荆门屈家岭库存商品房消化需百月 多个楼盘成“烂尾”

　　四年前20多个楼盘同时建设，如今遭遇楼市困局——荆门屈家岭库存商品房消化需百月

　　“2011年底，拿出全部积蓄20万元，在屈家岭买下一套住房，现在想保本卖都卖不掉。”7月初，读者李飞(化名)向本报反映，荆门市屈家岭管理区住房严重过剩。随后，楚天金报记者通过调查了解到，在国内楼市一片喊涨的形势下，城乡户籍人口仅7万多的屈家岭，正经历着一场前所未有的楼市困局。

　　7月20日，楚天金报记者赶赴当地探访，发现有五六个楼盘不同程度处于烂尾状态。有的楼盘建到中途停工，有的楼盘主体完工但达不到交房条件。

　　记者了解到，自2012年开始，一大波开发商涌入，屈家岭的房地产开发进入高峰期，最多的时候，20多个楼盘工地同时建设。但到了2014年下半年，形势陡然急转直下，房价和销量双双受挫，并引发一系列连锁反应。一些开发商遭遇资金链断裂等问题，不少楼盘建设变成烂尾工程。“去库存压力的确很大！”荆门市屈家岭管理区人大联络组副组长付荷仙坦言。现有库存到底有多少，去库存有多难？今年5月初，荆门当地媒体刊发的一篇文章显示，截至2015年底，屈家岭管理区累计库存商品房达58.8万平方米，根据测算，这些房需近12年时间来消化。

　　对此，湖北省住建厅住房保障处相关负责人表示，今年上半年，湖北省商品房去库存效果显著，库存消化周期超过36个月的县，已从十几个减少到几个，像屈家岭这样库存消化超过100个月的，属于罕见的个例。

　　付荷仙说，荆门当地相关部门都在积极想办法，希望尽快走出困局。

　　供给过剩 屈家岭多个楼盘成“烂尾”

　　当地政府多手段积极去库存

　　区域面积220平方公里、城乡户籍人口仅7万多。从这两项基本数据看，荆门市屈家岭管理区的实际规模就相当于一个普通乡镇。就是这样一个地方，累计库存商品房达58.8万平方米，需近12年时间来消化。

　　在国内商品房形势一片大好的情况下，是什么样的原因让屈家岭陷入楼市困局？近日，楚天金报记者对此进行了调查。

　　【探访】

　　御景新都：没装一部电梯的电梯房

　　记者走进屈家岭管理区中心，放眼望去，一幢幢高楼林立，俨然到了一座颇具规模的小城市。可一番探访发现，这里的房子已大量过剩。

　　御景新都小区位于屈家岭五三中路和工业园东路交会处，是当地的问题楼盘之一。该项目整体规划用地2.3万方，总建筑面积7.79万方，由5栋11层小高层和5栋18层高层组成。项目2012年开始建设，2014年初主体基本完工后，就因为开发商资金链断裂，导致收尾工程停滞两年多。

　　按照规划，小高层和高层都得装电梯，可记者发现，小区10栋楼里，没有一栋安装了电梯，做好的电梯井都是空的。为了防止人员意外跌落电梯井，每层楼的电梯口或用铁丝或用木头板挡住。

　　房管部门称，该小区住宅共有592套，现只售出120套。记者看到，不少心急的购房者已经入住或正在装修。由于没有电梯，业主装修时只好找来小型吊机，往高楼上吊沙、水泥等装修材料。

　　据了解，御景新都2012年10月开盘，当时楼市红火，最高价一度涨到2200元/平方米。2014年后，价格逐步下探，但直到去年上半年，价格还在1800元/平方米。可到了现在，售楼部对外价格1300元/平方米。据知情人士透露，开发商资金链断裂后，该小区未售卖的房子基本上处于抵押、查封状态。一些债权人低价甩卖，内部价每平米甚至跌到千元以下。

　　五三豪庭：高档楼盘封门已两年

　　离御景新都数百米远，就是五三豪庭楼盘。该楼盘质量一度被认为是当地最好的。项目于2010年开建，2014年开发商资金链断裂，收尾工程无法完成。

　　资料显示，该楼盘占地面积3.38万方，建筑面积9.4万方，共有8栋，规划住宅620套，小区内都是小高层。记者现场探访发现，小区大门和一个侧门被围挡封住，无法进入小区。门口的告示上写着：工程尚未完工，不符合入住条件，非本单位工作人员禁止入内。

　　据知情人士透露，小区主体工程已建设完成，只剩下绿化等小部分收尾工程。2014年6月，为了防止外人进入破坏小区设施，留守人员用施工挡板封住了两个门。没想到，这一封就是两年。

　　此外，位于屈家岭五三大道与发展路交会处的徽商国际城，曾被定位为当地首个一站式综合体项目。2014年12月，因资金链断裂而全面停工，荒草长至齐腰深。探访发现，当地不同程度烂尾的楼盘有五六个。

　　【探因】

　　密集开工 供给过剩吞苦果

　　屈家岭一位房产中介人士称，2010年前，屈家岭核心区域跟其他乡镇无异。到2011年，还只开发了五六个楼盘，供求基本平衡。2012年开始，屈家岭大力招商引资，修路建厂房，当地房地产迅速升温，地产开发建设进入高峰期。“当时上得太快了，高峰时20多个楼盘同时开工。”该人士称，当时房子卖得很火，附近的钟祥都有人到此买房。

　　没想到，从2014年下半年开始，楼市就开始急速降温。随之而来的是，需求骤降，房价下跌。不少项目因资金链断裂或债务纠纷停工。

　　据当地一楼盘的开发商介绍，2012年左右，屈家岭城镇人口只有3万多人，如果城区人口净增10多万，按一家三口计算有近4万户，目前库存的58万多平方米楼盘只有6000套左右，还是供不应求。然而，眼前的现实是，屈家岭城镇人口还一直徘徊在三四万人，城镇人口的“缺口”，成了开发商心中最大的痛。

　　华中师范大学经济与工商管理学院副教授陈峰认为，住房与就业具有共生性，在县城投资购房的是极少数，中青年人是城市购房的绝对主力。有了中青年人的就业，才会有对住房的刚需。因此，房地产的开发和建设，需要有产业支撑。

　　【建言】

　　增加当地就业 促进去库存

　　对于去库存周期12年一说，不少业内人士认为这还是保守估计，“按照现在的人口情况，又没什么聚集人气的产业，消化周期可能会更长。”屈家岭北京城一名售楼人员说。

　　在采访中，屈家岭管理区多名人士均表示，在整个荆门市甚至湖北省的县级区域，屈家岭的库存压力是最大的。每个月初，屈家岭都要直接向湖北省住建厅上报去库存进度。

　　屈家岭人大联络组副组长付荷仙说，一方面政府已于去年就实施，棚户区改造货币化安置方案，不再给拆迁户盖房子，而是给拆迁户房票或货币，引导他们消化现有库存，今年预计引导1800户。另一方面，当地也正在争取资金，希望尽快让烂尾楼续建。

　　去库存是一方面，供给侧也在收紧。据了解，当地政府自2014年6月，就全面停止批地，一些已获得土地单位开工的项目，也一律暂停批准开工。

　　陈峰认为，开发商为了适应市场，降价促销是常见手段；当地政府可以给予补贴，毕竟学区房、结婚用房还是有一定的潜在需求。此外，可在延长农业链条的纵深上下功夫，不仅包括农产品深加工，打造颇具影响力的品牌，增加当地的工业就业，还可大力发展观光和休闲农业，吸引外来游客，促进当地服务业的发展。

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