深度套牢的房地产如何解救？孙宏斌贾跃亭告诉你答案

　　地产圈里有几件热闹事，有两件始终在我的朋友圈刷屏，引起了我的关注。其中一件是融创三年前拿的北京地王农展馆项目终于开盘了，大概由于房价已经触摸到了世界的顶端，他们来了一个全球发布会，由孙宏斌亲自出马来告诉大家什么叫“顶豪”;另外一件就是乐视大方出手将世茂工三以大约30亿元的价格拿下了，世茂这个工体对面的商业项目市场上已叫卖多年，如今终于出手，据说世茂还能有大概7个亿的账面浮盈。不知怎么，第一个跳到我的脑子里的词，就是“解套”!

　　孙宏斌是我一向很敬佩的操盘高手，对时机的把握一向精准，知道如何抢先出手拿地，知道何时该尽快清盘，事实证明他大多数的决策都是对的。三年前他拿农展馆这块地却是饱受争议，争议之一当然是“面粉高于面包”，这块地当时竞争极为激烈，最终折算楼面地价大概7万3，当时就有分析认为如果卖不到16万元/平米，这个项目就不赚钱，这在当时真是个天价;争议之二是融创拿这块地其实没用多少自有资金，很大比例的资金来自金融机构的入资，就有人担心如此高杠杆的玩法，如何应对豪宅市场的低流动性和高不确定性，因此这个项目也一直存在进展艰难的传言。似乎也就在拿过这个地王之后，老孙的拿地策略进行了重大修订，再不从公开市场竞价拿地，而是把注意力放在了那些准备退出的房企身上，通过收购来获取新增项目。

　　说实话，我对昨天那场轰轰烈烈的发布会是有点不以为然的，就我看到的帖子而言，无一例外是软文，显然这是一场用钱砸出来的营销攻势。我就问我的地产朋友圈:一个单套售价要几千万甚至上亿的“顶级豪宅”，需要搞得这么尽人皆知吗?难道富人们的生活不能衣锦夜行，需要公认的光环照耀，大家都说豪才是真的豪?又或者这房价实在是高的离谱，需要有观众们的掌声，这卖家和买家才会觉得心安?我的朋友们告诉我大概两种因素都有，老孙的说法似乎也是这个意思，这个价位面对的客户是可以做全球性的选择的，因此他们需要耐心打磨产品才可以交代，他们的销售负责人楼艳青的说法就更加实在，他们的买家是70、80后，其实就是这轮新经济造富出来的那拨人，怪不得他们需要这样的光环!

　　说起来，老孙是应该庆幸的，他及时刹住了车，而这三年又涌现了无数的新地王，当快到六环的大兴地价都4万多了，当“顶豪”已经取代豪宅成为一种普遍词汇时，当人们把资产保值的目光被迫无奈的再一次望向一线城市核心地段的稀缺物业时，农展馆的那个地段卖多贵都是可以理解的，这个时候做成什么样的产品完全就取决于开发商的良心，多些交待总是会令人更好心安。

　　世茂的解套是出人意料的。世茂工三的位置很好，就在三里屯的附近，国安主场工人体育场的对面，人流、消费力都足够。不过从商业角度，这个项目的处境也是十分尴尬的，巨大的财务压力之下让这个做的中规中矩的盒子商业一直在调整一直找不到最佳的解决方案，三里屯强烈的夜场氛围让这附近的商业定位异常难做，太多的兴奋点会让一切平庸都瞬间淹没，除了太古里，旁边的商业项目都是惨淡结局，三里屯SOHO如此，盈科中心的 太平洋百货都开不下去。

　　那能否改成别的?比如基汇收购盈科中心后的大力改造，把商场改成写字楼?我想这时资产的收购成本就成了大问题，虽然说按照乐视收的价格算，这个商业物业的收购单价大约在6万元/平米(比农展馆的地价都便宜)，好像合理，但要知道这种盒子商业是无法分割销售的，只能整体经营等待未来的资产证券化整体退出，这个时候就要看租金的投资回报率。这个价格按照商业的使用率来看，折成可租赁面积大约是12万元/平米，按照年投资回报率5%的要求，就要求平均租金能达到16元/平米.日以上的水平，这还仅仅是毛租金，还没有考虑改造成本。在北京整体能达到这个租金水平的要么是繁华地段的沿街商业，要么就是CBD的甲级写字楼，世茂工三有这个可能改到这个水平吗?显然他们在地产投资圈没有找到答案。要知道基汇收的盈科，商业只是其中很小的比例，他们的收购价也不过3.38万元/平米，那个位置也更靠近东三环，楼下就是地铁，与东三环的商务区连成一线。这个价格收购的世茂工三从地产逻辑已无法给出答案。

　　地产逻辑给不了的答案就只能找别的逻辑，比如“新经济”。所以世茂比融创还要幸运，他们都不需要等待商业地产的资产估值的新一轮泡沫化，都不要去等一个更强承租能力的新业态出现，就等到了善于讲资本故事的乐视!乐视可是天价买断了中超网络独播权的那位，可是随时等待进一步入主北京国安队的那位，这个北京国安主场对面的地方，这个帝都娱乐中心的地方，可不就是最适合乐视的地方!乐视会把这个地方变成宇宙中心，这个地方的估值逻辑就不再是地产的那套，得用多少倍的新经济杠杆来乘。于是，“来自星星的”乐视出手把世茂工三这个地产圈已无法解救的深套项目给解套了，一切看得竟如此顺理成章!

　　我写这篇文章的初衷是因为年初我去成都引发的那个问题:那些被资产价格逼入绝路的老大难项目，究竟有没有办法来盘活?当时聊的是成都东大街那个流拍多次的拆迁项目，好像最后也没聊出一个答案，那块地最终还是流拍。我一直以为是不是我们的脑洞还不够大开，或者说我们思维惯性还一直停留在传统框架?所以这一天能出来两个解套案例着实还是很让人兴奋的。我不知道我对这两个项目的认知是否还是片面，它们告诉我的答案却是:万幸!也许它们当初最正确的一个选择就是选择了北京这个城市，选的是公认的黄金地段，这就有了时间换空间的可能，等不来贾跃亭，也会等到另外一个新贵。而这样的冒险，这样的等待，又是几家能够承受的?