伴随着2015年梅州房地产市场“暖冬”的收尾，2016年上半年梅州城区多个楼盘成交呈现增速放缓的趋势。饶是如此，梅州的房价还是涨了一些。“去年没有出手买房的，今年可能会有些后悔了。”张淑娟去年看中的梅县片区的一个楼盘，均价便从4500元/平方米涨到了5000元/平方米。上个月，梅州城区商品住宅平均价格为5741.37元/平方米，同比上涨14.45%，突破梅州成交均价历史新高。
与此同时，江南、江北的房价还处于调整期，均价出现忽高忽低的情况。在好的楼盘普遍量价齐升的趋势下，仍有小型楼盘陷于量价齐跌的窘境，出现了“冰火两重天”的开局。
然而，梅州城区的房价真的会持续上涨吗？
●南方日报记者 黄思华
预计下半年楼市量增价涨
“畅享欧洲杯”、端午大放“粽”、水上大冲关、“改装文化啤酒节”……今年以来，富力、万达、奥园等各大房地产商的活动一个接着一个。
随着去年一整年楼市的火爆，各大楼盘猛冲业绩，已经消耗了一大批刚需和首改的购房群体。而今年上半年主要是一些老盘收尾和新盘加推。为了保证一定销售量，各大房地产商是“八仙过海，各显神通”，为了吸引更多的市民，积攒人气，单纯的促销活动已经被层出不穷的娱乐活动所代替。
令人欣喜的是，虽然梅州城区商品房销售量价增速放缓，但销售业绩依然可观。记者从梅州市住房和城乡建设局了解到，今年1—6月份，梅州城区商品住宅成交面积96万平方米，同比增长11.1%；商品住宅成交套数为7475套，同比赠长8.4%。
价格方面，同样出现小幅度的上涨。统计数据显示，2016年1—6月，梅州城区商品房销售均价5171.56元/平方米，累计同比涨幅分别为3.9%。就在上个月，梅州城区商品住宅平均价格为5741.37元/平方米，同比上涨14.45%，突破梅州成交均价历史新高。
其中，2016年1—6月，江南片区商品住宅成交面积28.99万平方米，成交套数为2120套，成交均价约6178元/平方米；江北片区商品住宅成交面积14.65万平方米，成交套数为1161套，成交均价约5535元/平方米；梅县商品住宅成交面积52.37万平方米，成交套数为4194套，成交均价约4446元/平方米。
从历史经验来看，上半年房地产销售尚处于淡季，因而梅州城区的商品住宅成交量和成交价格没有明显的上升。考虑到当前房地产市场还有一定的库存积累量，可能在下半年“金九银十”期间会大量释放出来。
同时，不少房地产商还在对今年的新销售战略进行策划和部署，酝酿新的增长，新楼盘的推出时间也多数集中在下半年。对此，广东鸿艺集团副总裁雷建文认为，在2016年下半年，梅州城区的房地产市场会出现“量增价涨”的趋势。且随着热点城市调控收紧，加之有效需求的提前释放，接下来销售水平或将进一步增高，楼市涨势会明显加快，值得留意。
“公转商”有效提高公积金流动性
自2015年以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。而梅州市也出台了楼市“8条”，加大了去库存力度。总体而言，2016年上半年楼市政策偏向宽松，包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等。
从公积金贷款的初衷来说，支持刚需和改善型需求是非常明显的。如此一来，住房公积金呈现出提取额大幅攀升、个贷额显著提升、结余资金持续下降的“二升一降”势头，资金运行压力不断增加，资金流动性日趋紧张。
据梅州市住房公积金管理中心数据显示，2016年1-6月，全市缴存职工人数21.63万人，缴存金额11.65亿元，同比增长28.04%。而全市发放住房公积金贷款（不含“公转商”）则有2893户，职工用于住房消费住房公积金资金逾17.50亿元（发放住房公积金贷款7.65亿元，发放“公转商”贴息贷款3.42亿元；符合政策性提取住房公积金6.43亿元，同比增长1.62%），个贷率高达88.43%，位居全省前列。
