负责商业地产的运营和管理，形成以物业租金收入为主的盈利模式。

　　若此举成行，瑞安集团旗下上市公司将演变成瑞安房地产、瑞安建业和中国新天地三家。而由于三家公司在主营业务上多有交叉，为避免瑞房和新天地“同业竞争”，罗康瑞解释，瑞房与新天地分工清晰，前者负责项目开发，后者则投资营运商用物业。

　　然而，中国新天地上市计划一再迟缓，打乱了罗康瑞此前的战略布局。

　　寻求上市不是首要任务

　　“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”在接受媒体采访时，时任中国新天地有限公司（以下简称“中国新天地”）行政总裁黄勤道如是回复。戏剧性的是，直至今年3月，中国新天地上市仍处搁浅状态，而黄勤道已于2016年1月正式离职。

　　这位曾经被视为中国新天地分拆上市的重要人物，最终还是未能实现功成身退。重担落在了罗康瑞及其团队身上。“瑞安力求尽快改善业绩数据，对二、三线城市不理想的项目，瑞安果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入，力保中国新天地2015年下半年IPO。”对于中国新天地上市，罗康瑞踌躇满志。

　　中国新天地是瑞安房地产旗下全资附属公司。其分拆上市计划最早可追溯到2012年5月，彼时该公司已向香港联交所提交上市申请。当时披露的首批确定注入项目，包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，预计涉及资产总额680亿元。

　　2013年瑞安改革，于是，把旗下物业资产打包上市的计划再次被搬上台面。这一年，瑞房把旗下企业天地、虹桥天地等优质商办物业资产进行单独拆分，成立子公司—中国新天地。也是这一年，瑞安引入全球投资资产管理公司Brookfield为中国新天地的战略投资者，以改善集团的财务状况并为新天地提供发展资金。至此，中国新天地开始独立营运，专注于非住宅地产的运作和管理，以期获得合理估值后上市。

　　看似大刀阔斧，但在瑞安内部，中国新天地上市计划屡屡被谈起，却均以“暂缓”收场。

　　2015年末，瑞安房地产动作频频，12月10日，企业以57亿元出售其上海企业天地第一期及第三期予万科、李锦记联合体。12月16日瑞安又透露“集团将于2016年1月1日起，瑞安房地产将和中国新天地的总部职能进行整合”；17日，瑞安以约36.48亿元（43.63亿港元）回购太平桥116项目的全部股权。

　　2016年3月，在出售上海核心资产企业天地后，有媒体报道，瑞安房地产将以18亿元的价格把佛山岭南天地4号地块卖予碧桂园。3月3日，瑞安房地产向澎湃新闻表示还没有正式签约，但是并未否认这则消息。

　　瑞安对旗下商业地产项目向来惜售，2013、2014年的几次出售都是整体性退出，售出的项目并非表现最好的核心资源，出售项目补充现金流的用意较为明显。而2015年末至2016年初期间出售资产，多为优质资产。这一列动作背后，再次引发业界对新天地分拆上市的猜想。

　　不过，在回复时代周报记者的采访中，瑞安表示，因现时股本市场未能反映物业资产的全部价值，相对而言出售成熟的商业物业，最大化实现资产价值是我们目前的首要任务，而非寻求上市。“2015年公司已成功释放并变现了上海企业天地1号、2号、3号的市场价值，相较于其账面值亦获得了溢价，同时也加快了资产周转速度，为公司创造更好的条件把握增长机遇。未来我们会继续贯彻执行灵活的策略以实现商业物业的价值。”

　　上海易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者：“瑞安房地产之所以卖项目，其意图就是剥离瑞安一些变现能力差的资产，并相应注入到新天地项目上去，能够带来上市后估值的提升。”

　　2017年负债率目标50%

　　不难看出，瑞安房地产的这一系列“瘦身”，目的便是为了让中国新天地以更好的价格出现在资本市场上。除此之外，瑞安大举出售资产，亦被业内看做为了改善其财务状况。

　　一份来自克而瑞研究中心关于瑞安的研究报告指出，自瑞安2006年上市以来， 虽然每年都能在保持净利润率20%以上，但营业收入并不稳定，呈现波动式增长，最低为2008年的20.66亿元，最高在100亿元左右。截至2015年12月31日，瑞安仅录得营业额人民币64.72亿元，而2014年为人民币102.49亿元。

　　罗康瑞曾指出，造成瑞房业绩止步不前的症结在于“资产重、周转慢”。

　　作为最早进入内地市场的一批港资房企之一，瑞安曾于1996年以上海新天地项目的修缮更新而一战成名，此后更是凭借骄人的业绩在2006年成功上市。不过，以开发大型商业项目起家，并逐步通过“销售+租赁+经营”的模式来实现商业利润的瑞安，却也因此埋下隐患。

　　“从财务角度，这种模式虽然能够让瑞房获得较高的销售利润率和租金回报，但由于涉及旧城改造和居民动迁，开发周期长、动迁成本高的弊端也在日后开始显现，这无疑会影响了公司的资产周转速度，前期资本支出巨大并需要大量融资，现金流在相当长时间里难以覆盖资本支出。”辉立证券分析师陈耕指出。

　　为此，近年来瑞安开始接连剥离商业资产套现降负债，罗康瑞表示，除了上海新天地，可以出售的都会出售。

　　据时代周报记者不完全统计，除上述项目出售外，2015年，瑞房地产还出售旗下的浦东四季酒店和四季汇项目，共套现13.23亿元。2014年，瑞房出售包括上海太平新天地朗廷酒店，虹桥天地酒店以及武汉天地企业中心2号项目套现36.43亿元。更早前的2013年，瑞安曾将重庆天地—企业天地2号和上海太平桥126号地块出售给阳光人寿和中国人寿，套现64.73亿元。

　　“如果瑞房只是守住这些已经成熟的物业，可以做的事情是有限的。我们现在很希望瑞房重新变得有活力、会创造，而不是等着收租。瑞房不想只做一个收租婆，而是希望继续创造，否则公司一定会越来越慢，越来越老。” 罗康瑞在瑞安2014年度业绩会上如是说。

　　事实并不尽如人意。瑞安2015年年报显示，其净资产负债率为81%，较2014年上升2%。“我说过到2017年底的负债率目标是50%。当然不可能负债率一年就降到50%，但是今年肯定会有所降低的。”罗康瑞强调道。

　　而出售还将持续。罗康瑞表示：“2015 年，我们以高于账面值的价格出售企业天地物业，释放资产价值，资产周转率由9%上升至18%，直接为股东带来回报。为了使资产价值最大化，提升股东回报，我们将会继续寻找合适的机会出售商业物业资产。”