买房8年缘何拿不到房产证？

　　日前，记者接到永怡聚豪园2期的数名业主报料称，他们在该小区购房8年，却一直拿不到房产证。其中1名业主告诉记者，“根据购房合同约定，至房屋交付使用后，开发商应在730个工作日内为业主办理好房产证。”记者随后在其与开发商签订的《商品房买卖合同》上，也看到了这一条款。

　　报料业主告诉记者，该小区共有1199户业主，最早购买的业主在2008年签署合同，房屋最迟交付在2010年7月，至今730个工作日的期限已过，而聚豪园2期的所有业主仍未拿到房产证。业主表示，迟迟拿不到房产证的原因是聚豪园2期的规划验收一直未获相关管理部门通过。

　　没有房产证给居民带来诸多不便，从积分入户到孩子上学，以及房屋租赁、买卖都受到影响。为此从2010年起部分业主就开始起诉开发商，永怡集团也成为超过200户业主的起诉对象。永怡集团相关负责人在受访时表示，争取在年底前办理好房产证。中山市城乡建设和规划局（以下简称规划局）则确认目前已经完成协调，问题楼盘再次进入验收阶段。

　　●南方日报记者 覃素玲 见习记者 伍杰

　　走访

　　车位数配比不足未通过验收

　　6月13日下午，记者来到永怡聚豪园看到，小区绿化面积较大，中央有大湖，有业主就表示，当初正是被小区的规划和绿化设施所吸引，才选择在此置业。聚豪园2期在小区的左侧，共有14幢楼，每幢楼为14层—16层不等，每层约5—6户，据业主统计，2期共有1199户，目前全部均没有房产证。

　　业主代表邹先生告诉记者，房产证拿不到，正是因为聚豪园2期的车位数不足，已建成车位数量与规划数量不符，没有通过规划局的规划验收，所以无法办理房产证。记者走访现场发现，2期地下车库车位约400多个，加上小区通道边上划分的车位以及露天车位，车位的缺口仍比较大。“当初我们收楼时也不太懂，在开发商没有出示相关验收文件的情况下，就直接收了楼，这才出现了今天这些悬而未决的情况。”邹先生说。

　　针对业主的说法，记者在永怡集团也得到了证实。永怡集团总经理助理周炽湛告诉记者，“这么长时间房产证没有办下来，主要是因为车库的规划验收未通过，（房产证）被耽误了。”

　　影响

　　无房产证导致孩子不能顺利入学

　　陈先生于2006年来到中山一所中学工作，2007年在聚豪园交付订金，2008年4月初签署购房合同。“如果从下定时间起算，已经有9年了。我的孩子在2012年跟随我来到中山，但因为没有房产证，包括我自己的积分落户、孩子入学读书等手续全部都办不了。本来我都打算将孩子送回老家读书了，最后在单位帮助下解决了学位问题。”

　　与陈先生一样，不少业主也因没有房产证而面临各种各样的难题。业主代表之一的穆先生说，“没有房产证，房子不能租赁和买卖，只能丢空在这里，这让业主损失不少。有部分业主只能自己私底下出租房屋，但不能到管理部门备案，无法受到法律保护。而没有房产证，也导致房子不能买卖、过户。按照相关部门的规定，没有房产证我们也不能备案成立业委会，在法律上我们甚至连‘业主’的身份都有疑问。”

　　为了房产证的问题，业主也曾多次找开发商协商，但均未得到解决，“开发商组织过几次协商会和听证会，表示将对小区绿化带进行改造，在原有中心湖边上加盖地下车库和新一期小区，其中的地下车库分配给2期业主使用，这样就能通过规划验收。当时我们看中聚豪园正是因为这里的绿化面积够大，新规划会破坏小区现有环境，所以业主并没有答应。”穆先生说。

　　交涉

　　超过200户业主起诉开发商

　　据业主介绍，数年来他们一直向政府相关部门反映此问题，“不管开发商是什么原因办不出房产证，都应该给业主们一个合理的解释。”穆先生说。

　　从2010年起，因房屋延迟交付以及没有房产证等问题，开发商永怡集团被业主们多次告上法庭。涉及案件的1名业主代表告诉记者，经过统计已有超过200户业主对永怡集团提起诉讼，其中40多户已结案。业主起诉焦点在于开发商逾期未办理房产证，因没有成立业委会，业主们均是分开提起诉讼。

　　该业主代表透露，未执行总额超过1000万，部分已经逾期。业主穆先生提供的中山市第一人民法院民事判决书上列明，永怡集团需要向穆先生支付逾期办证违约金，金额以购房款为基数，从2014年1月1日起至房产证登记手续办妥之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算，每三个月结算支付一次。“从去年5月结案至今，永怡一直没有支付违约金，总金额约3万元左右。”穆先生说。

　　进展

　　规划局介入协调现正规划验收

　　6月15日下午，记者前往永怡聚豪园售楼部了解情况，周炽湛对此事进行了说明。

　　“这么长时间房产证没有办下来，主要是因为车库规划验收未通过，被耽误了。”他表示，“多年来，作为开发商我们一直在为业主的房产证问题和包括规划、住建、国土、消防、电力供应等各部门协商。今年5月份，终于达成了协调意见。规划部门同意将住宅部分和车库部分分开进行验收。现时，规划验收已经通过，同时因为涉及户数众多，房产确权需要一段时间。我们预计今年年底前，可以为业主办理好房产证。”

　　针对周炽湛的说法，记者向市规划局求证。市规划局办公室主任李振透露，经过十多个部门协调，目前已达成初步意见。针对聚豪园2期的问题，采取分阶段验收办法，争取尽快为业主办理好房产证。

　　（为保护业主隐私，以上业主姓名均为化名）

　　■律师说法

　　广东雅商律师事务所律师李凌男：

　　1.开发商不出房产证违反了哪些法律法规？

　　开发商逾期未办理房产证，违反双方的合同约定。按照合同法，业主甚至可以申请合同无效。

　　2.没有房产证，业主的哪些权益受到侵害？

　　根据物权法的规定，业主对房屋用于占有、适用、收益、处分的权利，开发商不出房产证侵犯了业主对房屋的收益权和处分权。根据法律规定，物业出租和转售，都需要业主出示房产证到相关部门备案。

　　3.开发商逾期不出房产证，业主应该如何保护自己的合理权益？

　　业主可以向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以按照已付房款总额，参照金融机构计收逾期贷款的利息计算违约金。”业主如无法确定损失，可以依照该条款，按照购房款为本金，以当年度同类同期贷款利率计算违约金，直至本金付清之日止。