“坦洲房价涨得太快，现在已经不能用公积金买房了！”12日下午，记者在坦洲镇御城金湾售楼部听到这样的消息。不少市民也向记者反映，坦洲在售的多数楼盘，基本已无法申请公积金贷款，那么真实情况如何？
带此疑惑，记者向中山市住房公积金中心进行了核实。该中心相关负责人表示，以坦洲目前的均价来看，该消息基本属实。根据国家公积金贷款政策规定，公积金贷款作为保障性住房金融支持，所适用的贷款对象为普通住宅。而根据规定，楼盘价格超过同区域楼价1.44倍即不属于普通住宅。而自去年下半年起，坦洲均价已经超过了中山市镇区均价（东区、石岐、南区、西区等主城区除外的镇区均价）的1.44倍，因此以均价衡量，坦洲不少楼盘已不符合公积金贷款条件。换句话说，超过镇区均价1.44倍的坦洲楼价，已经步入“豪宅”标准。
据合富辉煌中山市场研究部统计数据显示，截至5月初（国土局网站更新导致此后数据缺失）坦洲楼市均价已达11085元/平方米，而2014年底均价为7556元/平方米，相差近4000元，涨幅达47%，均价在镇区中长期居于首位。近期港珠澳大桥的合龙为坦洲楼市再度带来利好消息，随着两地之间断头路的逐步打通，坦洲与珠海将会进入“无缝衔接”时代；而万达即将落户的风声，在业界看来则是对该片区楼市前景的进一步肯定。
●南方日报记者 李凤祥 伍杰
1.现场
离珠海越近价格越高，一条路南北价差5000元/平方米
从地理位置上看，坦洲东南部被珠海香洲、南屏等区域所包围。香洲是珠海的中心城区，常住人口已超80万，占珠海常住人口近半。在坦洲南部附近绕行，有时候很难分清这里到底是属于中山还是珠海。公交站青砖红瓦，是明显的珠海公交站风格，但路牌的指示方向却纷纷指向坦洲。路边的商铺和广告招牌，有以0756（珠海区区号）开头，也有以0760（中山区号）为首。而根据路面上的车牌也很难判断，粤T与粤C牌的数量基本各半。
坦神路、界狮路是坦洲南部的主要交通干道，从这个路段驾车到南屏华发商都需要8—10分钟，到前山、香洲区域直线距离不到8公里，到拱北关闸则约20分钟左右。界狮路一路向南马路两边的楼盘越来越密集，位于南段附近的御城金湾，售价约在9500元至11000元/平方米间，但现场却无一房源。据御城金湾的销售小容介绍，本月底该盘将会有两栋开盘加推。“这边的房源都非常紧缺，我已经两个月无房可卖了。买家主要是珠海客，根据以往的经验，我估计开盘当天就会售罄。”
越靠近珠海，小容描述的状况就越发明显。虽然沿路大大小小的楼盘有10多个，但有现房在售的盘并不多见，而价格也沿路一直走高。从界狮路南端的9500元/平方米起售，向南一路走高。界狮路中段的金色名都，售价在11000元至13000元/平方米之间，界狮路尾的中澳春城，每平方米的售价已经去到14700元。虽然中澳春城的定位较为高端，但同一路段的楼盘，售价差距超过5000元/平方米，这样的现象在中山范围内并不多见。而目前中山泛城内的价格最高起售价也只是在13000元每平方米左右。
在中原地产拓展总监植建军看来，这种情况并不奇怪：“从2008年开始，坦洲楼市就笃定是中山各区域领头羊，无论是成交量还是成交价格都是中山最活跃的区域。坦洲的客户与中山其他区域不同，一直以珠海、澳门客户为主。根据粗略估计，超过八成以上的购房客来至珠海以及澳门。这群人的消费能力很强，因此也推高了坦洲的整体价格，越靠近珠海房子就越贵。”
在澳门某公司上班的程序员林先生，就在金色名都附近租有房子，“70多平方米，两房一厅，租金才1800元不到，这个价格在澳门是不可想象的。在澳门，两个人合租一间两房一厅的房子，每人起码要给5000元租金。”小林是中山人，毕业后一直在澳门工作，“我不会选择在澳门住，一是因为购房、住房成本太高。虽然算上交通费用和通行成本，可能差距不大，但在坦洲和珠海这边居住，生活质量会高很多。”
2.数据
价格与珠海同步上涨，一年半来均居中山镇区前三位
中山楼市是典型的外力驱动型市场，尤其依赖来自周边城市的购买力，以前是珠海和广州，近一年来主要是深圳投资者。对于坦洲楼市而言，其主要的消费人群并非本地人，而是相邻的珠海人，甚至是香港人和澳门人。
然而，要想吸引临近区域的投资者前来购房，一定程度的价格差是最为重要主导因素。近年来，珠海主城区的房价逐渐走高，以与坦洲最为邻近的前山为例，珠海中原研究中心统计数据显示，2014年前山均价约14000元/平方米，至2016年6月均价已超过21000元/平方米，涨幅约为50%；而刚刚结束的6月，珠海住宅均价整体已经高达16432元/平方米，在珠海主城区超过25000元/平方米的楼价已经成为主流。
