滨江集团首进上海 “地王”追捧者风险潜存

　　8月初，杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)在上海的首个项目正式亮相。这也是继去年9月以地王身份首进上海后滨江集团再一次高调现身。

　　1992年在杭州成立的滨江集团，是不折不扣的“地王追捧者”。旗下代表性项目武林壹号作为曾经的地王就经历过十年解套的波折之路，命运同样跌宕起伏的，还有滨江集团代建后续进入的钱江新城南星单元地块。滨江集团总裁戚金兴也曾在公开场合高调表示其赚钱最多的就是地王项目。

　　同策咨询研究部总监张宏伟在接受《中国经营报》记者采访时提出，“对于热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现齐齐下跌，批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。”

　　而回顾滨江集团以往地王的发展历程，也是跌宕起伏、一波三折。针对滨江集团多个地王项目的发展以及对上海市场的规划等问题，《中国经营报》记者致电致函该公司董秘办，8月11日，该公司董秘办相关人士回复记者称：“由于这个月要出定期报告，现在是窗口期，暂不方便接受采访。”

　　首进上海 “地王”承压

　　8月10日，记者在滨江集团官网上看到，在企业新闻的最新一则报道中，滨江集团透露，该集团在2015年9月25日一举拿下宝山大场镇地块，以“地王”身份进驻上海。同时，经过一年的发展，通过土地拍卖及合作以及收购等形式，已经有滨江公园壹号、崇明和古北3项目，总值达200多亿元。

　　另外，滨江集团还有4个在谈项目，如果在谈4个项目能成2个，最起码增加300亿到400亿元。未来两到三年，该集团预计把上海销售量达到100亿元以上，三到五年200亿元以上，能够和杭州销售量匹配。

　　而据《东方早报》报道，继在上海成功落子后，滨江集团还会考虑南京和苏州等长三角城市。“以杭州为根据地，把上海作为主战场，在长三角其他地区打游击战。”戚金兴称。

　　不仅如此，戚金兴还在公共场合称对于有实力的企业，进驻上海永远不会迟。

　　然而，在土地“金贵”的上海市场增加占有率也非易事，高溢价拿地的地王项目，并不是每个都能顺利解套，赚个盆满钵满。

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦举例称，当年的嘉定新城双料地王(溢价地王和嘉定地王)，楼板价为12076元/平方米，溢价率高达435%。“卖了4年之后，今年上半年成交均价为19591元/平方米，让人掬一把辛酸泪。”与此同时，昔日的“长风地王”，楼板价22409元/ 平方米，当前整个项目成交均价为44377元/平方米，赚钱几无希望。

　　“品牌房企聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。”同策咨询研究部总监张宏伟称，以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾城板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城、莘庄板块等这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。

　　同时，他认为，针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”“被豪宅”的过程，如此一来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”“被豪宅”的产品还真是值得担心。

　　杭州地王十年解套一波三折

　　回顾滨江集团的发展史，“地王”项目成为其成长的助推器，而戚金兴也毫不隐晦地透露，“赚钱最多的就是地王项目”。在杭州，滨江的标杆项目武林壹号单盘销售过50亿元，钱塘印象总销售额超过30亿元，包揽杭州销售金额排行榜冠亚军。不过，在一定周期内，“地王”项目也曾因解套难让其颇为头疼。

　　业内人士认为，大部分开发企业因为资金成本原因，不愿囤地，而是实行“滚动开发”模式，希望能够尽快回笼资金。然而，仍有少数项目多年迟迟不肯动工。2006年，滨江、绿城两大房企联手以36.3亿元总价拿下的武林正中央杭汽发地块刷新地王纪录，拿地后，两家房企并未以快周转的模式开发，其打造期更是延长至6年之久。

　　据《时代周报》报道，该项目实际开工时间是2011年4月，比之前预计的开工时间晚了半年。而直到2012年年底，该地块才终于以案名“武林壹号”低调开盘，首批开盘均价为每平方米75600元，创下“杭州最贵豪宅”记录。

　　拿地以来，武林壹号在长达近十年的开发、销售时间里，接连遭遇限购政策、市场大环境低迷等不利因素，项目本身高额的开发成本也让企业面临巨大资金压力，传闻与质疑如影随形。

　　据称，开盘的第二年，武林壹号就遭遇了杭州市场一次较大的周期调整，房企开始降价，土地也逐渐遇冷。武林壹号被迫采取降价销售，售价一度下跌两成。在此期间，滨江集团一方面面临着去化压力，一方面还需要通过信托等融资渠道进行资金输血。

　　经过杭州较长的去化周期之后，随着2015年以来市场的复苏，位于市中心黄金地段的武林壹号率先复活，这一年，武林壹号以近50亿元的销售额，登顶杭州楼市年度销冠。

　　命运同样跌宕起伏的还有滨江集团代建后续进入的钱江新城南星单元地块。

　　2009年7月23日，义乌小商品城豪掷18.9亿元，拿下钱江新城南星单元地块，成交楼面价高达20650元/平方米，刷新地王纪录。这块地的出让，也拉开了时隔多年未出现的杭州宅地市场楼面价超2万元的序幕。

　　然而，直到2014年9月，该盘不仅拖了5年迟迟未见开盘，现场更连售楼处都难觅踪影。同年10月，滨江集团联袂义乌小商品城，正式对外宣布接手钱塘印象，由其代建以及操盘该项目。随后的11月，滨江钱塘印象启动认筹，4个小时认筹金高达10亿元。

　　随着市场迎来新一波利好行情，滨江集团多个项目入市，2015年，滨江集团销售额第一次突破200亿元大关，达到233亿元，较上年增长48.41%。同时，该年度公司营业收入126.18亿元，比上年上涨7.31%，归属于母公司的净利润10.03亿元，比上年上涨20.97%。

　　据人民网报道，在滨江集团武林壹号项目长达近10年的开发历程来看，不仅经历了杭州楼市的动荡，也牵扯进入大量资金。其间，滨江集团不惜多次依靠信托贷款的方式为项目融资，据不完全统计，其融资规模达到40亿元以上。

　　“房企热衷于地王项目开发，本质上是因为后续此类物业有较大的增值空间。”易居研究院专家称，但是盲目信奉地王，容易被套牢。更为重要的是，对于部分地王项目来说，还需要对资金成本和后续的营销市场等有前瞻性的预判。

　　上述专家认为，对于地王项目来说，通过滚动开发的模式固然不错，但杭州市场的周期波动大，这会使得地王项目总体上面临较大风险。“很多策略会因为周期调整而失效，部分项目的开发周期也会因此延长。”

　　“拿地时楼面地价过高，如果按照正常进度上市，房价也将随之提升，可能陷入‘降价即亏本、保价则滞销’的两难境地，需要等房价总体达到高位后方可入市。”业内人士称，降低资金成本，提高销售均价和匹配区域价值提升，在考虑成本与售价适配的前提下，打造项目亮点，才能实现竞争突围。

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