八成地王成囊中之物 央企联手上市公司“扫地”

　　在二线重点城市房价涨幅继续扩大，一线城市政策收紧以及无地可拍的背景下，二线城市的土地成为了房企眼中的抢手货，地王也是不断出现。虽然苏州、南京相继出台了土地拍卖限价新政，但这似乎也阻挡不了房企们的拿地热情。对此，有业内人士指出，随着二线热点城市土地价格的走高，预计相关城市的房价还将上涨。

　　此外，值得注意的是，由于市场火热，目前二线重点城市的土地拍卖也出现了各种“意外”，既有地块“熔断”流拍，也有联合体拿地后拆伙的“囧事”出现。

　　杭州总价地王遇“意外”

　　不排除废标重拍

　　作为中国经济最发达省份的省会，杭州的房地产市场历来都是房企们的必争之地。而5月27日的一场土地拍卖会，也再次将人们的目光吸引至此。

　　当天下午，备受瞩目的杭州奥体单元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地块迎来出让，根据出让文件显示，奥体地块是由住宅、商业、商务、公共交通场站、社会停车场等性质土地综合组成，总体量为57.1万平方米，住宅体量约32万平方米，商业体量约25.1万平方米。由于该地块位于G20峰会和亚运会主会场杭州奥体中心体育场旁边，也吸引了大批房企房企报名，包括旭辉、绿城、绿地─地铁、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江─平安、保利、万科─信达、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信等17家房企或联合体都表达了对该地块的兴趣。

　　最终，经过28轮的竞价，该地块被央企信达与万科的联合体以123.18亿元获得，成为今年的“全国总价地王”，楼面价为21575.78元/平方米，溢价率95.95%，也刷新了滨江区楼面价。

　　此外，由于该地块是地铁6号线和7号线上盖物业，开发商需代建地铁6号线、7号线土建工程、配建地铁控制中心等。因此，有业内人士指出，项目落成后楼面价不会低于3.8万元/平方米，而周边目前销售最贵的项目在3.2万元/平方米。不过，考虑到G20峰会和亚运会对区域房价的带动作用，这一价格对于拥有极大品牌溢价能力的万科来说，也是可以接受的。

　　而按照正常的发展，未来这一项目将有万科具体操盘开发，信达提供资金支持。不过，让人颇感意外的是，就在总价地王出炉后的一个小时，市场便传出万科因超过授权价而选择与信达“拆伙”，撤出该地块。随后，《证券日报》记者经过多方了解，也证明了上述消息。

　　据悉，万科杭州本次的授权价为120亿元，由于信达在当天的竞拍中出价超过了授权价，万科需在7天内向总部追加授权，若追加成功，信达、万科联合体继续成立，否则将可能出现多种情况。一是信达自己开发，二是信达选择其他合作伙伴，三是废标重拍。

　　对此，有业内人士指出，这个项目的位置和体量，信达自己开发的可能性很小，其最希望的结果仍是和万科合伙，毕竟作为地铁上盖物业，万科的开发经验较多，且万科的品牌溢价能力也摆在那里。但从万科方面看，其并不一定会选择继续和信达合作，一方面这源于万科不像其他房企那样在杭州无地可干，另一方面，在万科对地方公司的考核指标上，地价是一个非常关键的数据。

　　不过，即便万科真的选择彻底退出，信达也不用太过忧愁。有消息指出，目前已经有多家大型房企表达了与信达合作的意愿，就连与信达竞争到最后的融信，也希望参与到该地块的开发中。

　　显然，即便奥体地块刷新了区域楼面价纪录，算上各种成本更是超过目前周边的在售房价，但从开发商们的举动看，大型房企仍对杭州市场充满信心。

　　此外，有业内人士向《证券日报》表示，除了上述2中情况外，该地块也有可能重新拍卖，“报名的时候是联合体投标，拍卖过程中也没有更改，之后‘拆伙’的话，正常招投标这样的情况就该废标重拍，但这也要取决于政府方面的态度”。

