业界观察
□本报记者 李小白
公寓产品的附加值功效逐渐凸显
石家庄恒大地产
石家庄作为华北地区重要的枢纽城市，近年来，随着石家庄最新行政区划调整，在京津冀地区一体化协调发展的驱动下，交通便利，各方面配套齐全等优势明显，加之政府全面落实“产城融合、集群发展、创新驱动”三大战略的影响，商业地产的概念开始根据市场需求发生了变化。
其中，以商住公寓为代表，公寓产品进入了快速发展时期，在房地产市场上一枝独秀。因商住公寓在很大程度上承担着写字楼的使命，加之5月4日国务院常务会议确定的培育和发展住房租赁市场的措施，为地产业带来时代性的变革，公寓产品也因此迎来黄金时代。
之前市面上的公寓产品多是居住性质，随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全体现出来，自住客的比例进一步弱化，投资性质凸显。
公寓的位置一般都临近城市主干道，项目通达性较好。因此，优越的地理位置，加之容易出租，租金高，投资客对公寓产品比较认可的。另外，公寓市场的火爆程度与区域板块规划发展脱不了关系，各版块轨道交通的规划、区域综合配套的逐渐完善，临近地铁、靠近商业核心区位的地段建设等因素，成为公寓市场走热的关键。
随着当今创客时代的到来，恒大御景半岛公寓的功能定位已不仅在“居住”上面，还被延伸为邻里中心、创业与孵化空间甚至是金融平台，而这一切都是为了增加新型“强关系”的“90后”租客黏性，为公寓产品增加了新的市场空间。
近年来，公寓产品逐渐得到更多的客群认可，市场占有率逐渐增大。目前市场上的公寓产品，作为多维城市综合体的一部分，与周边商业相结合，提升了商业价值。
公寓产品不断革新，产品附加值的功效逐渐凸显出来。超市、购物环境、医疗条件、金融环境、休闲设施等配套设施共同提升公寓价值需求的多重发展空间。
恒大御景半岛的公寓产品在产品打造上定义为百变全能公寓，布局灵活，功能划分齐全，单身公寓，办公空间随意切换，打造量身定制生活、办公理念。真正实现投资、自住、办公三合一。
社会发展必然导致人们对于公寓的居住条件产生更高要求，对于公寓产品舒适性的侧重也会明显加强。例如新风系统、除霾系统、过滤门窗等会在众多投资置业者的考虑在内。随着居住环境的改善，无论是工薪一族，还是企业老板，舒适的环境无论何时都是首选。
此外，互联网的快速发展，购物社交和娱乐行为的改变，使得人们喜欢住在配套较为齐全、体验式商业多的区域，如楼下是否有便捷洗衣房、特色小吃街等。再就是项目自身园林方面，在项目自身的打造上，是否共享大社区独有的园林配套，户型是否多样化，能否满足企业办公的多方位需求等等。
公寓产品需要把脉时代发展的方向
公寓产品是房地产市场重要组成部分，也是未来房地产发展重点，比如在北上广深这些国内一线城市，房价动则几万，甚至十几万，这样的价格让绝大多数人望而却步，而我们的公寓则因为小面积、低总价、多功能等多方面优势让越来越多的人开始关注并喜欢上它，居住、办公满足各类人群多方面需求，可以说公寓的发展前景非常明朗，至于具体说到咱庄里公寓将来如何，那更是如此，在此希望越来越多的朋友都来关注该产品。
房子与我们每一位都是息息相关的，而说到咱们的公寓话题更是多的说不清，随着时代发展公寓的功能也在发展并深刻地变化着，除了满足我们大家所熟知的办公、居住以外，更是我们在这个滚滚洪流中一所“心灵净土”，让我们在繁忙工作之余，在此品茶、看书，抛却红尘的压力和俗务，悠然、闲散，自在释放最本真的“自我”。
任何公司定位都是由市场所主导的，或者直接是有客户需求主导，我们项目也是如此，观澜公馆在市场上发出自己的声音，让客户接受，正是因为我们充分考虑到了客户的实际需求，定位正确，才取得了好的成绩。
房地产企业肯定会根据市场及客户需求做出社会接受及认可的产品，时代在发展进步，公寓功能需求也在增多，现在是互联网个性化社会，房地产（特别是公寓）也开始出现“互联网思维”、“联合办公思维”、“定制化思维”等思潮，以前是让客户去适应自己统一化的产品，现在则是根据客户实际需求、想法，主动创新求变，“精准化、专业化、创新化、网络化”是未来房地产发展的重要方向，只有根据这样的想法及思路去打造公寓产品，公司才能赢得机会、赢得机遇，赢得未来。
随着政府推出“大众创业 万众创新”政策以来，越来越多的年轻人投入到创业的道路上，他们用智慧与激情去点燃自己的梦想，根据自己的想法去创建许多小微企业和MINI工作室，而高昂的写字楼阻止了大多数人都脚步，而住宅办公又与商务感较远，这样我们公寓会是他们需求的，小面积、低总价、多功能会是他们的孜孜需求的。现在随着时代发展，出现了“WEWORK”类似的商务模式，实现资源共享，并很好地遏制了空间资源的浪费，属于互联网思维下的地产模式。现在中国本土方面也出现了类似的模式，如潘石屹的SOHO3q、雷军入股的YOU+国际青年公寓、毛大庆的优客工场等。我感觉他们代表了公寓产品时代发展的方向，可以在以后的工作中往这方面努力。
