东莞楼市半年报
头条关注
错过去年底在东莞买房入市的人，看到最近的东莞楼市新闻，估计都会有遗憾的感觉。日前，中国指数研究院最新公布的全国百城房价指数发布，2016年上半年全国百城房价涨幅榜出炉。东莞的房价从2015年年底的9667元/㎡一跃升至12430元/㎡，以28.58%的涨幅排在全国首位，涨幅高出深圳10%。而深耕东莞市场的合富辉煌、中原地产及瑞峰置业等地产研究机构近日公布的东莞上半年房地产发展报告也给出了不相上下的楼市涨幅数据。
今年上半年，东莞住宅楼市受宽松政策持续刺激，延续“供需两旺”格局。一季度东莞住宅楼市延续去年年底的火爆行情加速高烧，大量深圳客到莞疯狂扫货，东莞及深圳自住客恐慌入市，中介也参与炒筹，房价出现一天一个价。但这火爆行情仅延续至3月份，受中介炒房丑闻、政府打击首付贷以及深圳收紧政策影响，客户观望并逐步回归理性，东莞楼市迅速退烧，连续两个月大幅下滑，直至6月受深圳再出地王的刺激，市场成交有所回升。
近期全国一、二线热门城市调控陆续收紧，市场信心下滑，市场预期走低，观望情绪再次抬头。业内认为，东莞房价高企，深圳客对价格接受度降低，加上自从2014年下半年政策持续宽松以来，市场需求已被快速透支，同时受资金外流的压力，预计下半年开发商走货难度加大。尽管下半年潜在供应体量尚比较大，但不少项目或受制东莞总规调整难免“难产”，下半年东莞楼市不宜过分乐观，建议开发商理性对待市场走势，合理定价，提早跑量冲刺业绩。南方日报记者 郝金朋
1.商品房市场
一手房成交额同比增八成
上半年深圳一手住宅网签均价约51081元/㎡，同比上涨58%，东莞均价约12471元/㎡，同比上涨32%。深莞房价差在2008-2014年7年间稳定在2.2-2.5倍，2015年始，房价差加速扩大，2016年上半年扩大至4.1倍。巨大的房价差，促使大量深圳客置业东莞，助推东莞楼市量价齐升。
合富辉煌监控数据显示，上半年东莞一手商品房成交额达754.3亿元，同比大幅增加76%，“供求价”均创历史新高，房价上涨三成。非住宅成交表现较抢眼，成交量增幅八成，价格涨幅五成，主要为商业公寓和写字楼的拉升。2016年上半年东莞一手住宅网签面积约520.9万平方米，同比增加30%，相当于2011年全年的成交量；网签均价约12471元/平方米，同比上涨32%，房价呈阶梯式上涨，每平方米同比上涨3000元。
上半年东莞一手住宅新增供应面积约397万平方米，供需比仅0.76，呈现出供求失衡，供不应求态势，加剧房价上涨。6月份，东莞一手住宅房价过万区域达20个，占比近2/3，同比增加13个，增幅达186%。其中4镇街房价进入“2万元”时代，分别为长安、塘厦、凤岗和松山湖。同时，东莞房地产传统冷点区域临广、临惠片区楼市上半年被激活，各片区房价上涨3成以上。临广片区更为除临深片区外第二畅销区域。今年以来，多家房企东莞市场超额完成去年业绩，实现创收。前十楼盘均大幅超越去年业绩七成以上。签约金额前五名名次与去年同期一致，实力稳健。恒大、新世纪地产稳步上升3个名次，卓越地产、鼎峰地产、和记黄埔市场占有率大幅攀升强势晋级。上半年，东莞万科以86.7亿元的销售业绩以超亚军近30亿元的差距力压群雄。
截至6月底，东莞一手非住宅库存总量352万㎡，去库存时间高达27个月；相较之下，一手住宅库存总量约260万㎡，去库存仅需3个月。商业房库存过剩问题突出，住宅库存告急之下，非住宅库存积压问题同样令人担忧。合富辉煌东莞市场研究总监李兴旺总结上半年东莞楼市时认为，上半年东莞经济增长总量及质量均得到了明显的提升，为房地产业的发展打下基础。地铁2号线的开通标志着东莞正式进入“地铁时代”，东莞多条地铁的开工及深圳地铁新动态，催热莞深楼市。同时，上半年上演新的一轮的名企“抢滩”东莞，导致地价飞涨，反映了东莞城市及楼市后市被积极看好。莞深房价差加速扩大至4.1倍，上半年众多交通利好，加强深圳人置业东莞趋势，助推东莞楼市量价齐升。此外，上半年东莞楼市供求失衡，供不应求导致房价飞涨。
2.土地市场
高溢价成交成常态
今年东莞全市上半年地块成交总面积约227.7万㎡，同比减少1%；成交金额约47.5亿元，同比上涨了10%。受到控规调整影响，一方面导致了成交地块的减少；而另一方面又随着莞深融城、地铁开通，深圳客外溢，东莞楼市大好，在供不应求的情况下也助推了地价上涨，导致各区域地王频现。
