专家：恒大入局万科 王石出走是大概率事件

　　险资举牌A股上市公司，甚至控股（如2014年安邦控股金地集团）是近年来的一个大趋势。2015年以来，随着利率市场化、无风险收益率下行，险资传统的固定收益投资收益日渐逼仄。在险资投资渠道放开、机构投资者属性突出的背景下，靠高收益万能险和投连险筹资，投资于二级市场和股权，成为险资的经营重点。因此，2015年以来，险资举牌A股上市公司的趋势渐明朗。

　　Wind数据显示，在已发布今年上半年半年报的上市公司中，约有69家上市公司背后有保险机构的影子。其中，仅有一家险资持股比例触及5%举牌线，剩余的68家公司中，有6家公司的持股比例超过4%，逼近举牌线。今年上半年，货币投放在加速，资产荒的形势越来越严峻，包括热点城市土地和房屋，A股市场上的蓝筹股，海外投资等安全资产已成为主动避险投资的选择。

　　因此，恒大增持万科直至达到5%的举牌线，应当放在这一框架下来理解。只不过，恒大在A股市场上动作更加激进了一些。事实上，举牌万科只是恒大谋求多元化转型、资本运作这盘“大棋”中的一个棋子，21大数据新闻实验室统计显示，截至目前，恒大和许家印分别用旗下的恒大人寿和中国恒大（港股恒大地产更名而来）两个平台合计买入了13家A股上市公司的股票，投入成本合计约164亿元，以8月9日收盘价计算，其总计持股市值高达233.11亿元。

　　2015，中国内地A股上市公司平均ROE只为6.3%，万科高达20%。在“资产荒、水汪汪”的时代，举牌万科不啻为一笔好投资。2014年底，恒大账上现金不足600亿，但2015年底居然达到1640亿，近乎可将万科全部股份拿下，今年1-7月地产销售回款1840亿。再考虑到1500多亿未动用的低成本银行授信，恒大手上现金或等价物在3000-4000亿。作为土储最多的开发商，截至2015年，恒大土地储备原值1982亿元，市场评估值4910亿元，后续现金流也无虞。

　　房地产天花板已现，2016年销售面积和金额超越历史峰值的2013年，非黄金时代的延续，而是政策刺激（“去库存”、加杠杆）和“资产荒”下避险的结果。而且，楼市风险已从防范发展到了“抑制资产泡沫”。银河证券首席经济学家潘向东在研报中认为，截至2015年底，以价格衡量的北上广深房地产市场规模已达到欧洲或者美国房地产总规模的2/3，三地居民收入仅为纽约的四分之一。

　　作为局中人的许家印，对楼市风险认知和洞悉不可谓不深。流动性宽松对资产溢价的支撑、楼市托底经济的大好政策环境，这是楼市难得的“好时光”。抓住这亘古未有的良机，实现转型迫在眉睫。进入世界500强以后，恒大地产随即更名为“中国恒大”，显示许家印做强做大恒大的决心和战略意图。因此，在入局万科上，恒大的初心是很豪迈的，吞并宇宙第一地产商并无畏惧之心。

　　但是，从2015年万科股权之争演进过程中各方态度看，再考虑到恒大和万科过往并无交集，二者风格迥异，前者拿不下后者。先悄悄在二级市场低价吸筹，然后再增持，恒大几乎是用“抢”的姿态入局万科的，这已是优选。因为，2013年开启的多元化转型，太分散和主业不集中，让投行给予恒大的估值远低于万科，拿廉价的资金投资类似于万科这种优质蓝筹股，是很划算的财务投资。

　　恒大在二级市场近100亿扫货，加上安邦悄悄吸筹并增持到6%，现在市场上还能自由流通的万科A股只有24%。以王石为代表的万科管理层，股权占比已排到第四位了。未来，若恒大等继续在二级市场吸筹，管理层股权占比将下滑到第五位。如独立董事华生所言，由于王石等万科管理层在防止控制权旁落上太大意，而理想和情怀兼具的管理层专注于住宅领域转型，让万科成为价值被低估、人人垂涎的“羔羊”。增持或控制万科是楼市白银时代“进可攻、退可守”的优选策略。

　　大佬们占据万科超过70%的股权，2017年改组董事会板上钉钉。当然，他们希望王石为代表的管理层继续经营，毕竟恒大还有很多储备土地待开发，这事实上是产业资本寻求优质智力资本，获取楼市白银时代价值的选择。但是，管理层控制权将大幅度削弱，这显然不是王石等理想和情怀兼具的万科管理层愿意做的。因此，王石“出走”是大概率事件，但王石走或留都是英雄，因为他治下的万科是优秀公司治理的典范、安全资产的“代名词”，否则也不会有这么多人疯抢。

　　资本运作再怎么强势也无可厚非，不能用道德去谴责，但要合法透明。恒大入局万科是我国金融混业经营新时期的一个标志性事件，即产业资本退出，借助于“证信保”和互联网等通道，绕过资金禁入的监管红线，并通过加杠杆，撬动几百亿、上千亿的资金，实现金融投资和资本运作的高额收益。合法意味着，资金来源要合法，不能让老百姓的储蓄和理财资金进入二级市场，不能让老百姓承担资本风险、政府买单系统性风险；透明意味着，资金来源、投资链条、杠杆水平、利益主体要晒在阳光下，打击将撒谎、谣言作为低价吸筹或解套的策略。

　　开发商多元化早已风起云涌。如万达新四大支柱（商业、文化、旅游和电子商务），绿地集团的“大基建、大金融、大消费”。即便是坚守房地产主业的，也在积极探索下游转型，如绿城、保利、中海等在物业管理、养老地产、海外地产等方面发力。恒大入局万科是楼市风险开始显化，白银时代不好赚钱，倒逼转型的标志性事件，预计会有更多的楼市产业资金退出和追逐优质蓝筹股，也会有更多的公司探索多元化转型。

　　（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）

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