　　央企联手上市公司

　　拿下逾八成地王

　　而无论是信达万科，还是信达融信，杭州这块总价地王都将不可避免的落入央企和上市房企的手中。而实力强劲的央企和上市房企，也确实成为了近期土地市场的绝对主角。

　　根据中原地产研究部统计数据显示：截止5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，合计成交金额为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得，成交金额达到了1094.9亿元，占比均在54%左右。同时，在这50宗地块里， 42宗为上市公司获得，合计拿地金额为1682亿元，占比超过八成。另外，总价最高的50宗地块，一线城市只有14宗，剩余36宗全部来自二线城市，其中仅南京一个城市就产生了13宗。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。“尤其是央企和龙头上市房企，获得的输血最多，且成本非常低，不拿地的话估计他们也不知道怎么用这笔钱。”有业内人士指出。

　　不过，虽然央企和上市房企把一个个地王揽入环中，但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰厚的利润，与之相反，央企和上市房企实际上承担的相当大的风险。

　　有房企内部人士称，“其实对于大部分房企来说，目前高企的地价也大家都很难受，很多拿下地王的开发商之所以高价抢地，主要是为了让所在城市的团队有活干，只要不赔本就能接受，这样一方面可以保持企业的开发节奏和销售规模，另一方面也是一家企业在一个城市继续做下去的必要条件，尤其是那些仍打算继续经营房地产业务的公司”。

　　据悉，截至5月25日，年内50大房企合计拿地金额高达3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企业拿地平均成本增加了48.4%。同时，2015年前5个月，上述房企的拿地金额也只有2264.99亿元。2016年，50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%。

　　而公布销售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看，只有1.15万元/平方米，同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价的上涨。“因为拿地成本增加了近50%，未来房价的上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题，房价不在现在的基础上增加50%，这些企业都很难解套。”张大伟表示。

　　至于中小房企和非专业的房地产公司，业内人士预计他们很快都将被市场淘汰。某区域上市房企负责人也对《证券日报》记者表示，“房地产是个资金密集型的行业，信贷宽松金融机构对输血对象也是有选择性的，对于中小房企来说，目前资金获取的成本仍比较高，不像那些龙头开发商，可以拿到比较便宜的钱。而且就算拿到钱，但现阶段的地价已经不少中小开发商可以承受的了，所以我们才考虑进行转型”。

　　张大伟指出，未来房地产的竞争将越来越激烈，随着房企核心盈利能力下滑，公司财务风险势必加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化也仍将持续。对于房企来说，此前在三、四线城市布局较多的，还将持续面临去库存的难题。

　　二线重点城市出招

　　业内人士称治标不治本

　　实际上，持续燥热的土地市场，也让地方政府开始担心市场的脱轨。为此，苏州、南京等地接连出台了相关调整政策。但在业内人士看来，单指望地王政府的几条政策，无法解决目前的问题，且有可能将问题越堵越大。

　　5月23日，在苏州的一场土地拍卖中，高新区两宗地块因紧急“熔断”机制而流拍。

　　而这源自5月18日晚，日苏州国土资源局官网发布了一则公告。公告针对5月23日和5月24日苏州主城区即将进行挂牌出让的10宗宅地，做出了规定：报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。限价之后，各地块的最高溢价率将被控制在89%-231%之间。

　　随后南京也发布了类似的规定，即竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。此外，有消息称，4月份房价涨幅位列全国榜首的合肥，预计将在6月份重新出台限购限贷政策。

　　不过，虽然二线重点城市相继发布了调控政策，但在分析人士看来，二线城市的房价仍会因地价的高企继续上涨，上述政策只会对当地的土地价格产生短期的影响。

　　对此，前中国投资银行主席龚方雄表示，“无论是限购还是限价，‘限’就是一个短期的政策。限的太久，只会积累矛盾”。他指出，三、四线城市的城市化建设的进程很重要， 如果三四线城市化建设的质量能改进的话，所有的钱就不会都蜂拥至一、二线城市。在公共服务、教育、医疗等方面，政府如果能够提供三、四线城市更多的有效供给，不单单仅局限在一线二线城市的“堵”之中，这样房地产行业的“水”就能疏了。

　　聚焦地王现象再现