商业地产福州样本:满城尽是综合体 未来发展陷尴尬

　　长期被视为二线中等城市的福州正呈现出一派繁华景象。这个市区人口300万左右的城市，现在已拥有了二十余家大型城市商业综合体。而大约十年前，还只有老牌上市公司东百集团（600693）独自占据着城中心最显赫的一个位置。

　　就在近日，福州市国土资源局又一次决定将在2016年8月11日公开出让城区5幅国有建设用地使用权。这5幅地块中的4幅包含了商业用地，商业建筑面积合计约52793平方米。

　　从这个意义上说，福州的消费者很幸福，他们正享受着远超北上广的人均商业综合体面积。

　　满城尽是综合体

　　从2006年“万象城”（非华润万象城）在福州二环路开出第一家真正意义上的商业综合体至今，万达广场、宝龙城市广场、世茂天城、红星国际广场、泰禾广场、世欧广场等多达二十余个城市综合体开始在福州遍地开花。

　　这也许还只是开始。在今年4月份举行的福建省重点流通龙头企业座谈会上，福建省商务厅人士表示，福建现有在建或拟建的营业面积2.5万平方米以上的购物中心等大型零售设施项目还有34个，总投资额将达474亿元。

　　2012年，百货业龙头王府井（600859）强势进军福州市场，一度被业界视为标志性事件。如今看来，这次抢滩登陆更像是一个反面教材。

　　作为王府井集团在东南沿海城市开设的首家门店，福州王府井在当年11月29日正式开业并被集团寄予厚望，在其之后集团甚至仍有在福州继续扩张二店的计划。

　　从地理位置看，王府井福州首店位于有福州“金融街”之称的五四路中央商务区核心地段，周边汇集了众多政府机构、银行总部、三甲医院、高级写字楼等，顾客资源非常丰富。

　　令人意想不到的是，虽然拥有品牌优势和地段优势，该店的经营业绩却乏善可陈，甚至很快陷入巨额亏损。2012至2015的四个会计年度中，福州王府井的亏损额分别为1335万、5667万、7503万和1.99亿元。

　　根据王府井2015年年报披露数据，福州王府井为王府井全资子公司，注册资金1000万元，而截至2015年底，该公司总资产8210万元，净资产已成负的3.36亿元，成为王府井旗下31家门店中排名倒数第一的“亏损王”。

　　今年4月2日，王府井集团终于按耐不住通过董事会决议，向福州王府井百货有限责任公司增资3.75亿元，以填平窟窿。来自圈内人士的消息更指出，王府井集团内部已经倾向将福州王府井的业务进行整体出售。不过该消息尚未得到证实。

　　客观地说，福州王府井的业态、管理并不算差。该店定位时尚精品百货，规模庞大，共租赁了中旅城二期（恒力城）项目地下一层至地上七层的房产，总建筑面积达5万多平方米，与多数综合体类似涵盖了购物、餐饮、休闲娱乐等业态。

　　此外，福州王府井总经理尚喜平从2004年起就担任长沙王府井总经理，2009年起兼任太原王府井总经理，这两家门店不仅在当地市场占据领导地位，而且经营业绩一直可圈可点。

　　根据一些福州当地商业人士的观点，福州王府井的败走麦城并不是在选址或管理上出现了问题，更多反映的是整个商业生态的急转直下。

　　长期从事商业研究的福州大学经济与管理学院教授陈章旺对证券时报记者表示：“受经济不景气和电商影响，实体店经营环境不容乐观，城市综合体内的各种业态难免受影响，因此迫切需要经营内容和服务方式的创新。”

　　被逼出来的商业地产？

　　不过，正所谓“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，就在专业商业操盘者都疲态尽露的时候，一大波生力军正迎面赶来。

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)商业地产委员会主席张平告诉证券时报记者，根据该中心的统计，20大城市购物中心按面积计算的比例，在全部商业物业中的占比已从2010年的55%上升至2015年的70%。

　　也就是说，商业地产近年来在二、三线城市的“泛滥”似乎不只是福州的问题，甚至还不是一个单纯的商业问题。张平认为，购物中心近年来的扎堆开发，一定程度上与商业用地的集中出让相关。

　　对开发商来说，土地出让时已经规划好的商业配套比例就是那道绕不过去的槛。福州一位地产运营总监无奈地说：“政府认为城市化进程就是要提高商业配比，纯住宅用地越来越少，土地出让基本都要求带商业，你也不得不做。”

