合肥楼市新政预示拐点将近

2016年06月24日01:00 经济参考报 作者：马光远

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　　6月21日，合肥市决定出台严厉的调控措施为楼市降温，尽管没有看到限购，但在信贷政策上，堪称二线城市最为严厉的信贷政策：居民首套住房的首付比例为25%；购买二套房，如果名下有房无贷，首付比例提高至四成；如果名下有房有贷，首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。

　　在笔者看来，本轮二线城市领涨的“四小龙”之一合肥出台调控措施，从时机的选择以及释放的库存告急、并未限购等一系列信息分析，合肥市出台调控的目的绝非仅仅为了降温，而是在房价经历前五个月的大涨甚至疯涨之后，防止市场掉头急转向下的危险。事实上，不仅仅是合肥等二线城市，北上广深等一线城市的房价在经历前五个月的疯涨之后，正面临着方向性的选择。

　　从各个指标看，房地产的总体走势，以及房价的暂时拐点都在隐隐出现：

　　首先是一线城市量价都出现疲态。上海、深圳的成交量在3月底新政之后急剧下降，目前成交量已经回到正常的水平，而北京6月中上旬二手房住宅成交量明显下调，环比跌幅高达56.8%。房价方面，一线城市明显降温，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋。5月份厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，而深圳新房环比涨幅只有0.5%，二手房连续2个月没有上涨。

　　其次，5月份70个大中城市房价数据也出现了阶段性的转折点。数据显示，5月份，房价环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄；同比上涨城市个数虽然继续增加，但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”的状况。其中，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个，分别比上月减少5个和两个；涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个，分别比上月增加15个和5个；涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个，分别比上月减少7个和两个；最高涨幅分别为5.5%和6.3%，分别比上月收窄0.3个和0.5个百分点。这意味着，受货币政策宽松和楼市自身政策刺激而出现疯涨的一、二线城市，明显出现了市场降温的情况；

　　第三，前5个月房地产开发投资和销售数据说明，开发和销售两旺的状况在趋缓。1月至5月，全国房地产开发投资同比名义增长7.0%，增速比1月至4月回落0.2个百分点；商品房销售面积同比增长33.2%，增速比1月至4月回落3.3个百分点；住宅销售面积比1月至4月回落4.6个百分点，销售额回落8个百分点。

　　第四，土地市场降温已成必然态势。5月份，央企疯狂制造“地王”成为中国房地产市场的最大特点，全国共出现50多个“地王”，土地溢价率之高，在中国房地产历史上非常罕见。但6月份，在各地出台一些调控措施的情况下，除了苏州、南京、杭州、合肥等炙手可热的城市，土地市场相对于5月份明显降温。这一方面和市场的预期及过度透支有关，另一方面，据说相关部门约见有关央企，要求约束其在土地市场的疯狂拿地行为。

　　第五，金融数据明显收紧。6月15日发布的5月份金融数据，M2和社会融资额都出现暴跌，5月份社会融资额规模6599亿元，较去年同期减少5798亿元，降幅惊人；M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月份M2高达13.4%的增速相比更是下降明显。很显然，货币政策收紧已经成为事实。在权威人士发表“稳健的货币政策就要稳健”的观点之后，货币政策开始真正体现“稳健”二字，货币政策的收紧对于楼市将具有明显的降温作用。

(责任编辑：罗伯特)