宝能一个隐秘的影子交易：与地王信达地产有关系？

　　国土局大厅是另一个“好莱坞”。

　　英雄主义与荷尔蒙泛滥，偶像是流水线上的产物，地王是通往高票房的必经之路，却也可能变为票房毒药，令人又爱又恨欲罢不能。

　　有人就这么红了。

　　他的身影频繁闪现在上海、深圳、杭州以及合肥的土拍现场，制造了一连串的地王，甩给全场一堆的惊叹号。众目睽睽之下，新一季男猪脚非他莫属。人红是非多，闪光灯似狙击手一般瞄准了他，一场场360°无死角被扒不断上演。

　　这绝不仅仅是因为在过去不到一年的时间里，他拿下了9宗地其中7宗是地王。就好像一个一直混迹于三四线的非主流小明星一夜之间捧回好几个奥斯卡小金人一样，他到底凭什么？

　　有人说他就是钱，钱就是他。也有人说，人家才亮出1/8的底儿你们就不淡定了。这些其实并不是攸克君今天想聊的重点。而是无意中发现了一点小故事，觉得有料，不写不快。

　　1st 男二号

　　第一个分镜头。

　　时间：2015年8月12日。主角你已猜到，代号600657的 信达地产 。这一天，信达地产发布了关于参与发起设立房地产基金暨关联交易的公告。

　　对于热衷于通过夹层基金来获取融资的信达来说，这样一则普通的设立基金的公告稍不留神就会被随手翻过。单2015年，信达地产通过公告披露参与的“信达 系”夹层基金就有7个。这是介于股权投资和债券投资之间的一种投资方式，夹层基金既受益于公司财务的增长所带来的股权收益，也兼顾了次级债券收益。

　　仔细来看，公告中写道：公 司(信达地产)与公司实际控制人中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“中国信达”)及关联方信达资本管理有限公司(以下简称“信达资本”)于2015 年8月11日签署了《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》 共同发起设立宁波宝能信合伙企业(有限合伙)(以下简称“基金”)。基金认缴总规模280，100万元，其中公司认缴5，000万元作为该基金有限合伙 人，自实缴出资之日起投资期限不超过3年。基金将以股权和债权形式投资于深圳市中林科技产业园南区项目。

　　慢镜头回放，深圳市中林科技产业园南区项目略显醒目。这个让信达地产设立了28亿基金投资的产业园到底是个什么鬼？

　　攸克君搜索了一下，深圳市中林科技产业园还有个名字叫做宝能中林科技园。在其网站上有这样一段介绍：宝能科技园是龙华新区最大的科技产业服务综合体，由宝能旗下中林实业斥资100亿打造。规划用地面积约30万平方米，总建筑面积约168万平方米。

　　看到这里，信达和宝能同框，有点意思。

　　2nd 交叉点

　　第二个分镜头，中林科技产业园。

　　根据这一产业园网站上的介绍，该项目北区建筑面积43万平方米，已于2013年6月正式投入使用，南区建筑面积125万平方米，规划建设8栋“人才公 寓”、8栋“5A甲级研发办公楼”、配套工程实验室、五星级酒店、大型购物中心，园区将于2017年全部投入使用。现已入驻企业331家，办公人员近 10000人，产值超过100亿元。

　　这个产业园在某种意义上形成了一条轨道，信达与宝能在这里相遇，他们之间发生过什么，并没有过多信息。信达说，这促进了公司“金融地产”业务模式的创新。但也可以合理的想象一下，在宝能最需要他的时候，他出现了。

　　按照上述公告所言，28亿基金主要用于这一产业园南区项目。但根据该项目对外披露的总投资金额则高达100亿。背后的投资建设方深圳市中林实业发展有限公司(以下简称：中林实业)到底又是什么背景？

　　根据工商公示信息显示，中林实业成立于2002年3月12日，注册资本86200万元人民币。去年8月7日，其经历过一次股权变更，之前由宝能地产和宝能控股分别认缴3.54亿元(持有其41.07%股份)和5.05亿(持有58.93%的股份)；变更后：宁波宝能信投资合伙企业出资42.238亿持有49%的股份，宝能地产所占股权不变依然是41.07%，而宝能控股的占比稀释到了9.93%。

　　再看工商资料，深圳中林实业的法人为叶伟青。微妙的细节在于，在宝能系旗下千丝万缕的裙带公司中，中林实业算一个，剩下的还包括钜华投资、宝能控股、宝 能国际等等。在上述公司中，不少公司的法人代表均为叶伟青。比如资料显示，叶伟青是钜盛华实业董事长、总经理以及前海人寿董事、宝能地产董事长兼总经理 等。

　　值得一提的是，6月26日公布的宝能系提请罢免万科全体董事的公函里，在股东“深圳市钜盛华股份有限公司”的法人代表一栏里，赫然就签着“叶伟青”的大名。

　　盘根错节的股权关系背后，实则隐藏着宝能系的融资通道。有限合伙及结构化产品是宝能系输血的重要通道。

　　资料显示，2015年6月16日、2015年10月31日，宝能控股分别将所持宝能地产4.03亿股、2.23亿股质押。中林实业亦在2015年6月16日，将所持宝能地产4500万股质押。

　　3rd 资本通路

　　这其实是第一个镜头里预埋的彩蛋。中国信达与信达资本发起设立的宁波宝能信合伙企业，通过股权和债券形式参与了深圳市中林科技产业园南区项目的投资，同时，也成为化身为深圳市中林实业发展有限公司的大股东。

　　就在股权变更完后的第三天，宝能控股随即将持有的全部深圳市中林实业股份共9.93%、宝能地产股份有限公司持有全部深圳市中林实业股份共41.07%质押给 平安银行 深圳分行。

　　根据此前的报道，成立一年多的网贷平台广金所(全称为深圳市前海融资租赁金融交易中心有限公司)曾经线上业务的重心之一便是“广富”系列，该理财产品3个借款方背后对应3个不同的房地产项目，其中之一便是：中林实业主要为深圳市龙华新区的“中林科技产业园项目”融资，计划项目总投资约60亿元。但目前在线上已经看不到这一产品。

　　到底是产业园发展亟需资金还是作为输血平台来支撑宝能系的扩张，暂无定论。但可以试想，如果没有中国信达与信达资本发起设立的这一夹层融资，宝能控股和宝能地产也许很难如此迅速的实现股权质押。这也是在宝万之争中，宝能系被广泛关注的一条连环股权质押链条，通过一环扣一环的质押，成为宝能增资资金的重要手段。同时，这种有限合伙制基金以其机制灵活备受宠爱成为私募股权基金的主要组织形式。

　　攸克君并不想过多去拆解宝能系的资金链条，只是通过一番梳理后发现，除了让无数房地产商不寒而栗的险资外，还有其他同样强悍的资本伺机潜伏。当信达扛着一麻袋又一麻袋的钱闯进一个个高昂的土地拍卖市场，甚至连宝能都曾受惠于他时，人们不由得感慨，也许这也是个狠角色。