　　这位运营总监认为城市化的内容很多，并不只是单纯提高商业配比一项。由于商业地产的发展过快，已造成很多区域内的商业地产项目供大于求。同时，由于没有产业、人口流入的有力支撑，区域内商业较难得到发展。

　　万达商业地产可以说是此种模式的典型代表，而且吸引了一大批追随者。

　　福建本土地产商泰禾集团（000732）2010年开始进军商业地产，并提出“学习万达，超越万达”的口号。

　　不过据了解，该公司首个商业地产项目福州五四北泰禾广场虽在2013年9月投入运营，但目前仍然无法实现盈利。更典型的是位于泉州石狮的泰禾广场，虽然拥有上市公司的资金、品牌优势，但经营业绩甚至还不如当地做超市起家的德辉广场。

　　更尴尬的是， 万达模式如今已悄然远去，王健林甚至公开宣布，“万达商业要转型、要去地产化”。

　　万达转型在福建市场表现得异常明显。2015年福建有9家百货门店关门，其中万达百货就占据了8家。

　　不过也有业内人士认为，所谓的“去百货化”、“轻资产运营”或者“委托管理”实际也是一种无奈之举，反映的是过快发展的商业地产已经遇到了自身无法解决的瓶颈。

　　陈章旺表示，开发商拿地背后反映着土地资源的稀缺，而地段更是其中的决定因素。随着城市半径的扩充，需要各种服务配套，新的商圈呼之欲出。问题是，从目前福州城市综合体的现状看，存在“千店一面”的问题，综合体之间没有形成错位经营，缺乏差异性的竞争优势。

　　未来发展陷尴尬

　　政府从商业项目中获取了税收，也解决了就业问题；地产商成功卖出了房子；消费者有了更好的购物环境，这么好的买卖又有何值得杞人忧天？

　　问题只有一个：商业会不行么？

　　一位多年从事商业步行街运营的业内人士对证券时报记者表示，商业项目运营其实是非常复杂的一门学科，对比境内外运营模式，会发现两者差异巨大。

　　国内的商业地产模式以卖为主，商业部分大都起衬托作用，并不是从长久持续经营的角度进行设计。在通过住宅、写字楼和步行街的销售收回投入后，剩下的商业资产也几乎已经没有成本，真正潜下心做商业的企业少之又少。

　　反之，境外真正商业地产的基本理念就是重运营，讲究长期持有，依靠租金回报的增长获得盈利。以香港九龙仓公司为例，其在长沙的商业项目从拿地到开业，前后历时五年。

　　“更新奇的是，长沙九龙仓最终设计出来的自持商业面积，比政府规划要求的还高出许多，因为它要靠租金获取回报。”该人士说，类似香港九龙仓、太古公司这样从前期调研、人才储备、商业设计到正式开业历时5年甚至更长时间的情况在境外比比皆是。

　　那么，在国内商业地产类似“急功近利”的背景下，这些超常规发展的商业项目会有怎样的明天？

　　6月23日，三木集团（000632）一份年报问询函回复公告揭开了商业地产泡沫的一角。2015年底，该公司持有的位于安徽六安的投资性房地产“安徽古楼新天地商铺及综合楼”年末公允价值2640.93万元，比年初减值了15.60%，而其出租率仅为27%。

　　三木集团表示，近年来六安商业地产供应过大，部分物业长期处于有价无市的状态。特别是古楼步行街部分，由于受电商冲击，招商工作存在较大困难，租金无法提高、出租率逐年下降。

　　这或许还只是国内商业地产尴尬局面的冰山一角。

　　张平告诉证券时报记者，截至2015年，全国20大城市商业物业存量已经超过1亿平方米。到2018年，预计仍然将有6238万平方米的可见新增供应陆续开业入市，占现有存量的60%。

　　“这意味着未来三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和供应压力将持续上行。”她说，在这种情况下，依靠传统的先开发后销售的盈利模式已经日益式微，而持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下已经举步维艰。

　　因此，对于国内商业地产开发商，尤其是已经沉淀了大量商业物业资产的开发商而言，资金需求将一直“喊渴”，未来持续经营备受挑战。

　　如何真正实现轻资产运营，或者借助互联网改造盘活商业库存，找到新的盈利增长点已经迫在眉睫。

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