“申请公积金贷款并不容易，且时间与工龄挂钩，近两个月，我们的顾客还是选择商业性贷款居多。”奥园半岛一号的销售人员告诉记者。
为增加公积金贷款资金流动性、化解资金不足的风险，解市民购房“燃眉之急”，2016年1月18日，梅州市正式启动“公转商”贴息贷款业务。
所谓“公转商”贴息贷款，指的是由住房公积金金融业务受托银行按照公积金中心审批的个人住房公积金贷款额度，先行向公积金贷款借款人发放商业性个人住房贷款作为可置换贷款，由公积金管理中心按月给予利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回的公积金贷款业务。
目前，“公转商”贴息贷款业务承办银行已增至3家，梅县区、五华县等也逐步推开“公转商”贴息贷款业务，有效缓解了住房公积金资金流动性不足问题。截止到2016年6月，全市已发放“公转商”贴息贷款985户，共3.42亿元。
业内人士认为，下半年政策宽松态势仍将延续，未来会有更多的税收优惠及提高公积金贷款额度等购房优惠政策，因而购房需求将得到进一步释放。
中小楼盘去库存压力加大
有购房需求的人或许依旧热情，各大楼盘销售厅每天看房的人也好似络绎不绝。但在一片热闹的背后，难免又有一个疑问：梅州常住人口仅400余万，如今的库存量是否合理？
至2015年底，梅州市商品房库存量为442万平方米，去化周期为11.2个月。为了缓解库存压力，今年4月，梅州市制定了2016-2018年供给侧结构性改革去库存行动计划，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种举措。
据市住建局数据显示，到今年6月，全市商品房库存量为273.4万平方米，共23963套。其中，梅州城区商品房库存量为141.35万平方米，共11620套，去库存效果明显。
除此之外，在此次去库存行动方案中，根据库存情况合理控制商品房供应规模、而确定土地供应年度计划和出让规模的建议也备受关注。近两年的供地量情况，影响着未来梅州市的房地产走势。
在2015年梅州市本级国有建设用地供应计划中，住房供应总量有86公顷，其中存量为17.2公顷，增量为68.8公顷。除保障性住房和各类棚户区改造用地之外，商品房用地总量达23.58公顷。
深圳四华投资顾问有限公司杨凡认为，从此前释放的信号看，城区还是有一定的去库存压力。其中，大型楼盘因为销售经验丰富，活动多，创新能力强，因此保持一定的销售量不成问题；因而大部分的库存压力，集中在了中小楼盘上。“在新县城，富力城所占的销售量比例较多，而其它楼盘去库存能力则弱些。”
因为销售观念和方式的落后，相对于外来的大型房企而言，很多中小开发商建设的新盘在价格上下的功夫更多。而低价也成为目前这些楼盘应对新形势的最好手段。此外，还有些“小地主”选择了放慢开发节奏。记者在采访中发现，中小型发展商因实力不够雄厚，在推货上更加谨慎，甚至存在刻意拉长储客期的现象。
“其实，他们应该把目标顾客对准在周边镇圩和农村的群体，这类购房群体需求量不小，并且对于住宅的环境品质要求较低，反而对于价钱的因素考虑更多。”杨凡说。
观察
购房需求转移 房地产商拼质不拼价
对比起周边地区，梅州是洼地，房价上涨还大有空间。或许，这就是许多地产商眼下最直接的逻辑。“卖得快，房价自然就得涨。”然而，梅州真的有如此庞大的购房需求吗？
在大部分货币化安置群体和刚需首改群体的购房需求被去年的“高温”楼市所消化后，是否有新的群体来为稳步上升的房价“买单”？
富力城的销售人员介绍，今年该楼盘的主要顾客以回乡购房的群体居多。年轻的人们远走他乡，也试图在他乡扎下根来，开枝散叶。然而在高房价的一线城市、二线城市，他们想依靠工资收入为自己安个窝的梦，显得越来越不切实际。有些人开始转过身来，把家安在离工作地点几百公里以外的家乡，成为一个现实的选择。