公寓的后期市场需求量仍会继续增加
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，以及比酒店低的租金。
公寓，通俗点来说，其实是集合式住宅的一种，除了出入自己的单元之外，无需和别人共用空间。按以前的观点，和咱的筒子楼和集体户相对的基本上都称之为公寓了，但现在来看，其实充其量称之为单元楼最合适不过。
由于近几年企业在写字楼的办公成本越来越高，更多的人在选择办公地点时，选择了公寓楼办公。而且由于公寓配套完备，又吸引了很大一部分年轻人做为自己的临时居所或第二居所，又被称为“青年公寓”。
随着时代的发展、社会的进步，新的事物也在不断的产生。而公寓也由传统的住宅类和商务类，逐渐发展演变到现如今的酒店式公寓、LOFT公寓以及办公SOHO公寓。
现在我们本地市场的公寓产品，基本已经做到了精装交房、配套齐全、地段优越等生活、办公所需的基本条件，接下来要做的就是如何更加人性化、个性化地服务于每一位业主或是公寓的投资客们。
专属定制型公寓产品：根据不同形态企业的不同要求，在产品设计时就植入客户或企业的属性特点，在保证外部形象整体统一的前提下，最大地满足客户所需，定将成为公寓市场的未来发展趋势。
公寓可投资的点无外乎：小面积、低总价、投资风险低、拥有产权、地段繁华，市场需求大并且有升值空间。而它所面临的风险及问题在于，如何制定一个合理的租金价格、同质化竞争势必会慢慢加大、土地使用年限低于普通住宅。
就现在来看，公寓市场的上升空间仍在加大。随着城镇化的脚步加快，政府工作报告中提出的“大众创业、万众创新”政策，大力扶持中小企业的发展，而公寓的小面积、低总价对于中小企业来说，将是炙手可热的首选办公环境，就这点来看，公寓的后期市场需求量仍会继续增加。
个性化需要成为公寓
向前发展的有力推动
公寓产品是房地产市场发展历程中的必然产物，作为商住两用的产品认知，公寓带有一定的舶来性。我们常说的公寓多为住宅式公寓及商务公寓，在功能层面介于住宅及写字楼之间，兼顾居住及办公双重功能。但随着市场的发展，公寓的产品基本上具备一个明晰的层次划分，即作为向下兼容的过渡型居住空间以及向上兼容的高标准个性化空间。而随着城市发展水平的不同，公寓所生长的土壤也有所不同，市场空间与潜力也自然不同。但是人们的生活都是在不断的优化，生活标准在不断的提高，对生活空间舒适度与功能化的标准也不断提升，随着人们需求的不断演化，也会催生对公寓超脱于物业本身的功能需求。
就当前的公寓市场来看，相较于平层公寓LOFT公寓是更受市场追捧的。从这一方面是更能够体现公寓所能满足的个性化需要以及实用价值。对于可商可住的产品属性而言，现代化的公寓已不单单着眼于物业本身的价值，而是更注重其带来的生活形式，简言即功能性、便捷性、服务性，甚至投资性。这也使公寓在经历了商务办公到模糊边界后的商住两用后，发展至今越来越国际化和服务化。
而对于当前的房地产开发公司而言，地块所处区域环境土壤条件（包括城市环境及区域需求环境）以及利润创造预期等多方面都会影响公寓本身的产品定位，这个不可一概而论。例如，云棠O派，作为一环市中心的公寓产品，从设计之初就定位于高端公馆概念，依托市中心的优势配套及自身打造的服务特色，区别于市场其它公寓产品，专门定位于城市高端精英客群，打造真正意义上的现代化、国际化、服务化的新一代公寓产品。
由于办公的功能仅作为公寓产品的功能之一，会根据不同公寓产品的综合环境去判定功能的倾向性，但不会过于绝对，也就是说依然会是商住两用的产品价值。而当前“创客”“小微”企业在选择办公空间时更注重的是空间的个性化与环境的便捷度，所以说公寓是非常适合的。而受制于企业实力和发展阶段等因素，这类企业更多的会选择租赁，同时会对空间的功能与服务有一定要求。所以说，公寓贴近办公功能的特色服务价值的塑造。
目前石家庄房地产市场中，公寓产品正在由城市中心向外围拓延，外围的商业价值会受资源占有率及便捷度影响。而市中心的公寓却了了无几，掌握市中心优秀资源的优质公寓也自然越来越抢手。而国际化公寓的首要标准就是资源的占有量暨地段。国际化公寓大多位于城市中心区域，其区位价值带来的优质配套较为成熟完善，产品多重功能兼备，投资价值较高。而国际化公寓的另一重要标准需要回归到产品本身，在规划设计层面更加注重产品服务价值与个性化价值。而云棠O派，内外兼俱，不仅占有市中心大量高品质优势资源，更着眼于产品本身的服务功能打造，具备当代国际化公寓的极高标准。所以说在未来的公寓市场，只有具备绝对优质配套资源的同时产品又要顺应时代的发展不断进化，才能更适应未来市场需求，向国际化靠拢。
(责任编辑：罗伯特)
