学位房降温二手楼成交量回落

　　5月上半月

　　5月上半月，广州二手市场全市网签量达到了3781宗，包括海珠、白云、越秀在内的中心城区网签量全线下降，降幅最大接近3成，与外围区域的分化愈发明显，业内人士认为，这与“学位房热”降温有关，也因为置换性买家入市，预计市场要等待整体供应量增加才能重获回升。

　　文、表 广州日报记者林琳

　　5月，持续火热的学位房市场开始出现降温现象，越秀区这个以优质教育资源为卖点的区域网签量也应声下降。市场人士解释，考虑到广州市公立小学网上报名时间为5月5日到5月15日，有小孩要在今年入学的家长最迟也会在4月买下学位房才来得及入读名校。到了5月，学位房市场热度大减，之前的主力购房群体已经撤离。

　　另一方面，越秀学位房业主对后市的发展普遍充满信心，因此除非急需资金周转，否则不会轻易降价出售，不少业主表示“现在来看房的人是比3、4月少点，等再过几个月，有的是人要买，到时候不涨价就不错了”。买家和业主之间的拉锯、僵持，也使得大量原本可能成交的二手房交易最终无法达成。

　　中心城区：天河区表现最为突出

　　进入5月，中心城区二手楼市整体表现平平，尤其是荔湾区和越秀区在第一周的网签量环比仅分别上涨12%和3.54%，但天河区却表现不俗，5月首周的网签量达到了326宗，环比涨幅22.1%。

　　搜房网广州二手房电商大区总监甄欣表示，“4月的二手楼市，就只剩下那些依然处于观望情绪中的买家和数量有限且价格已经被明显抬高的二手房源。”甄欣补充称整个4月都处在过渡期，“按以往经验，过渡期可能会持续3~5个月。”他认为，在这个过渡期里，市场在不断积累二手房源，买家在适应新的价格，部分业主也会把放盘价做适当回调。

　　“就成交热度而言，4月往往也是整个过渡期的最低点，因此在以天河为首的二手房交易热门区域，5月第一周的网签量会高于4月最后一周，也是符合常理的。” 甄欣预测称不仅是第一周，整个5月天河区的网签量都会明显高于4月。

　　截至5月上半月数据，天河网签量达647宗，第二周为314宗，环比下降了3.82%。有业内人士解释，第二周网签虽然有所下滑，但降幅很低，属于正常波动范围。中原地产研究部主任熊小洪认为，核心区域成交宗数虽然微降，但从目前看5月份还是相对活跃：“整月成交应该比4月份有所增长，预计也在7000~8000宗之间。”

　　外围区域：增城网签量环比涨幅最高

　　搜房网广州二手房数据中心统计，5月上半月中心城区与外围区域的分化愈发明显，和4月同期相比，包括海珠、白云、越秀在内的中心城区网签量全线下降，降幅分别为16.55%、21.79%和27.22%，其中越秀降幅最大，业内人士判断应该与学位房“退烧”有关。而外围区域二手房交易活跃，番禺、从化、增城的网签量环比涨幅分别达到了10.64%、16.83%和18.8%，其中增城上半月的网签量更是达到436宗，超过越秀、荔湾、白云等老城区。

　　业内人士判断，5月第一周以番禺、从化为代表的外围区域网签量之所以大幅提升，其实是受到了中心城区房价上涨的影响：“在经过了3月后，中心城区优质二手房的数量大幅度减少，而且价格相比于3月之前已经有了15%~30%的上涨，一些热门小区涨幅甚至更高。部分业主在卖房后，往往也会面临意向小区已无房可卖的尴尬处境，只好将目光转向外围区域。”

　　据悉，5月1~16日，经链家满堂红促成的二手住宅买卖宗数比4月同期减少2%，全市成交均价为23473元/平方米，比4月同期上升4.2%。链家满堂红市场部高级经理周峰透露，新增有效买家数量比4月同期减少6.8%，新增有效售盘比4月同期减少7.3%，可售房源数量的减幅略大于准买家数量的减幅，这种局面只能等到新一批换房客户把其持有的房屋放售，增加总体市场供应量，才可以得到改变。

　　分析：换房客入市比例提高

　　“无论成交畅旺抑或淡静，市场上总存在一个共同的特征：业主习惯性开高价和客户习惯性压价。”周峰以今年前四个月经该公司促成的近4000宗二手住宅买卖个案为基础，统计出客户成功还价的幅度，发现面积在60~90平方米和90~120平方米这类成交比例较大的区间，今年4月的客户有效压价幅度皆比今年第一季度低了0.5个百分比，“而在改善型客户追捧的120~144平方米区间，4月的有效压价幅度甚至只有1.1%，比第一季度减少1.2个百分点。”

　　周峰分析，今年春节之后，在信贷宽松条件的配合下，市场交易主流有向“卖方”倾斜的迹象，故业主对放盘价的“初定位”充满信心，作出价格让步的概率也相对缩小。今年4月各面积区间的套均放盘总价，基本上比第一季度高出6万至10万元/套，而4月的买卖套均面积为85.2平方米/套，比第一季度增加了2.0平方米/套，显示换房客在当月的入市比例相对其他类别的客户要大，故对楼价的承受能力也稍微强一些。