合肥楼市因政策“错配”持续过热 调控还需一城一策

　　作为典型的中部二线城市，安徽合肥市房地产市场一直“不温不火”。然而今年以来，随着一系列利好政策推动需求集中释放，加之前期低库存、供地少、地价高等因素的影响，合肥房地产市场持续出现“过热”局面。

　　房价一路飞涨“一房难求”加剧恐慌性购房

　　今年春节后，一系列利好政策在二线城市纷纷落地，如下调首付比例、房地产交易环节契税和营业税优惠减免、首套房贷款利率优惠、二套房贷款“只认贷、不认房”等。这些政策进一步刺激了居民自住和改善型住房需求，导致安徽全省房地产市场也持续升温，省会合肥表现尤其突出，新房、二手房价格一路飞涨。

　　安徽省经济信息中心预测处近来发布的报告显示，今年一季度，合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。到了3月份，合肥市新建住宅价格环比上涨4.6%，同比上涨11.2%，在全国70个大中城市涨幅分别居第2位和第8位。

　　而在刚刚过去的4月，合肥楼市总体呈现量跌价涨。销售方面，商品房共销14917套，环比跌幅15.74%，各种物业类型均呈现下跌趋势；但在价格方面，商品房成交均价9815元/㎡，环比涨幅2.58%；其中，住宅成交均价为9971元/㎡，环比上涨3.8%。

　　二手房方面，一季度合肥二手住宅环比和同比分别上涨9.3%和23.6%，涨幅居70个大中城市第1位和第4位，同比涨幅仅慢于深圳、北京和上海等一线城市。以合肥市政府所在的政务区为例，单价2万每平米的商品住宅已屡见不鲜，而在2015年上半年，政务区均价才刚刚突破1万元每平方米。

　　“虽然房价进入了快速上涨的周期，但总体来看，今年以来新房交易总量并没有出现明显上升，与去年同期相比变化并不大，这说明没有那么多房子可卖，供给相对不足，楼市已经进入了卖方市场。”合肥学院房地产研究所所长朱德开说。

　　“买不到房”也成为合肥市购房者的普遍感受。合肥市民魏女士已连续在两个楼盘缴纳了10万元的认筹金。“第一个楼盘春节后开盘摇号，平均二三十个人抢一套房源，没摇上退了钱；5月初又认筹摇号，这一次是五六十人抢一套房源，还是没摇上，开盘当天房源就没了。”她无奈地说。

　　房价的快速上涨也加剧了“恐慌性购房”，各种不规范市场行为借机涌现，买房子捆绑车位、装修、理财产品等行为频频被曝光，开发商还不断提高验资门槛，通过各种附加条件“筛客”。

　　不仅如此，随着房价一路看涨，捂盘惜售、封盘停售等行为也一度成为普遍现象。记者在合肥市房屋市场销售数据信息备案和发布的官方网站合肥家园网上查询发现，大量宣称“没有房子在售”“房子全部卖完了”的楼盘，均有不少房源仍显示“可售”。

　　“楼市本来没生病却跟着一起吃药了”

　　一向“不温不火”保持平稳发展的合肥楼市，为何在今年持续“高烧不退”？记者发现，在低库存、供地少、地价高的情况下，大量刺激释放需求的政策“错配”是主要原因之一。

　　“合肥房地产市场多年来都比较健康，特别是住宅类商品房库存始终维持在合理区间内，房价收入比、房地产占GDP比重等主要指标也在正常范围内。因此，一些针对三四线城市的去库存政策并不适用于合肥，对合肥这样的城市同样施以降低首付比例、放宽贷款限制、降低契税和营业税等政策，无异于楼市本来没生病，却跟着一起吃药了，结果既刺激刚需族，又鼓励投资客，‘高烧’是必然结果。”安徽置地投资有限公司董事长严张应表示。

　　同时，供地相对不足、地价持续上升也是导致楼市过热局面的又一因素。2015年的统计数据显示，当年合肥土地成交99宗，共8799.96亩(含安置房)，土地成交总金额498亿元。与2014年相比，土地成交宗数减少27宗，成交总面积同比下降22.47%，成交总金额则上涨72亿元，成交均价涨幅过半。

　　对此，朱德开分析说，2015年合肥市土地出让明显减少，新开工商品房面积有所下降，有预售的新房面积相对不足，但需求也相对均衡，库存保持在3-5个月左右。

　　“这种供给侧偏紧的状态遭遇了需求受政策刺激集中释放，供需矛盾累积到一定程度开始爆发。”他说，再加上一些开发商捂盘惜售、中介哄抬房价等不规范行为，连带二手房市场也量价齐升，不少区域二手房单价远超新房备案价；价格“倒挂”又反过来助推新房价格上涨和惜售，陷入恶性循环。

　　市场总体看好调控还需“一城一策”

　　业内人士普遍认为，合肥市场总体走势依旧向好，随着土地供应的加快，供需矛盾缓解，这一轮快速上涨的行情过去后会迎来阶段性调整，但出现大幅下跌或动荡的可能性较小。

　　“应该看到，合肥的房价上涨是有必然性的。”朱德开分析说，“作为安徽首屈一指的中心城市，合肥的经济总量、人口流入、交通优势、公共服务等优势明显，对购房者有强大的吸引力，购房需求向合肥转移的趋势十分明显。”

　　统计资料显示，2015年合肥市市区销售备案的商品住房中，本市居民是市场购买主体。按照购房人户籍所在地划分：合肥市区居民占35.8%，所辖市县居民占19.5%，安徽省其他城市居民占38.9%，省外居民占5.8%。合肥作为省会城市吸纳周边购买力的能力表现突出。

　　“随着合肥都市圈被纳入长三角城市群，合肥房地产市场未来的发展仍被业内普遍看好。即使按南京等城市房价的80%作为参照，合肥的房价也还有进一步的上涨空间。”安徽文一房地产集团副总裁邱胜华说。

　　但业内人士也提出，房地产市场的健康持续发展不能靠透支或“暴涨”，未来还需有更精准、有效的调控政策，并提高政策的科学性、稳定性，走出“面多了加水、水多了加面”的简单调控模式。

　　朱德开建议，针对房价过快上涨的局面，首先要及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

　　严张应则提出，未来亟待将包括合肥在内的同类型二线城市进一步剥离，“一城一策”出台差异化的土地、信贷政策，避免“生没生病都一起吃药”。他说，“现在的情况是，宏观调控只将北上广深这四个一线城市剥离开。但合肥这样的二线城市与省内其他三四线城市市场特征、主要矛盾已明显不同，在土地、信贷、税负等政策上也应区别化对待，单独出台政策，用更成熟、更精准的政策来调控，而不是打包‘一刀切’。”