《白皮书》出炉 北京高端市场或承压？

在业内看来，在实施限购多年后，高端市场调控仍是大趋势。

　　伴随着沪深、南京、苏州等一二线城市调控政策的相继出台，北京市场对于调控的预感也日趋强烈。日前，北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设白皮书》（以下简称《白皮书》），重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”房地产市场总体思路。《白皮书》中对二套非普通住宅、土地供应、京津冀三地协调发展等方面都有所提及，业内判断，面对北京普宅与非普宅的分类调控，高端市场或将承受更大压力。

　　高价、大面积产品或将受波及

　　在本次《白皮书》中，最为引人注目的便是“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”这一条。

　　实际上，北京并非首个提出提高二套非普通住宅首付比例的城市，上海也曾经针对“高端市场”进行调控。在业内看来，在实施限购多年后，高端市场调控仍是大趋势。对于北京来说，高端市场调控力度仍不会有所放松，反而将继续收紧。

　　“这一政策预期也释放出决策层对于一线城市楼市过热的担忧。”亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商豪赌一线城市造成“地王”频出、房价预期高企，是泡沫滋生、楼市不稳定的重要因素之一，加强对于中高端市场的调控力度，有助于房企回归理性，有利于市场恢复常态。

　　在郭毅看来，二套非普宅的相应限购政策影响面较为广泛。

　　根据亚豪君岳会数据显示，按照目前北京普通住宅认定标准，今年以来五环内成交的住宅基本上均可归属至非普通住宅行列，而五六环之间非普宅占比也高达60%左右，六环以外非普宅占比也超过四成，从整体市场来看，今年以来非普宅成交占比已高达近六成。如果按照上海的先例，二套非普通住宅的首付由目前的五成提升至七成，按照一套1000万元的房屋计算，首付要多出200万元，这对购房者的承受能力来说是一大考验，对项目销售也将造成不小的压力，届时分期首付的对策或将重新风靡市场。

　　商办自持或减少散售或成调控方向

　　前一段时间，有关于北京商住项目全面限购的消息甚嚣尘上。在本次白皮书中，也提出将对住宅与非住宅实施区别化调控措施。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，非住宅项目成为限购政策下的避风港，充斥大量投机资金，往往会使得相应的房贷和银行风险增加。通过对产品区别化调控的政策，能够有序引导各类资金的流向，避免部分领域投资投机情绪较重的问题。

　　郭毅认为，目前市场当中，除通州商住已实施限购之外，其他区域商住类产品尚未纳入到调控范围之内，按照《白皮书》中的说法，商住市场未来全面调控的可能性仍较大。

　　同时，《白皮书》还多次提出“首都功能”，为实现这一定位，北京商办市场的发展方向应主打总部效应。

　　在业内看来，散售商办市场并不利于引进大型企业，因此未来商办市场也或将迎来调控手段，大力推行商办物业的自持或减少散售规模或将成为调控方向。

　　值得注意的是，针对今年以来环北京区域楼市投资客涌入的状况，《白皮书》当中还屡次提到京津冀协同发展，并专门指出要“加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，下半年热点城市楼市调控已经进入政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。

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