楼市去库存的成都实践 租赁公司牵手房产商

　　“买房还是租房？这是个问题。”刘明大学毕业后数次跳槽，工作地点从北京转到四川成都，曾经遥不可及的买房梦一下子近在咫尺——按成都的房价，家里凑够首付，再咬咬牙，还月供是没问题的。但犹豫再三，刘明还是选择了租房：“自己年轻，不想压力太大”。

　　与刘明有相同想法的人不在少数。在毕业不久的大学生、城市外来务工人员等群体中，“购房不如租房”正成为共识，住房租赁市场正日趋扩大。目前，成都住房租赁市场已形成相当规模，业内企业如雨后春笋般发展壮大，成为楼市去库存的重要力量。

　　住房租赁公司为租客提供从出租到住房管理的“一站式”服务

　　从2000余间到2.6万间，仅两年半时间，优客逸家就实现了房源的迅猛增长。作为一家住房租赁企业，该公司的业务已从成都本土拓展至杭州、上海等地。公司副总裁董林告诉记者：“住房租赁市场有多大？看看每年有多少应届毕业生就知道。”

　　目前，优客逸家的房源承租率达九成以上，住房租赁市场的红火可见一斑。“拿房、装修、出租、运营，这就是新型住房租赁企业的成长方式。”四川果果生活科技公司销售负责人陈泽浩虽长期从事房产中介行业，但仍为目前的市场消化速度感到惊讶：该公司今年初拿到120多套集中式房源，首批装修的30套刚投入市场，仅两周便出租一空。

　　与传统房产经纪公司不同，优客逸家、果果生活等住房租赁企业寻求与互联网结合，为租客提供从出租到住房管理“一站式”服务。“我国流动人口数以亿计，租房市场需求强烈。”E客公寓创始人程宾表示，住房租赁从传统中介式服务转向精耕细作式的“互联网+”服务是市场发展的必然，这反过来刺激住房租赁市场进一步发展。

　　“业内预计住房租赁将在数年内发展成数万亿元的市场。”陈泽浩介绍，以成都为例，该市二环内可供出租的分散型住房便达20万套。如此规模的“蛋糕”不难解释为何近年来投资界持续关注住房租赁行业：小米科技1亿元入股长租公寓品牌YOU+，平安集团以6亿元补贴在线租房APP“安安租”，如家联手红杉资本推出“逗号公寓”……

　　“住房租赁正在成为投资‘风口’。”如米公寓创始人刘寄表示，现在的住房租赁企业拿到一套房源后就能长期出租运营，以长租公寓为题材的投资对象越来越受追捧。

　　成都市房管局相关部门负责人表示，除专业化住房租赁企业外，一些传统房产经纪机构也开始介入长租公寓业务，目前全市长租市场中的住房租赁企业和房产经纪机构形成规模的已有十余家。此外，据陈泽浩介绍，在成都，以住房租赁和“互联网+”为题材进行创业的团队起码已有二三十个。

　　租赁公司与房产公司合作，成楼市去库存重要手段

　　如果把6层商业公寓按传统方式出租，其周期和难度都可想而知，而住房租赁企业的兴起解决了这一难题。今年初，果果生活科技和成都金科房产公司签约，后者将持有的一栋商业公寓的6层楼整体打包给前者，由前者负责出租、运营。

　　“这样一来，房产公司的库存被迅速消化。”陈泽浩表示，果果生活科技将按照主题生活社区的模式将这6层楼打造成长租公寓。这不仅有利于出租，也有利于吸引投资者，促进其他房源的销售。

　　与房产商合作，成为住房租赁企业的主流经营模式，而这类合作方式正日趋多样化。董林告诉记者，优客逸家和房产商目前有三种合作模式：第一，房产商销售房屋时，向业主推荐优客逸家，进行房屋托管，让业主获得稳定的房租收益；第二，前期介入房产商的住房设计规划，使住房更符合租住需求；第三，与房产公司成立合资企业，在拿房、资产运营托管、物业服务等方面互相渗透，取长补短。

　　“越来越多的房产商在与我们接洽。”董林说，目前公司的租赁合作伙伴中，不乏保利、绿城这样的知名企业。“他们看到了住房租赁企业在去库存方面的价值，长期稳定的运营伙伴对房产商很重要。”

　　“成都的房产销售周期在10个月左右，小区住宅还好，商业住宅的库存压力已经很明显。”一名房产从业人员告诉记者，成都目前每年新销售住宅中相当部分属于投资购房，住房租赁对去库存的意义不言而喻。

　　以优客逸家为例，在近期与房产商的合作中，该公司能一个月内在成都拿下1000套房源。“一个住宅项目就能拿两三百套。”董林表示，今年上半年，成都整体住宅市场供销量在持续下滑。虽然公司在小区住宅和商业住宅均有集中拿房，但以后会更多关注去库存难度较大的商业住宅。

　　发展住房租赁市场，仍需细化税收和金融支持政策

　　去年底召开的中央经济工作会议明确提出，“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

　　日前，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确表示鼓励发展住房租赁企业，更是为住房租赁企业带来诸多直接利好。“根据意见，国家将对提供住房租赁的公司和个人提供税收优惠。”西南财经大学经济学院博士生导师刘璐表示，税收优惠将对住房租赁企业产生直接的扶持作用。“在住房租赁市场比较成熟的国家，专业租赁企业提供房源占比大概是30%，我国的这个占比只有10%。只要有政策支持，住房租赁企业就能拓宽发展空间。”

　　业内人士透露，目前住房租赁企业的压力主要来自行业内的非标准化管理。“目前政府对住房租赁企业没有专门的管理办法，有的是比照酒店及房产中介来管理。”董林建议，相关部门应推动房屋租赁备案登记平台建设，实行租赁企业认证和租赁房产备案，从而规范行业缴税和出租改造等行为。只有同时从建筑质量、改造方案等方面实现标准化，才能让住房租赁企业具备同中小房产中介竞争的能力。

　　同时，住房租赁是相对重资产的业务，企业资金压力大也限制了发展。“虽然整个行业已经站上了投资风口，但一些小微型住房租赁公司要融资还是很困难。”陈泽浩介绍，住房租赁公司拿到一间房进行装修后出租，要连续承租3年才能收回装修成本，这使得银行贷款等传统金融方式的支持力度有限。

　　此外，住房租赁企业多以商业住宅为拿房重点，进一步加大了租赁运营成本。陈泽浩告诉记者，商业住宅的水电费都比小区住宅贵多了，“每度电一块五，是小区住宅电费的3倍，每吨水4块多，是小区住宅水费的4倍。”陈泽浩表示，较高的生活成本将直接影响商业公寓的承租率，希望能比照小区住宅，对商业长租公寓实行水电优惠收费。

　　“国家相关政策将来在各地细化后，才能更好地促进住房租赁企业的进一步发展。”西南科技大学经济管理学院教授蒋志强建议，不仅要细化租赁企业适用的税收政策、对租赁企业差额征收流转税，还要建立行业标准，制定金融支持政策。这样才能解决住房租赁企业发展的后顾之忧。

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