燕郊新房供应“断顿” 二手房成交单价破2.7万元

　　《证券日报》记者在燕郊、大厂等地实地调查发现，今年3月份以来，燕郊70年产权一手房供应不足，二手市场流动性加强，至少10多个小区都出现成交价超过2.5万元/平方米的房源

　　“有一套房挂出来一个多小时，购房者就赶过来了，房子也没看，直接签约”，燕郊链家门店一位经纪人向《证券日报》记者透露，燕郊靠近北京位置的二手房成交价基本都超过2.3万元/平方米，极个别房源成交单价则超过了3万元/平方米。

　　燕郊，过去是承接北京外溢的居住需求，而今，经历房价多轮连续上涨甚至翻番的暴涨后，燕郊房产的投资需求在快速攀升。在新房供应断顿的情况下，原本流动性很差的二手房市场开始活跃起来。

　　2015年8月份，《证券日报》记者去燕郊实地调查时，燕郊的“售房一条街”仅有兴达二手房交易中心是比较大的二手房交易中心。一年后的现在，《证券日报》记者再度探访燕郊时，遍地都是二手房交易中介门店，甚至将一手房的销售中心直接改成该项目的二手交易门店。

　　新房供应断顿

　　事实上，记者在调查中发现，原本活跃在“售房一条街”推销新房的大妈们比去年少了很多。

　　“除了黄金蓝湾，还有港中旅开发的新项目可以排号，马上将开盘”，一位拿着各种房产小广告的大妈告诉记者，还有几个项目是40年或者50年产权的商业公寓了。

　　“在燕郊，70年产权的新房现在只有黄金蓝湾可以销售，推出房源的时间也不确定，真心想买要准备好现金和身份信息，去销售中心守着”，一位了解当地市场的相关人士向本报记者透露，此外还有个别项目的尾房销售，但数量极少。

　　《证券日报》记者在实地探访中也注意到，天洋城4代的销售中心已经关门。另有一些去年原本销售新房的销售中心也变成了销售该项目二手房的门店。

　　上述链家门店经纪人进一步向本报记者表示，燕郊现在新房供应量很少，这个月市场在售的70年产权新房项目可能都不到3个，或者在排号未开盘，即使有在售新项目，推出的套数也不多，可能仅有10多套。

　　鉴于今年以来，新房供应量与去年同期相比严重下滑，燕郊的二手市场流动性开始转好，尤其这两个月成交量和成交价都明显提升。

　　根据链家网显示，最近90天内成交1131套，平均每个月成交约377套，这仅是在链家平台上交易量。

　　成交单价直逼3万元

　　“整个燕郊，每个月成交的二手房可以使中介获得2000万元的佣金额度，而链家一个门店每个月可获得60万元佣金额度”，有消息人士向《证券日报》记者透露，上周，“我们门店成交了好几套”。

　　至于成交价格，与年初相比，每平方米上涨5000元/平方米已经是普遍现象。

　　“天洋城现在成交价在2.4万元-2.5万元/平方米，也有少量房源超过2.6万元/平方米”，上述链家经纪人表示，极个别小区房源成交价有超过3万元/平方米的，但这种房子数量并不多，是燕郊目前最贵的二手房社区才能出现的成交价。

　　根据链家网二手房成交数据发现，今年3月份以来，燕郊至少10多个楼盘成交价都突破了2.5万元/平方米这一水平线。记者能够查到的最高成交记录，是东方夏威夷一套271平方米的高端盘，于今年7月23日成交，成交总价271平方米，单价47932元/平方米。当然，这是极个别房源，对整个市场趋势来说不具代表性。

　　不过，东方夏威夷南岸一期、星河185等多个小区均出现成交单价超过2.7万元/平方米的成交记录。此外，燕郊普罗旺斯也有成交价超过3万元/平方米的房源签约记录。

　　“在燕郊，多数项目的业主多来自北京，甚至一半以上都是基于投资需求而购买的房产”，大厂的一位21世纪不动产门店经纪人向本报记者表示，但今年新房供量锐减，开发商想高价卖房，却无法取得预售许可证，因为相关部门正限价，所以新房入市量少，许多本地人的换房需求和来自北京购房者的投资需求，使二手房流动性迅速上升，这也是房价轻松暴涨的原因之一。

　　业主报价单价超3.7万元

　　除了上述新房供应断顿的因素外，燕郊二手房快速暴涨的背后，其实是来自通州副中心规划的带动。

　　现在燕郊市场有这样一种言论，以后“北三县”的土地统一归通州副中心规划调配，这样模式下，开发商拿地成本将被推高，因此现在即使高楼已起，甚至已经是现房，开发商也不愿意现在就销售，不乏捂盘惜售的意愿。

　　鉴于此，二手房成交价越发高企。

　　“现在很多人都不卖，都在观望，报价都很高，基本都超过2万元/平方米，高的甚至直逼4万元/平方米”，上述中介人士向本报记者表示，远远想不到，一年前，二手房成交均价还不足1.5万元/平方米，说房价翻番，也不为过了。

　　根据《证券日报》记者在燕郊走访的多个二手房中介和二手房小区发现，有的中介确实有2组-3组客户在咨询房源信息，远不是去年门可罗雀的局面。

　　此外，《证券日报》记者也注意到，业主坐地起价的现象较为普遍。以星河185为例，多数房源报价超过3.7万元/平方米，还言称“诚心卖房”。换言之，现在想在靠近北京的燕郊买一套100平方米左右的刚改性住宅，没有300万元总价可能难以拿下。这是2015年底，北京通州六环果园商圈学区房的价格。

　　值得注意的是，东方夏威夷的别墅产品，业主报价有高达5.1万元/平方米的房产，联排别墅甚至报价高达6.7万元/平方米。

　　房价虚高？

　　“现在购买很多二手楼盘是有风险的”，有消息人士向本报记者透露，燕郊的很多在售二手房是刚刚交房的，房本还没有下来，二手交易实际上不能完成二手房正常的过户手续，或者通过开发商改底单，或者等待房本下来再完成过户。

　　更为值得注意的是，在燕郊，不少二手房首付款是不能以房款总价的三成交付的，除了税费外，银行也在衡量风险。多数银行对房产的评估价远低于市场上的实际成交价，因此银行会提前要求，把按照房款总价的一定百分比的资金打在首付款里支付，这样即可以以这种变相增加首付款的方式摊薄风险。

　　一般来说，银行变相增加首付款是燕郊房地产市场最近的普遍现象。据上述人士透露，燕郊今年以来房价的暴涨速度是创下历史新高的，过去，燕郊充斥着大量新房，当时，买房的几乎都买新房，甚至有些想要在燕郊投资的投资客担心二手市场流动性差，进而不敢下手。

　　“市场早已变化了”，有业内人士向本报记者直言，现在，在北京买一套房平均总价需500多万元，首付至少150多万元。此前的价格洼地通州颁布副中心规划后，即使限购，房价也一直上涨，有些需求转移至大兴，有些则转入“北三县”，而燕郊是承接北京外溢的居住和投资需求的首选之地，刚需被挤出北京后，燕郊几乎是最佳落脚点。

　　现实则是，睡城燕郊难以改变睡城的局面，毕竟，多个小区入依然住率不足30%。

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