复地活力系商业标杆项目和产品线缺失 或难挽地产颓势

　　日前，复地(集团)股份有限公司(以下简称“复地”)宣布成功发行“复地物业资产支持专项计划”，总规模15亿元人民币。

　　在业界观察人士看来，尽管物业板块充血，但从营收来看，仅占复地不到2%的份额，难挑“大梁”，更难掩“商住协同”转型慢的态势。

　　复地退市后的几年来略显低调，业绩增长乏力，净利逐年下滑。难挡下行势态下，2013年从住宅为主转型“商住协同”。但三年来商业动态缓慢，缺乏完善产品线以及标杆性项目，依然未给复地带来春天。

　　近日，复地商业正式发布“复地活力”产品线。业界看来这无疑给复地商业的慢动作注入活力，但是否能给未来的业绩带来提升待考。

　　对此，《中国经营报》记者致函复地方面，公司方面称商业地产不同于住宅，公司十分看好未来商业的发展前景，并为了打造更好的商业精品项目，不断修炼内功，已组建了一支相对完备的商业团队。未来将深耕华北、华东、华中、西南等四大片区市场。

　　“商住协同”盈利连降

　　复地母公司为复星集团，主营业务房地产开发和商业地产经营，2004年港交所主板上市，曾多次进入中国房地产上市公司前十强，2011年因较高负债率退市私有化。

　　数据显示，退市前一年，即2010年复地负债率达到74%，总负债额约246.3亿元人民币。

　　记者注意到，退市后近几年该公司的负债率仍处于较高水平。2013年末、2014年末及2015年末，公司合并资产负债率分别为76.96%、79.99%和79.22%。

　　退市之后，复地在各地的土地市场上颇为低调，同时加快转型计划。2013年初发力商业地产，提出从原来的住宅开发为主转型为“住商协同”。同年9月份以高价摘得重庆市渝中区一块地皮，出让面积单价创下2013年重庆主城商业与住宅单价最高纪录。

　　复地谋求公司转型，加大持有商业运营步伐明显。刚离任不久的前董事长陈志华曾表示，预计到2019年全国持有商业面积超过200万平方米，并踌躇满志地要使复地尽快“赶超一线阵营”。

　　但近几年的成绩单使其超赶计划落空。

　　数据显示，复地的经营业绩过去几年基本处于增长乏力的状态。年报数据显示，2014 年、2015年复地房地产销售收入分别为121亿元和168亿元，虽呈现增长趋势，但这与一线房企千亿元的销售规模相去甚远。

　　而利润方面，据悉，复地在2015年上半年的盈利状况急剧萎缩，净利润只有4736万元。受新项目竣工并交付使用越来越少的影响，致其净利润大幅下滑，公开数据显示，2012年到2015年上半年的净资产收益率分别为11.17%、9.54%、6.47%和 0.35%。

　　同时随着该公司业务规模的持续扩大，存货规模也持续增长。2013年末、2014年末及2015年末，公司计入流动资产和非流动资产的存货期末余额合计为390.73亿元、418.49亿元和382.35亿元，占资产总额的比重分别为63.31%、60.92%和54.89%。公司存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，复地意识到并承受着，如果公司在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，公司的偿债能力和资金调配能力将变弱的压力。

　　或受库存压力影响，在拿地上复地逐渐收紧。数据显示，2012至2014年，复地新增土地面积分别为273.7万、235.7万、162.52万/平方米，数值连续下滑。2015年的新增储备用地更是断崖式下跌，财报显示，2015年复地仅在海南、澳洲、长沙、成都四成摘得四块新储备地，规划总建筑面积约78.68万平方米，按权益计算总建筑面积约64.61万平方米。

　　商业快进键按下 “活力系”产品待考

　　业绩不振的同时，复地集团的商业地产投资、开发、管理规模近年来快速攀升。据悉，目前已扩展至全国12个城市，24个项目，建筑面积超300万平方米的资产规模。

　　但其影响力似乎滞后于其发展速度，多年来并没有带来商业项目的惊艳亮相。据观点地产称，除了项目偶有动工消息外，复地商业多数时候是处于缄默的状态。最为直接的体现是，经过五六年的发展，复地商业依然面临着标杆项目和产品线缺失的尴尬。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，发展缓慢，没有产品线布局，原因在于该企业对所需相应资源尚未聚拢。复星的投资策略更多是一种追求投资收益的模式，而对于地产业务的经营，缺少投入，忽视商业地产背后的招商、营销等所需。

　　对此，复地似乎有所意识。复地商业于近日对外正式发布“复地活力”产品线。活力系列中包括以CBD中心城市综合体定位的活力PLUS、区域商业综合体活力城、街区商业活力广场以及专业市场定位的活力荟。

　　复地在回复《中国经营报》记者采访函中表示，通过前期积累，对行业内标杆的商业运作体系进行研究分析，发展出四条各具特色的商业产品线(活力PLUS、活力城、活力广场、活力荟)，以满足不同层次消费者的需求。

　　其中，活力PLUS作为复地商业重点打造的高端商业产品线，旨在将艺术融合商业，升级都市文化内涵;活力城则定位为区域商业中心，目的是成为最in的时尚潮流聚集地，为E时代生活创造最有价值的实体消费空间;而活力广场是街区型商业的代表，活力荟则聚焦于专业市场领域，旨在成为集约型主题消费空间。

　　据悉，今年年底天津活力广场将正式开门迎客，未来2～3年内上海复地万科·活力城、成都活力PLUS也将陆续开业。

　　业界看来推出产品线无疑给复地商业的慢动作注入活力，商业版图将更加清晰，但能否有效运作，给未来的成绩单带来活力尚且待考。

　　严跃进表示，发布商业地产产品线，说明其发展思路正在矫正，但商业地产涉及面较广，不利于聚焦。同时投入大、战线长，短时间内明显拉动其整个板块发展，难度较大，后续应该如何投资，仍需要观察。同时，复地内部管理层的不断变动，对其发展势必造成一定影响。

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