动辄两三万元的均价不仅让刚需购房者望而却步，即使不差钱的投资者的获利空间也在逐步压缩，而位置颇为优越的坦洲便成了他们的优先选择项。正如御城金湾的销售小容所言：“由于价格太高，中山市区的人不会到坦洲买房；坦洲本地人口有限，且多数有房；这里很多楼盘业主基本都是珠海人。”
正因如此，前来坦洲置业投资的购房者越来越多，坦洲楼盘定价也跟在珠海后面随行就市。据合富辉煌中山公司数据显示，2014年均价7154元/平方米，截止2016年5月初坦洲均价已达11085元/平方米，正式步入万元时代；从2014年底至今，坦洲楼市均价在全市镇区楼价排行中一直位居前三位。
在整个中山的楼市格局中，长期以来都是三足鼎立的格局，三个传统意义上高点分别是以东区为代表的主城区，以小榄、古镇为代表的西北部片区，以及以坦洲为代表的南部片区。其中东区是中山市的核心城区和金融商务区，小榄、古镇均是中山经济重镇，自身皆有旺盛的内在需求和产业支撑，而坦洲则完全依靠来自珠海和港澳的外来购买力。
自去年下半年开始，由于受深中通道利好消息影响，邻深片区（火炬、东区、南朗、港口）楼市启动，中山楼市格局也随之发生变化，由原来的三足鼎立向“邻深片区+主城区”的格局演变。即便如此，坦洲楼市的表现也相当抢眼，在合富辉煌中山公司市场研究部最新发布的上半年报告中，坦洲成交商品房6806套，位居全市第一位；成交均价9240元/平方米，位居全市第二位。
上半年结束，坦洲住宅库存4426套，同样位居全市第一位。对此，世光创建副总经理王近远早前在接受媒体采访时表示，目前坦洲市场上有点供不应求，一些热销项目已经断货，基本推出就售罄。按照目前的去化率计算，坦洲半年卖掉接近7000多套房，而实际上坦洲库存还不足5000套。“在全国都在强调房地产去库存的大背景下，坦洲实际并没有去库存的问题，开发商更忧虑的是无货可卖。”
3.趋势
打通断头路将进一步提升坦洲楼市价值
“交通是影响楼盘价值的最重要因素之一，唐家湾的价格已经与香洲、南屏等地的价格非常接近，正得益于珠海市内路网的增加以及轻轨站的开通。”植建军认为，“坦洲要改变‘睡城’的地位，就必须加快打通断头路，同时在商业上引进大型的综合体，吸引珠海、澳门的居民到此消费。以华发商都为例，其周边断头路打通后，发展非常迅速，数年间已经俨然成为珠海一个新的核心。
目前坦南地区的住户数量多，但周边的交通状况一般，在下午3—4点的非繁忙时段，坦南地区的几条主要交通干道仍然比较拥挤。在7月12日的走访现场，笔者发现坦洲南部与珠海中间仍有数条断头路在修建，虽然行驶车辆不多，但因路面状况复杂，车辆行驶非常缓慢，路口经常出现拥堵情况。
根据2012年中山与珠海签订的《中山市、珠海市跨界道路建设项目合作协议》，合作推进的13个道路项目，目前已有3个“断头路”项目建成通车，分别是珠海造贝工人新村路与中山潭隆南路衔接工程、宝翠桥、珠海人民西路与中山环洲东南路衔接工程。算上在协议之外，坦洲环洲东南路至珠海人民西路段也已通车，坦洲至珠海新打通的“断头路”已经有4条。其他未打通的“断头路”项目已按照实际情况启动建设或设计、规划工作，预计今年内将有5条道路会打通。
去年下半年以来，临深片区的房价迎来爆发，但即便是当下中山城区内均价最高的东区，仍未追上坦洲的楼价。南朗、开发区、东区等临深片区受深中通道利好影响，已经快速完成一轮上涨。但此时主体工程尚未动工，尚属于远期利好。横向对比，坦洲和珠海的房价直接挂钩，可以看成是两条平行线，讨论坦洲房价离不开珠海市场。珠海横琴新区、港珠澳大桥正是当下利好消息，特别是港珠澳大桥已经确定于2017年年底正式开通，珠海的房价会保持近年来持续、快速的上升势头，也会直接带动坦洲区域。业界普遍认为，在可以预见的数年，坦洲仍会是中山楼市的领头羊。
坦洲房地产的高速发展也引起了国内著名开发商的关注。坦洲镇的“十三五”规划当中所提到重点建设四大项目，其中包括中山市万达商业广场。虽然万达落户的消息暂未能核实，但植建军认为，如果项目成功落地将会进一步推动坦洲的楼市乃至整体经济的发展。
“这几年坦洲的房子卖得非常好，但对珠海和澳门的购房者来说，他们仍将坦洲视作‘睡城’，生活、工作以及大部分社交活动都基本在珠海、澳门完成，只是在日常生活完成后，才到坦洲的房子睡觉。数年来，坦洲一直没有发展出大型和具有规模的商业综合体，缺乏珠海、澳门居民将其视作居住中心的要点。”植建军表示，万达落户坦洲，他们瞄准的正是这一点，而不是坦洲或者中山的市民，这也一定程度上证明其看好坦洲板块的未来，该区域楼市还有进一步上升的空间。
(责任编辑：罗伯特)
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