房企土地储备告急：疯抢浦东祝桥地王 补仓心态明显

　　7月27日，两个多小时、23家房企、超500轮竞拍，上海浦东这块相当于20个足球场大的纯宅地——浦东祝桥G-10地块被 金地集团 (600383.SH，简称金地)以88亿元收入囊中。

　　23家房企包括仁恒、保利、建发、 大名城 、招商等众多知名开发商。几乎所有在唐镇附近有项目的房企都参与了。

　　这块地位于祝桥镇核心地段，祝桥作为第一批自贸区这一点本身就是一种标签，而作为大飞机的制造基地在产业上也较为高端。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，亚洲最大都市型航空城支撑了此次地王的产生。上海链家数据显示，2012-2016年祝桥的房价每年以17%左右上涨，2016年祝桥的住宅均价为2.5343万元/平方米。

　　一名业内人士分析，房企不惧拿地王的心理其实是可体会到的。首先，上海是大部分已经进驻的房企都看好的市场，都想在这里分一杯羹；其次，房企去年下半年以来受销售行情影响，去化情况出乎意料地好，导致库存几乎与销售接近，土地储备颇显短缺势头，补仓是必然之举。

　　但他又指出，尽管金地拿地有底气，但最终销售如何不得而知，2015年其在上海拿下的宅地就达4幅，总建筑面积40.2万平方米，在短时间内扩展明显。如果集中开发，资金压力很大，2016年第一季度集团存货达818.7亿，比去年第四季度、第三季度都有所提高，如果遇到市场或融资问题很容易使其陷入困局之中，毕竟在市场好的2015年才实现突破600亿元的销售额，未来市场如何还要看政策如何调整，房价持续攀升总会引发政府的调控，一旦遇到政策风险又会陷入僵局之中。

　　房企土地储备告急？

　　“补仓”心态以融创最为明显。来自中原地产研究中心的数据显示，融创目前存货有498.7亿元，2015年销售金额704.1亿元，销售周期只有0.71。很显然，融创目前必须进入开发-拿地-开发阶段才能让产业链得以续存。

　　而市场中与融创情况接近的企业不少，比如龙湖、金地、保利等等。融创最近频频出现在多个土拍现场，彰显了房企钱多、土地储备告急的现状。

　　而融创去年以来在市场上不断兼并收购，也彰显了其资金实力。据2016年中期数据显示，今年上半年融创合约销售591亿。据知情人士透露，其中上海区域销售150亿，上海单个城市就将近100亿。

　　营收的增长催生了房企继续积极拿地的需求。上海中原市场研究部资深经理龚敏分析指出，金地敢于拿地王主要原因有两点：其一是金地2015年实现销售额618亿元，2015年前11个月，金地累计获取项目总地价241.2亿元(按100% 权益计算)，拿地金额/销售金额比重46%，投资力度较强，获取项目总建面355.6万平方米，略小于同期销售面积386.1万平米，呈现出良好的补库存节奏。

　　实际上，如果剔除保障房、公建部分及自持部分，金地祝桥地王楼面地价更是高达41572元/平方米。金地集团华东区域地产公司副总经理陈喆接受21世纪经济报道记者采访时指出，其实应该是3.3万/平方米。4.1万/平这样的说法是把15%的自持资产算作0价值了。但这部分物业的价值特别大，作为长租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未来给金地带来巨大价值。

　　唐镇区域目前二手房7万多元/平方米，因此不少业内人士认为，能否顺利回款，最终还是取决于房企的产品打造能力，以及内部运营挖掘利润的能力。据了解，金地目前正在申请金地·天地云墅的国家专利产品。而陈喆透露，金地将会在这块地上打造全新产品系，至于是否天地云墅并没有给出最终答案。“金地华东致力于新的自营业务的开拓，包括长租公寓、短租公寓、写字楼、酒店、产业园，祝桥将是我们的一块成果输出基地。”

　　“可能从企业层面来讲，如果要寻求合作的话，金地会找一个产品溢价能力比较强的合作方。”上述业内人士称，比如浦东某个时间段的需求量是1000套房子，1000万以上需求量就可以达到200套，能否做出符合这200名消费者的产品就看房企的产品打造能力了。

　　此次参与竞拍的23家房企也流露出房企争夺区域话语权的一面，例如融创此前在唐镇收购了一个100万平方米左右的项目，自然想在附近继续拿地，实现深耕与布局。

　　房地产仍然是资金流向

　　资产荒之下，资金持续流向房地产。《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，银行贷款正加速涌向房地产行业，这对于房企而言是把双刃剑。“同时具备产品溢价与金融输血两个能力的房企目前并不多见。”上述业内人士表示。

　　他进而分析，考验房企的除了产品力，仍然是融资能力，包括销售回款速度。银行放贷给房企也是看产品去化情况、信用及榜单排名。此前两年，房企与诺亚财富合作较多，但成本略高，目前房企都希望打造金融属性，形成内部交易闭环，减少运营成本。

　　21世纪经济报道记者查询获悉，目前全球500强企业中2/3以上拥有自己的财务公司或资金结算中心。而推进大金融战略在房地产行业近两年也成潮涌之势。万达、绿地等均已进入大金融布局，7月26日，绿城集团资金结算中心正式成立，这可以看作是绿城在地产金融化的道路上迈出了第一步，最终将以实现成立集团财务公司为发展目标。绿城推动资金结算中心建设，将整个集团资金进行归集、统一管理，通过资金协调机制，让闲置资金得到有效使用，补充房企现金流，进行资金池封闭运作，打造一个完整的金融链条。

　　值得一提的是，在金地前十名股东列表中，前七位均为保险公司，持有股份已超过50%。

　　然而，资本市场会买单吗？在拿下祝桥地王之后，金地股价随即大幅下挫超4%，当天下午开市后仍然低位震荡，一度超跌5%，股价徘徊在9.80元左右。当天，金地股价收于9.83元。当天地产股受大盘影响，整体下跌了2.91%，但金地的跌幅为4.38%，略低于房地产板块。

　　一名市场人士反映，券商对房地产市场下半年与明年表现持保留态度。比如，中金于今年6月下旬发布研究报告指出，对2016年下半年房地产行业表现持中性观点，预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看，预计市场会有20%左右的上行空间。预计2016下半年房地产实体市场大体趋势向下。

　　虽然2016年国内房地产市场有望达到历史高点，但中金房地产研究部门认为，在主要指标增速都在逐渐放缓的情况下(例如，2016年前五个月房地产销售增长51%，而2016全年销售预计增长17%；2016年前五个月房地产投资增7%，而2016全年投资预计增长7%；2016年前五个月新开工面积增长18%，而2016全年新开工面积预计增长5%)，市场的增长动力将逐步衰弱。2016下半年地产股表现有望重现2013年行情，约有20%的向上空间。增长存在上限主要因为：货币政策正逐渐由过度宽松转向中性；预计越来越多的城市将出台收缩性措施来应对当地飙升的房价；由于基数增高以及市场情绪逐渐降温，房地产销售增长动力预计将逐渐减弱。

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