闽系禹州地产激进扩张 拿地金额已超全年销售额

　　拿地金额已超全年销售额 房企“冲规模”怪圈：禹洲激进扩张

　　■本报记者 王海春 上海报道

　　用41.03亿元获得杭州西湖区商住项目，闽系房企禹洲地产通过收购项目的方式首次进入了杭州市场。

　　回顾禹洲今年的拍地史，可以发现这家闽系房企今年的扩张相当激进。截至目前，禹洲地产今年在土地市场已经砸下143.6亿元，先后在上海、南京、福州等城市拿了八个项目。半年多拍地的金额，已经超过去年禹洲地产全年140亿的销售额，其激进程度可见一斑。

　　激进拍地停不下来

　　击败华侨城、中骏、宝龙等多家竞争房企后，闽系房企禹洲地产（01628.HK）7月11日以41.03亿元的价格，拍得了杭州西湖区一个总建筑面积29.79万平方米的商住项目。

　　禹洲地产是从中维地产手里收购到这个项目的。于2009年成立的中维地产原为国家烟草的下属地产公司。2011年中维地产以23.08亿元总价拍下杭州西湖区三幅土地。因经营不善，这三幅土地一直没有上市销售，今年该项目在北京产权交易所以25亿元的起始价挂牌出让。

　　这是禹洲地产首次进入杭州市场，也是其今年拍下的金额第二大的一个项目。如果从单一的项目中还看不出禹洲地产的激进度，这家公司想迅速做大规模的欲望，则在今年频繁举牌拍地中得到充分的体现。

　　这家去年全年销售额只有140亿元的闽系房企，半年多的时间里在土地市场已经砸下了143.6亿元。

　　禹洲地产今年扩张的激进程度，在合肥四月底的土拍市场展现得最为明显。一天的时间里，这家闽系房企就连夺了三幅合肥地王。

　　4月28日，合肥推出六宗土地，禹洲地产分别以23.89亿元、7.18亿元和18.21亿元的价格，分别拍下了合肥瑶海区两幅地王和新站区一幅单价地王。禹洲地产当天拍得这三块地王的总金额，达到了49.28亿元。

　　连夺合肥地王之前，这家闽系房企一季度已经在上海、南京、福州土地市场拍下了多块土地。今年春节刚过，禹洲地产就全面开启了扩张模式，斥资53.3亿元在长三角地区疯狂拿地。

　　净负债比飙升

　　“我们今年拿地会控制在80亿到100亿左右。”禹洲地产董事局主席林龙安今年三月底表示，为保持公司稳定的负债比例，禹洲拿地主要的资金来源是销售款，是以销售来保证拿地。

　　但对禹洲地产来说，即使下半年不再拿一块土地，目前增加土储143.6亿元的金额已经超出了公司高层所说拿地预算的近一半。

　　禹洲地产想快速做大规模，从去年就已经开始了。去年禹洲的销售额为140亿元，比去年年初135亿目标增长了5亿；但比2014年120亿销售额多了20亿。

　　目前禹洲地产856万平方米的土地储备中，海西占47%，长三角和环渤海分别占49%和4%。销售结构中，禹洲去年在厦门的销售收入占到42.4%（2014年占71%），合肥占33.21%（2014年18.02%），是其最主要的两大收入来源。

　　有业界人士告诉记者，禹洲对外明确说其增长计划，但在内部曾一度提出希望在几年的时间内冲刺300亿的目标。

　　“另外几家闽系房企都有300亿和500亿的目标。但与几家倍受关注的闽系房企相比，禹洲的知名度和实力还有较大的差距，因此这家公司也希望能快速进入这一阵列。”上海一家机构分析师说。

　　对规模的向往，在其增加公司杠杆也有所体现。前方在土地市场不断加码冲刺扩张，后方财报中负债率也在大幅攀升。

　　禹洲的资产总额从2014年的390.7亿元快速增长到现在的528.4亿元，但其负债总额也从2014年296.8亿元猛增至426亿元。据禹洲公司的财务数据，去年公司净负债比率为79.43%，较2014年上升了近20个百分点。

　　分析师指出，净负债率的大幅度攀升，与增加土储和扩张直接相连。去年禹洲在厦门、合肥、上海、南京等城市拍下了八幅土地，增加了102万平方米土地储备。与净负债率走高同步的是，禹洲地产的外债快速上升，去年的借贷总额为200.8亿元，较2014年增加了46.8亿元。

　　“今年一下子拿了这么多地，负债率可能会继续走高。”一位分析人士说。

　　不过在禹洲高层看来，公司今年的销售会直线上升，拿地资金的紧张度不会太高。“我们会贯彻‘立足海西、建树中国’的战略方针，综合考虑土地市场环境，房地产的发展趋势及自身的财务状况因素，战略性地补充土地储备。”禹洲地产董事局主席林龙安表示。

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