全市上半年共成交了8宗商住用地，4宗商服用地。土地市场火热，商住商服用地供应减少，开发商夺地激烈，地块高溢价成交，导致楼面地价创历史新高。与此同时，今年以来，大批知名房企进驻东莞，土地市场竞争激烈。上半年融创地产、泰禾、星河集团、时代地产、富利腾地产（阳光城子公司）等一大批知名房企进驻东莞。其中，融创地产、时代地产、富利腾地产都是通过竞拍土地进入东莞市场，而曲线进驻东莞还有中海地产、泰禾、星河集团等。经过了激烈的地块竞拍，融创地产拿下清溪商住地，富利腾地产拿下南城商服地，时代地产拿下横沥商住地，无一例外都是高溢价成交，楼面地价亦创历史新高。
以市区南城为例，同为南城区地块，时隔3个月，由2月成交的楼面地价4857元/㎡上涨到5月成交的楼面地价7789元/㎡，上涨幅度高达85%。东莞上半年楼市火热，但政府一再放缓推地节奏，三四月份商住地更是出现“零供应”的现象。开发商在资金充足的条件下纷纷疯抢地块，而2016WG014地块经过34轮竞拍，4家房企激烈竞拍，最终由阳光城以高溢价竞得。
而位于临惠片区横沥镇年年都有地块供应上市，其中不乏大面积地块竞拍。2011年横沥镇拍卖商住地2014WG005占地面积将近10万㎡，但无人问津导致三度流拍，最终于2014年由碧桂园竞得，楼面地价约1150元/㎡。时隔两年，也曾两次流拍收场的2016WG015经过了141轮的激烈竞拍，9家房企争夺，最终该地块被广州市时代地产以91500万元夺得，成交楼面地价约5467元/㎡，溢价率高达423%，刷新横沥历史新纪录，成为横沥双料地王。
李兴旺认为，上半年，受控规调整影响，土地供应步伐放缓，加剧地价快速上涨。众多外来品牌房企扎堆东莞，上演“抢地”大战，导致上半年地价飞涨，地王频现，土地竞争白热化。土地价格“洼地”进一步被“填平”，传统不被看好的区域土地亦受到热捧2016年以来，东莞国土局前后发布了四次土地出让预告，累计供应量达到几十万平方米，尚未拍卖的地块占地面积累计近30万平方米。根据东莞市国土资源交易网显示：7月已有2宗商住用地2宗商服用地挂牌上市，占地面积将近9万平方米。李兴旺认为，随着东莞持续的低库存态势和未来的发展前景将会吸引更多实力雄厚的外企进驻，下半年还有多块热门地块出让，后续土地竞拍也将会十分激烈。
3.后市展望
政策调控预期强烈
随着上海、深圳、苏州、南京等热门一、二线城市调控政策逐步收紧，市场收紧预期氛围加重。中原地产东莞策略总监车德锐认为，东莞在上半年房价涨幅居全国百城首位，高达28.58%，势必会受到政府高度重视，加上目前不少开发商心态过分乐观，定价仍然在高位往上走，政策调控预期愈加强烈。
上半年，东莞楼市供需两旺，但市场供不应求的局面紧张，预计下半年开发商推货积极性会比较高且推货力度也较大。目前许多项目面临总规调整会延后上市时间，但整体评估下半年供应量仍然比较大，尤其有大量新盘扎推碧桂园有10个左右新盘入市，其推货量达百万平，且大部分集中在四季度。最早一波推货热潮会在8月上旬持续到金九银十，同时第二波推盘高潮会在年底和明年年初出现。目前，客户购房回归理性，尤其是在对东莞区域市场有了一定深入的认识后，对偏远区域的项目认可度降低。现在一些偏远项目价格都卖到了9千到1万，不少已不被深圳客户认可，而本地需求又比较弱，预计偏远项目将会逐渐面临去化艰难，房价回调压力大。
下半年东莞整体楼市运行态势是供需两旺，成交量升价稳，但同时下行的压力越来越大。东莞政策调控预期强烈，收紧政策一旦出台，市场会再度陷入观望，楼市降温是必然的。车德锐建议开发商保持谨慎心态，趁市场还比较平稳尽早出货，特别是现金流的产品可以先推，现金为王，不然全部押宝在年底或者明年风险会很大。
而对于准备入市的客户而言，价格是影响是否入市的关键因素。受地王效应，未来莞深房价仍会上涨。但短期内东莞房价已面临见顶压力，加上下半年不排除东莞政府出台收紧政策调控，建议客户尤其刚需应加快入市。从目前掌握的情况看，最早一波推货热潮会在8月上旬持续到金九银十，同时第二波推盘高潮会在年底和明年年初出现。由于越往后走，价格上涨可能性越大，加上年底大部分开发商冲刺压力小，市场以价换量的现象会较少，那么未来8月到10月将是买房的好时机。
(责任编辑：罗伯特)
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