据了解，今年上半年富力城的成交套数近1200套，在只有老盘加推的前提下，难得保持着与去年相同的销售势头。
“交通方便，配套设施齐全，是我在选房之时最看重的条件。”在深圳工作的邓爱芳在今年上半年，就给父母和自己分别在江南和新县城各买了一套电梯房。在价格相差不大的情况下，她更倾向于选择品牌知名度高、口碑好、服务周全的房地产。
的确，为了吸引在周边地区工作的梅州人回乡购房，房地产商之间所比拼的不仅仅是房子价廉和质高，更重要的是其住宅的配套设施以及社区管理水平。
曾几何时，梅州的楼市还是处于低端销售的阶段。房地产商只要在恰当的位置，把楼房建好以后，便可以顺利地卖出去。而今，随着城市的扩容提质，城区的框架拉开，如果周边的教育、医疗配套没有跟上去，社区的服务理念和管理水平没有提高，楼盘的销售将会受到很大的影响。
在梅州市政府的网上信访页面，关于房地产商最多的投诉就是物业管理以及承诺配套的未兑现问题。“小区物业的服务、保安的上岗证、物业费、停车费等问题是我们业主最关心的问题了。”如今在碧桂园居住的周女士坦言，随着生活水平的提高，如今所要求的不仅仅是“居者有其屋”，而是要“居者有好屋”。
对此，雷建文建议，房地产商应注重提高小区的管理水平，有了良好的业主口碑，才更容易得到客户的青睐。“在近几年的开发和销售中，客天下也是在逐渐摸索和学习，如何给顾客提供一个舒适又有温度的环境，而这次‘你好，邻居’的销售主题便是我们思维转变的体现。”
随着一个个大型房企的入驻，地产商之间的竞争也越来越激烈，如果没有创新的思维和手法，不注重服务质量与水准，那么在成交量方面也不会有明显的提升。除此之外，有意识地引入一些文化活动，引导居民成立业主羽毛球队、网球队或志愿者活动，也有利于形成良好生活氛围。
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周围县（市）房价上涨迅速
年轻人倾向于到中心城区定居
近年来，房子从来没有像今天这样牵动人心，以至于在中心城区之外的其它县城，房产形象广告牌也纷纷涌现，尤其是一河两岸的地段，不仅被开发商视为香饽饽，而且深受购房群体的喜爱。
在除梅州城区之外的6个县（市），一个既不是交通要塞也不是工业重镇的小县城，却同样避免不了房价高歌猛进的现实。3年前，一位兴宁当地的初中教师还在为3000多元每平方米的房价是否过高而拿捏不定，3年以后，该县城的楼盘均价已上升到5000元。
从市住建局公布的部门楼盘信息来看，今年6月，大埔县商品房住宅网签套数约176套；丰顺县商品房住宅网签套数约176套；蕉岭县商品房住宅网签套数约84套；平远县为24套；五华县为57套；兴宁市为130套。去库存量方面，只有五华县、丰顺县、兴宁市的库存量在2000套左右，楼盘体量小，因而去库存压力不大。
环绕丰顺县城一圈，城区楼盘遍地开花。据当地房产中介商介绍，部分楼盘的价格已经达到了6000元，以往作为当地主要购房者的公务员、教师、医生等群体，再去看这些楼盘时已经不再那么从容。
与梅州城区不同，这6个县（市）却并没有很多的大型房企入驻，更多的还是以本地的小型房地产商为主。“论繁华，大埔远远比不上梅州城区，然后这里的房价却不比梅州城区低。一个普通的商品房住宅，单价都要5000元/平方米。”在大埔湖寮镇工作的张梓璐说，因为缺少竞争，所以房地产商喊价随意性大，如果按照城镇的级别划分，大埔实际的住宅市场价应该要低于目前的定价。
体量小，价格又不低，因此对于县城的年轻人来说，更倾向于在繁华的中心城区定居。举目四望，梅州的8个县（市、区），无论是哪一块都在走城市化的步子，这一点是不争的事实。6个县（市）的人口也在分担着中心城区的库存压力，既支持着今日之刚需，又拓展城市的未来。
(责任编辑：罗伯特)
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