保利置业上海项目捂盘8个月后被指“变相涨价” 项目紧邻“泗泾地王”

　　近日，人民网接到保利置业上海翡丽华庭项目的消费者投诉称，在认筹该房源后，遭遇保利置业捂盘退筹，且该项目拿到销售许可证后拖延8个月尚未开盘。而6月14日，该项目开盘后却向消费者再次索取40万装修费用，引发了消费者的不满和质疑。

　　在人民网获得的一份“松江泗泾保利翡丽华庭18/19两栋公寓的全体消费”的举报书中，其写明“松江泗泾保利翡丽华庭于2016年6月15日多收了每户40万的软装费用”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“该楼盘此前已经有过曝光，但因为效果一般，结果业主继续写举报信，一定程度上说明此类房企对于此类业主的诉求没有得到一个很好的解决。实际上对于软装费用而言，如果是统一收取且没有说‘多退少补’的字眼，那么基本上是违规的，换而言之，就是一种变相涨价的做法。”

　　对于目前业主所反映的捂盘惜售、变相涨价的做法，记者随后联络了上海保利置业品牌部相关人士，其在电话中并未予以回复，表示“稍后会联系”，但是，截至发稿之时，并未有相关人士联系。

　　捂盘8个月：开盘后追加40万装修费

　　据《劳动报》的最先报道，市民张女士今年3月向位于松江泗泾的保利翡丽华庭交纳了5万元的认筹金，只待开盘便可优先选购。然而，今年5月，张女士却被告知楼盘已暂停销售，并将为其办理退筹。张女士拒绝退筹，可5万元的认筹金还是如数到账。

　　张女士并非个例，松江泗泾保利翡丽华庭18/19两栋公寓的消费都遇到了类似的“捂盘退筹”的问题。

　　然而，翡丽华庭项目已经捂盘长达8月之久。记者从上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”上查证，该项目于2015年10月8日拿到预售许可证。

　　(上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”上可查保利翡丽华庭项目的预售证信息)

　　事实上，按照上海市住房保障和房屋管理局2010年制订的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》要求，房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8-10个工作日。因商品房开盘销售准备工作及销售计划等原因需要延迟开盘的，不能超过7天。

　　“捂盘8月”，“停售退筹”，此事经媒体曝光后，引起社会关注，上海市松江区房管局6月1日发出《上海市松江区住房保障和房屋管理局责令限期整改通知书》，要求翡丽华庭在7个工作日内递交整改报告，并一次性公开准售房源，如实以备案价格开盘。

　　6月14日下午5时，翡丽华庭正式开盘，此次开盘为98平2房，99平小3房，按备案价每平方米36000元开售。

　　但是，再次出乎认筹者意料的是，该项目要求消费者再次签署《装修标准补充协议》和《软装饰协议》，所涉及装修款约40万元，不仅如此，还要求消费者无论首套还是二套均交出56%的首付款。

　　严跃进分析称，实际上对于软装费用而言，如果是统一收取且没有说“多退少补”的字眼，那么基本上是违规的，换而言之，就是一种变相涨价的做法。

　　京衡律师集团上海事务所合伙人邓学平律师向记者表示，开发商上述行为“不合理也不合法”。

　　在邓学平律师向记者出示的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

　　保利置业连年亏损

　　虽然保利置业相关方面并未给予捂盘停售背后原因的解释，但是有业内人士分析称，上海外环在售项目因为“地王”的拍出而存在捂盘惜售的行为。

　　今年5月，上海松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，溢价率达109.04%，楼面价达每平方米3.77万元，成为该区域地王。但不到半个小时后，该区域地王再次易主，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率为111.62%，楼面价达每平方米3.82万元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“根据上述的楼板价推算，预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。由此来看，不但新的区域地王出现，并且预计未来售价高出当前产品售价一倍。”

　　按照卢文曦的推算，目前翡丽华庭售价平均为每平方米36000元尚不及融创拿“地王”的楼面价。

　　严跃进认为：“当销售市场火爆、周边地王引起了看涨预期更为强烈的情况时，此类企业可能想的不是去库存，而是获取更大的盈利。另外，此类地产企业来说，或也希望此类具体项目公司能够在推高企业或集团业绩方面发挥一个较大的作用。所以最后的营销压力会落到此类项目公司身上。”

　　根据保利置业的财务报告数据显示，2015年保利置业营业收入同比下滑 12.5%至 249 亿港币，毛利率由 2014 年的 19.8%大幅下滑至 11.5%，剔除减值亏损后的核心净利润由 2014 年的 5.32 亿港币转为亏损23.17亿港币。

　　按照保利置业的销售分布来看，其项目分布于长三角、珠三角、西南地区和其他地区。其中，长三角地区销售面积占到30%，而销售金额占到了43%，而西南地区销售面积达到29%，而销售金额占比为17%。由此可见，长三角地区的售价相对较高，也是保利置业盈利的主要贡献区。

　　“今年很多房企销售业绩实现了一个明显的同比上涨态势，但对于此类企业来说，也希望在同比增幅上有较好的表现，所以让单个楼盘来推动区域市场和城市销售数据是有可能的。换而言之，对于保利置业来说，让长三角此类楼盘有一个较好的销售业绩，进而获得更多的资金，以鼓励其自身后续在长三角拿地，这样一个动机应该说是充分的，但往往和楼盘营销政策等发生了冲突。”严跃进评论称。

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