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诺亚财富：人民币贬值为何房价还那么硬？

2016年08月09日16:27 中国网财经 作者：诺亚财富任骋

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　　引言：

　　地王频出，房价飙升，但在经济不景气的大环境下，为什么房价依然坚挺？诺亚财富认为这些原因支撑着中国房价。

　　正文：

　　民生之事，无非房也。

　　在过去的10年来，房价一直是全国人民关注的焦点。而今年上半年一二线的大涨，让地产行业又一次推上了风口浪尖。那为什么在大宗商品都比较萧条的时期，房价却依然坚定？恐怕还是任志强2014年的一句话：货币在不断贬值，长期看房价还是会上涨。看似有悖逻辑，但是可能目前的现状就是这样。

　　按照一般的理论，如果一个国家的货币出现贬值的话，那么这个国家的房价应该是跌的，因为资本不会持有一个贬值货币的资产。比如，英国脱欧引起英镑大跌，相关的英国地产基金也遭到了抛售。那为啥中国的地产却越来越坚挺呢？

　　一句话，还有什么比地产还保值？说一下资本可能的逻辑，政府背书、一二线“地王”频现、资本不能完全流通。

　　诺亚财富认为：

　　首先，在目前宽松的货币政策下，能承接10%以上M2增速的市场恐怕只有地产了。也就是说，在目前的货币市场环境中，政府是地产行业的最大的支撑着，如果哪天M2增速低于10%了，那么地产的降温才会到来吧。

　　其次，诺亚财富认为要考虑现货和期货的关系。这看来是一个金融术语，但同样适用于地产。现在的“地王”可以看做是现货，资本投资最简单的逻辑，你现货这个价，未来期货(房价)的价格也不会低，除非政策环境有变化。简单来说，面粉这个价，面包会便宜吗？

　　最后，人民币贬值的时期，看看都出现了哪些应对贬值的政策。基金方面，QDII基金投资额度受限，截至今年7月21日，65只QDII基金采取了限购措施。自2015年3月至今，QDII未获新增额度，很多基金公司的外汇额度告急。据统计，目前暂停申购的QDII基金占到总体的比例大约是44%，其中暂停大额申购的比例也达到43%。

　　另外，2015年“8.11汇改”以来，越来越多的内地人涌入香港购买保险。因为这等于用人民币买美国资产，但是今年银联卡实施交易额度限制为每次交易最高5000美元，将向全港所有保险机构和其他商户实施。这些措施让人民币不能完全自由的流通，而中国内地的市场利率在全球货币宽松背景下，呈现了些许“避险”的特征。

　　这三大因素，支撑着地产价格的稳定，也让未来中国发展产生了新的隐忧。比如最近很火的话题：“逃离北上广”。让外地青年在北上广等一线城市花一半的收入在房租上，这是让许多人对北上广望而却步的重要原因。在这个复杂的转型期间，到底如何解决地产对中国经济转型的掣肘，可能会是今年下半年最大的议题。

　　随着拿地的成本越来越高，许多地产企业的转型从之前单纯的拿地-开发-销售模式，转变为运营管理模式。有人会问，这两者有什么区别？简单来说，运营比起前者，更加考验管理人的管理能力，但是做得好则会有持续性的盈利能力。诺亚控股旗下歌斐资产认为，地产基金未来会出现两大方向：

　　第一是“重基金”——存量资产收购基金。原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。这个投资逻辑比较简单，首先看地段，同时考量价格和可改造、可提升的空间。因此，投资人会关注京、沪、深的一些物业，或者是收购，或者是长租，可以通过运营改造提升租金，三到五年后退出。

　　第二个方向PERE(房地产私募股权投资基金)，主要是投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。投资它们的核心还是围绕市场需求。当整个中国巨大的房地产市场从开发商作为唯一主角的一个行业，变成有诸多的善于经营管理公众业态的团队兴起的时候，谁能够把经营管理做好，谁就有市场。这里面不仅是选赛道问题，还要在赛道里面选择优秀的团队。经营管理价值的体现，在上海、北京已经有鲜活的案例。比如有些创意园区的改造项目，从总体的投资回报要花五年可以回收，后期的租金差价就是纯收入。

　　综合来看，地产运营模式被认为是目前地产转型的重要出路之一。

(责任编辑：张明江)

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