起底信达地产：财政部控股公司如何变身“地王制造机”

　　去年以来,信达地产在土地市场挥金如土,造就地王无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂,一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价?

　　信达地产(600657.SH),是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台,在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。

　　根据信达地产2015年年报显示的股权结构,信达地产由信达投资百分百控股,而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是　建设银行　最初为剥离不良资产,而设立的不良资产处置平台,其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司,业内俗称为四大AMC,是金融行业最著名的金融巨头。

　　信达资产注册资本为251亿,公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

撬动土地的惊人杠杆:净负债率315.48%

　　信达地产的规模并不大,2015年财报显示,全年营业收入81.36亿元。这一规模,相比房地产行业第一位的万科,收入不足后者的4%。

　　虽然规模不大,但是鉴于信达地产央企的血统,其在财务上的任性,是任何一家房企望尘莫及的。

　　2015年,信达地产总债务规模为305.01亿元,同比增长70.45%,主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资,其中短期债务高达142.50亿元,同比增长　93.25%,长期债务162.51亿元,同比增长54.47%。

　　截至2015年年末,信达地产手上货币资金仅59亿元。全年,公司报告期内经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元。

　　进入2016年,信达地产的债务规模继续大幅上升。

　　在其今年初发债时,中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示,截至2016年3月末,信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%,财务杠杆在行业中亦处于较高水平,未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续,负债水平或将进一步上升。

　　信达地产负债率的走高,原因很简单,就是买地。

　　简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现,

　　2015年11月,信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块,折合楼板价高达49152元/平方米楼面价,刷新成交记录。

　　2015年12月,信达地产总价30亿元,楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。

　　2016年,5月,信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉,信达拿地的价格因为远远高于受托价格,导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。

　　1个月之后,信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块,3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。

　　钱从哪儿来?

　　“我就是钱”,信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。

　　有房地产企业负责财务人士表示,在整体货币宽松的环境下,央企背景的信达地产,融资不成问题,融资成本也低,其扩张不受资金的限制。此外,信达的资本运作的优势,也是其它房企所不及的。

　　克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王,信达地产的钱从哪来?》报告中称,除了银行贷款、股权质押,增发等常见的金融手段,基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道,方法总结为三种:通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

　　2014年,信达地产成立了专门的投融资部,以探索金融地产业务模式。

　　公开资料显示,信达地产陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。

　　产品设计上看,上述基金投资标的基本为房地产业务,可做成FOF基金或资管产品,以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别,但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产,而且数额较大。

　　继续凶猛：今年投资目标提升四倍

　　灵活的金融手段,给信达提供了充裕的资金储备。

　　据不愿具名的房企负责人透露,信达地产急于在一二线市场扩张,今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金!

　　根据土地出让的相关要求,竞买企业在竞买土地时,1/3资金是开发商自有资金,换句话说,信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。

　　这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额,提升近四倍。

　　目前业内颇为关心的是,以处置不良资产为主的信达,在地产项目运营方面的短板如何克服?

　　对此,上述房企负责人透露,信达地产的模式,是金融地产,和传统的拿地开发不同,其在主要承担投资的角色,比如上海新江湾的项目,是和泰禾合作,在上海顾村以及杭州的项目,也在积极寻找合作伙伴。

　　上述人士也表示,信达在选择合作伙伴,一要求对方入股,不能以代建模式加入,二则是对资质有一定要求,全国十强以外的开发商一般不做考虑。该人士透露,由于信达地产的土地成本控制和一般民营企业不同,近来的地王成本远高于市场售价,这对合作者的资金也提出了严峻的考验。

　　“怎么测算都无法盈利”背后

　　信达不断缔造地王的背后,是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。

　　有房地产行业人士称,以信达在顾村的地块为例,无论怎么测算,都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同,其应该不是为了单一的项目汇报。

　　上述克尔瑞研究报告称,中国信达作为央企金融巨头,主业的利润率远高于房地产。信达地产本身的开发能力有所欠缺,2014年,信达地产的净利润7.6亿,净利率15.7%,尽管利润率水平尚可,但是利润规模太低。相比之下,中国信达2014年的净利润124.4亿,净利率20.3%,不仅利润规模大而且盈利能力强,没有必要全力发展地产业务。

　　在当前经济和市场背景下,中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始,离岸人民币汇率持续下跌,加上通货膨胀的影响,人民币贬值加速,因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大AMC之一,属于典型的“不差钱”,资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业,而房地产是最为合适的。

　　“资产荒”日益严重,优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强,反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景,而一线城市核心地　块则最具升值潜力,无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点,中国信达显然也深谙此道。信达地产如此“疯狂”夺地王,无论最后能否赚到钱,已经完成了母公司中国信达的资产配置需要,某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此,信达地产最终只是满足主业资产配置需求的工具,始终还是为金融主业护航而生的。